Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Соглашение о намерениях (Memorandum of Understanding, MoU) — это документ, фиксирующий предварительные договоренности между сторонами до заключения основного договора. В отличие от договора, оно, как правило, не создает жестких юридических обязательств по исполнению сделки, но обязывает стороны вести переговоры добросовестно и конфиденциально.

В данной статье мы подробно разберем, когда нужен такой документ, из каких элементов он состоит, какие риски несет и предоставим универсальный образец соглашения о намерениях между физическими лицами.

Зачем нужно соглашение о намерениях?

Физические лица заключают его в самых разных жизненных ситуациях:

Покупка/продажа недвижимости: фиксация цены, сроков проверки документов, условий задатка до подписания основного ДКП.
Совместный бизнес или инвестиции: определение долей, вкладов, ролей до регистрации ООО/ИП или подписания корпоративного соглашения.
Строительство или крупный ремонт: согласование сметы, этапов, материалов с подрядчиком (частным лицом) перед заключением договора подряда.
Сложные наследственные или имущественные споры: фиксация принципов мирного раздела имущества до оформления у нотариуса.

Главные функции документа:

Фиксация «правил игры» на этапе переговоров.
Защита конфиденциальной информации (финансовые данные, коммерческие идеи, паспортные данные).
Финансовая безопасность: порядок возврата задатка/аванса, если сделка не состоится по вине одной из сторон.
Исключение параллельных переговоров (klausula «exclusivity» — эксклюзивность).

Юридическая природа: обязательно ли это?

Согласно ст. 434.1 ГК РФ («Предварительный договор»), соглашение о намерениях не является предварительным договором, если в нем прямо не сказано, что стороны обязательно заключат основной договор на определенных условиях.

Важно: Суд может признать соглашение о намерениях предварительным договором, если в тексте содержатся все существенные условия будущей сделки (предмет, цена, сроки, права/обязательности) и явная воля сторон считать его обязательным к исполнению.

Поэтому критически важно прописать условие: «Настоящее Соглашение не является предварительным договором и не обязывает Стороны заключать основной договор. Оно лишь фиксирует ход переговоров и намерения сторон».

Обязательная структура документа

Шапка документа

Название: «Соглашение о намерениях» (или «Меморандум о взаимопонимании»).
Место составления: г. *.
Дата составления: «___» _________ 202_ г.

Сведения о сторонах (реквизиты)

Для физических лиц указываются:

ФИО полностью (в дательном падеже: «Кто выступает в лице…»).
Паспортные данные: серия, номер, кем выдан, код подразделения, дата выдачи. В образце ниже замаскированы как .
Адрес регистрации (прописки): г. , ул. , д. , кв. .
Адрес фактического проживания (если отличается).
Телефон: +7 () —.
Email: @..
ИНН (по желанию, но желательно для идентификации).

Предмет соглашения (Суть намерений)

Четкое описание того, какую сделку стороны планируют заключить в будущем.

Пример: «Стороны выражают намерение заключить Договор купли-продажи жилого дома кадастровый номер :::, расположенного по адресу: г. *, ул. , д. , общей площадью * кв.м.».

Ключевые коммерческие условия (необязательно, но желательно)

Ориентировочная цена: * руб. (или порядок расчета).
Порядок расчетов (задаток, аванс, ипотека, маткапитал).
Сроки проведения Due Diligence (проверки объекта).

Конфиденциальность (Ключевой раздел!)

Обязательство не разглашать информацию, полученную в ходе переговоров (цены, личные данные, состояние объекта, банковские реквизиты). Устанавливается срок действия конфиденциальности (например, 3 года после прекращения переговоров) и штрафы за утечку.

Эксклюзивность (по желанию)

Запрет одной или обеих сторон вести параллельные переговоры с третьими лицами по данному объекту в течение определенного срока (например, 30–60 дней).

Расходы на переговоры

Кто платит за нотариуса, оценщика, юристов, поездки на просмотр объекта. Обычно: «Каждая Сторона несет свои расходы самостоятельно».

Ответственность и штрафные санкции

Штраф за нарушение конфиденциальности: * руб.
Штраф за нарушение эксклюзивности: * руб.
Порядок возврата задатка/аванса, если сделка сорвалась (кто виноват — тот и платит/теряет деньги).

Срок действия соглашения

Конкретная дата или событие (например: «До «___» _________ 202_ г.» или «До момента подписания основного договора/отказа от него»).

Порядок разрешения споров

Претензионный порядок (обязателен для физлиц по некоторым категориям споров) и ссылка на суд по месту жительства ответчика или по месту нахождения недвижимости.

Заключительные положения

Вступление в силу с момента подписания.
Изменения только письменной формы и подписями сторон.
Адреса для отправки уведомлений (почта/email).
Подписи сторон с расшифровкой.

Образец Соглашения о намерениях между физическими лицами

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [*] подлежит замене на реальные данные. Персональные данные замаскированы в соответствии с требованиями безопасности.

