В деловой практике ситуации, когда стороны арендных отношений заинтересованы во временном «заморозке» обязательств, а не в их полном прекращении, встречаются достаточно часто. Экономические кризисы, форс-мажорные обстоятельства, проведение капитального ремонта или временное отсутствие арендатора, всё это основания для заключения дополнительного соглашения о приостановлении действия договора аренды. В данной статье мы подробно разберем правовые нюансы, порядок оформления и предоставим актуальный образец документа на 2026 год.

Правовая природа приостановления договора аренды

В отличие от расторжения (статьи 619, 620, 622 ГК РФ), приостановление не прекращает права и обязанности сторон, а лишь временно приостанавливает их исполнение. Основополагающим нормативным актом является статья 450 ГК РФ (изменение и расторжение договора по соглашению сторон) и статья 452 ГК РФ (последствия изменения и расторжения договора).

Ключевые отличия приостановления от расторжения:

• Сохранение договора: Основной договор аренды остается в силе, его регистрация (если она была) не аннулируется.
• Отсутствие претензий за период простоя: Стороны фиксируют, что за время приостановления арендная плата не начисляется, штрафы не применяются.
• Возобновление: По истечении срока или наступлении события договор «входит в силу» автоматически или по дополнительному решению сторон без заключения нового контракта.

Важно: Непутать приостановление по соглашению сторон (доб. соглашение) с односторонним правом арендатора на требование снижения платы/расторжения при непригодности помещения (ст. 614 ГК РФ) или права арендодателя на расторжение за неуплату (ст. 619 ГК РФ). Приостановление — это всегда взаимная воля сторон, зафиксированная в письменной форме.

Основные основания для заключения соглашения

Практика судов и деловой оборот выделяют наиболее частые сценарии:

1. Форс-мажор / Непреодолимая сила: Эпидемии, действия властей, стихийные бедствия (ст. 401 ГК РФ). Стороны фиксируют факт невозможности исполнения.
2. Капитальный ремонт / Реконструкция: Арендодатель обязан провести работы, делающие невозможным пользование помещением арендатором.
3. Временное отсутствие арендатора: Командировка, сезонный бизнес, учебный отпуск. Стороны договариваются о сохранении помещения за арендатором без оплаты (или с частичной оплатой) аренды.
4. Финансовые трудности арендатора: Вместо расторжения и судов стороны идут на компромисс: «каникулы по платежам» в обмен на продление срока договора или сохранение обеспечительного платежа (депозита).
5. Споры о качестве помещения: Время на устранение дефектов арендодателем, когда пользоваться помещением нельзя.

Обязательные условия дополнительного соглашения

Согласно ст. 450, 452 ГК РФ, соглашение об изменении условий договора (а приостановление — это изменение срока/порядка исполнения) должно содержать:

• Предмет: Четкое указание: «Приостановить действие Договора аренды № * от ..20 г.».
• Срок приостановления: Конкретные даты (с *..20 по *..20) или привязка к событию («до устранения последствий наводнения», «до подписания Акта приемки-передачи после ремонта»). Бессрочное приостановление недопустимо, это будет расценено как расторжение.
• Финансовые расчеты: Порядок расчетов за период приостановления (аренда не начисляется / начисляется в размере % / фиксированная сумма * руб.). Судьба обеспечительного платежа (депозита): удерживается / возвращается / зачисляется в счет будущих платежей.
• Обязательства по сохранности имущества: Кто несет ответственность за сохранность вещей арендатора в помещении (если они остаются там) и за состояние самого помещения.
• Порядок возобновления: Автоматическое по истечении срока или после подписания акта/уведомления.
• Отсутствие претензий: Стандартная формулировка: «Стороны подтверждают, что на дату подписания претензий по исполнению Договора не имеют».
• Количество экземпляров: Не менее двух (по одному для каждой стороны), при регистрации договора — три (для Росреестра).

Особенности регистрации в Росреестре

Если основной договор аренды подлежит государственной регистрации (срок аренды 1 год и более, ст. 609, 674 ГК РФ), то и дополнительное соглашение о приостановлении подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ст. 164 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

Последствия нерегистрации: Соглашение считается незаключенным для третьих лиц, а для сторон — не вступившим в силу в части приостановления. Риск: арендодатель может требовать аренду за период «приостановления», а арендатор — не сможет защититься ссылкой на не зарегистрированное соглашение.

Пакет документов для Росреестра:

• Заявление по установленной форме (на бумаге или через МФЦ/Госуслуги).
• Основной договор аренды (копия).
• Дополнительное соглашение (оригинал + копия).
• Квитанция об оплате госпошлины (для нежилых, 2000 руб., для жилых — 350 руб. на 2026 год).
• Паспорта сторон / Устав и доверенность для юрлиц/ИП.

Риски и ошибки при составлении (разбор судебной практики)

Образец дополнительного соглашения о приостановлении действия договора аренды (2026 год)

Ниже приведен универсальный бланк. Текст в квадратных скобках [ ] и данные, скрытые под маской , подлежат обязательной замене на реальные данные сторон.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] / [Дата] г. [Населенный пункт]

к Договору аренды [жилого / нежилого] помещения № от 20 г.
(далее — «Договор»)

[Населенный пункт], «*» 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель:
ФИО / Наименование юрлица:
Паспортные данные / ОГРН, ИНН:
Адрес регистрации / Юр. адрес:
Действующий на основании: Устава / Доверенности № от * / Лично,
именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,

и

Арендатор:
ФИО / Наименование юрлица:
Паспортные данные / ОГРН, ИНН:
Адрес регистрации / Юр. адрес:
Действующий на основании: Устава / Доверенности № от * / Лично,
именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона»,

руководствуясь ст. 450, 452 ГК РФ и п. [номер пункта Договора, предусматривающего изменение условий], Договором аренды № ,

СОГЛАСОВАЛИ НИЖЕСЛЕДУЮЩЕЕ:

1. ПРИОСТАНОВИТЬ действие Договора аренды № от 20 г. в части исполнения обязательств по оплате арендной платы и пользования помещением, расположенным по адресу: , площадью кв.м. (кадастровый номер: ), на период с «» 20 г. по «» 20 г. включительно (далее — «Период приостановления»).
   Примечание: Вместо конечной даты можно указать: «до момента подписания Акта приемки-передачи помещения после завершения капитального ремонта / до официального отмены режима высокой готовности / до устранения последствий затопления по Акту комиссии».
2. ФИНАНСОВЫЕ РАСЧЕТЫ ЗА ПЕРИОД ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ:
   1. Арендная плата за Период приостановления не начисляется / начисляется в сниженном размере — * % от базовой ставки / в фиксированной сумме * руб. в месяц.
   2. Обеспечительный платеж (депозит) в размере * руб., переданный Арендатором Арендодателю по Договору: сохраняется у Арендодателя / возвращается Арендатору в срок до «» 20 г. / зачисляется в счет оплаты арендной платы за последний месяц действия Договора после возобновления.
   3. Взаимные расчеты по коммунальным услугам и иным платежам за Период приостановления производятся следующим образом: Арендатор оплачивает по счетчикам / Арендодатель оплачивает самостоятельно / Платежи не производятся (показания ПУ зафиксированы в Акте фиксации показаний № * от «» 20 г.).
3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН В ПЕРИОД ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ:
   1. Арендодатель обязуется: обеспечить сохранность имущества Арендатора, оставленного в помещении (если применимо) / провести капитальный ремонт / устранить дефекты, указанные в Акте № * / не сдавать помещение в аренду третьим лицам.
   2. Арендатор обязуется: своевременно уведомить Арендодателя о готовности к возобновлению / не допускать посторонних лиц в помещение / сохранить помещение в надлежащем состоянии.
   3. Доступ в помещение в Период приостановления: запрещен / разрешен Арендодателю для проведения работ / разрешен Арендатору для изъятия имущества по предварительному уведомлению за * суток.
4. ПОРЯДОК ВОЗОБНОВЛЕНИЯ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА:
   1. Действие Договора возобновляется автоматически с «» 20 г. (следующего дня после окончания Периода приостановления).
   2. Стороны подпишут Акт возобновления исполнения обязательств / Акт приемки-передачи помещения после ремонта в течение рабочих дней после наступления события возобновления.
   3. С даты возобновления арендная плата взимаеться в полном размере, установленном Договором (п. Договора).
5. ОТСУТСТВИЕ ПРЕТЕНЗИЙ: Стороны подтверждают, что на дату подписания настоящего Дополнительного соглашения взаимных претензий и задолженности по исполнению Договора аренды № * не имеют.
6. ПРАВОВАЯ СИЛА И РЕГИСТРАЦИЯ: Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами [ДОБАВИТЬ, ЕСЛИ ДОГОВОР РЕГИСТРИРОВАЛСЯ: и прохождения государственной регистрации в Росреестре]. Оно является неотъемлемой частью Договора.
7. ЭКЗЕМПЛЯРЫ: Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) / 3 (трех — для Росреестра) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон [и один — для регистрирующего органа].

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ:
_____________________ / *
(Подпись) / (Расшифровка подписи: ФИО)
М;П. (при наличии печати)
Тел.: * | Email:

АРЕНДАТОР:
_____________________ /
(Подпись) / (Расшифровка подписи: ФИО)
М.П. (при наличии печати)
Тел.: | Email:

Приложения к соглашению (рекомендуемые)

Для минимизации рисков к дополнительному соглашению целесообразно приложить:

• Акт фиксации показаний приборов учета (электричество, вода, газ) на дату начала приостановления.
• Акт осмотра помещения / Инвентаризационная ведомость имущества, оставленного арендатором (фото/видеофиксация обязательна).
• Уведомление об уполномоченном лице для взаимодействия в период приостановления (контакты, полномочия).
• Расчетная ведомость по итогам последнего расчетного периода (подтверждение отсутствия долгов).

Налоговые и бухгалтерские аспекты (кратко)

• НДС: Если арендная плата не начисляется — объект налогообложения НДС отсутствует. Если начисляется частично — НДС исчисляется от фактически начисленной суммы.
• Налог на имущество (Арендодатель): Кадастровая стоимость не меняется, налог платится в полном объеме, если иное не предусмотрено налоговым кодексом региона (льготы на период ремонта).
• УСН / ОСНО (Арендатор): Расходы на аренду уменьшаются на сумму не начисленной/не оплаченной аренды. Депозис, оставшийся у арендодателя, не является расходом до фактического списания/возврата.

Чек-лист перед подписанием

1. [ ] Проверены паспортные данные / реквизиты сторон с оригиналами / ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
2. [ ] Соответствует ли лицо, подписывающее соглашение, уполномоченному в Договоре/Уставе/Доверенности?
3. [ ] Четко прописан срок (даты) или событие окончания приостановления.
4. [ ] Прописана судьба депозита (обеспечительного платежа).
5. [ ] Урегулирован вопрос коммунальных платежей и счетчиков.
6. [ ] Определен режим доступа к помещению (охрана, ремонтники, изъятие вещей).
7. [ ] Подготовлен пакет для Росреестра (если договор регистрировался).
8. [ ] Подписаны приложения (Акт показаний, Акт осмотра).
9. [ ] Экземпляры пронумерованы, прошиты (для Росреестра), подписаны на каждом листе (по желанию сторон, но рекомендуется).

Грамотно составленное соглашение о приостановке договора аренды — это цивилизованный инструмент управления рисками, позволяющий сохранить деловые отношения и имущество в непростых жизненных ситуациях. Главное правило 2026 года: фиксируйте всё письменно, конкретизируйте сроки и финансы, не забывайте о регистрации в Росреестре для долгосрочных договоров. Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируя его под свою уникальную ситуацию, и при необходимости проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Актуальность нормативной базы проверена на . Персональные данные в образце скрыты маской * в соответствии с требованиями безопасности.