СОГЛАШЕНИЕ О НАМЕРЕНИЯХ

г. * «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО полностью] , паспорт серия № , выдан * г. код подразделения , прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , тел.: +7 () —, email: @., именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец» / «Инвестор» / «Сторона 1», с одной стороны,

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО полностью] , паспорт серия № , выдан * г. код подразделения , прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , тел.: +7 () —, email: @., именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель» / «Застройщик» / «Сторона 2», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящее Соглашение о намерениях (далее — «Соглашение») о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны подтверждают серьезность своих намерений заключить в будущем Договор купли-продажи / Договор подряда / Корпоративное соглашение / иной договор (далее — «Основной договор») на следующих основных условиях:

Объект сделки: [Описание: недвижимость, доля в Уставе, работа/услуга] .
Адрес/Локация объекта: г. , ул. , д. , кв./пом. * (Кадастровый номер: :::).

ПОРЯДОК ПОДГОТОВКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

Стороны обязуются действовать добросовестно и разумно для подготовки и подписания Основного договора не позднее «___» _________ 202_ г. (далее, «Срок заключения»).

В период до подписания Основного договора Стороны производят взаимный обмен документами и информацией, необходимой для принятия решения (проверка правовой чистоты, техническое состояние, финансовое состояние и т.д.).

Сторона 1 обязуется предоставить Стороне 2 для ознакомления следующие документы: [Список: выписка ЕГРН, технический паспорт, справка о зарегистрированных, согласие супруга и т.д.] .

Сторона 2 вправе провести независимую проверку (Due Diligence) объекта за свой счет в течение календарных дней.

ЗАДАТОК / АВАНС / ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (ЕСЛИ ПРЕДУСМОТРЕНО)

В подтверждение серьезности намерений Сторона 2 передает Стороне 1 задаток по ст. 380 ГК РФ в размере руб. (Словом: ) при подписании настоящего Соглашения.

Деньги передаются [наличными при подписании / безналичным переводом на счет № * БИК * Банк * в течение * дней].

В случае заключения Основного договора сумма задатка зачитывается в счет оплаты цены.

Если Основной договор не заключен:

по вине Стороны 1 — задаток возвращается в двойном размере;
по вине Стороны 2 — задаток остается у Стороны 1;
по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают (форс-мажор, отказ в ипотеке банка, неполучение согласия органов опеки) — задаток возвращается в однократном размере.

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

Стороны признают конфиденциальной любую информацию, полученную в ходе переговоров: условия настоящего Соглашения, персональные данные, финансовые условия, состояние объекта, коммерческие тайны.

Стороны обязуются не разглашать Конфиденциальную информацию третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, за исключением случаев, предусмотренных законом (суд, налоговая, нотариус, банк для ипотеки).

Обязательство по конфиденциальности действует в течение 3 (трех) лет с момента прекращения переговоров или подписания Основного договора.

За нарушение конфиденциальности виновная Сторона выплачивает штраф в размере * руб. за каждый случай утечки, за вычетом ущерба (если ущерб выше).

ЭКСКЛЮЗИВНОСТЬ ПЕРЕГОВОРОВ (ОПЦИОНАЛЬНО)

В течение срока действия настоящего Соглашения (период эксклюзивности до «___» _________ 202_ г.) Сторона 1 обязуется не вести переговоры с третьими лицами о заключении сделки по данному Объекту, не рекламировать его и не заключать предварительных соглашений с другими.

За нарушение эксклюзивности Сторона 1 выплачивает Стороне 2 неустойку в размере * руб.

РАСХОДЫ

Каждая Сторона несет собственные расходы, связанные с переговорами, проверкой документов, консультациями юристов, нотариусами, оценщиками.

Расходы по государственной регистрации Основного договора распределяются [поровну / за Покупателя / за Продавца] в соответствии с Основным договором.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Настоящее Соглашение не является предварительным договором (ст. 434.1 ГК РФ). Оно не создает для Сторон обязательства заключить Основной договор. Любая Сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от заключения Основного договора, уведомив другую Сторону письменно не позднее чем за 3 (три) календарных дня до Срока заключения.

В случае отказа без уважительной причины (п. 3.4) применяются правила о задатке/штрафах.

Стороны не несут ответственности за невозможность исполнения обязательств по настоящему Соглашению вследствие форс-мажорных обстоятельств (война, наводнение, пандемия, решения госорганов).

СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ

Соглашение вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами.

Соглашение прекращает действие в следующих случаях:

подписании Основного договора;
истечении Срока заключения (п. 2.1) без подписания Основного договора;
получении одной Стороной письменного уведомления об отказе другой Стороны от переговоров;
наступлении форс-мажорных обстоятельств на срок более 60 дней.

Положения о конфиденциальности (разд. 4) и порядке разрешения споров действуют после прекращения Соглашения.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Все споры решаются путем переговоров. Претензия рассматривается в течение 10 (десяти) рабочих дней.

При неудаче спор передается в суд по месту жительства Ответчика (или по месту нахождения недвижимости).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Изменения и дополнения действуют только в письменной форме, подписанные Сторонами.

Уведомления направляются по адресам/email, указанным в шапке Соглашения. Считаются врученными: при личной передаче — под росписью; по почте, с уведомлением о вручении; по email — при получении уведомления о прочтении (read receipt) или отсутствии ошибки доставки в течение 24 часов.

Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

СТОРОНА 1
___________________ / * /
(Подпись) (Расшифровка подписи)

М.П. (при наличии печати)

СТОРОНА 2
___________________ / * /
(Подпись) (Расшифровка подписи)

М.П. (при наличии печати)

Типичные ошибки и риски (Чек-лист)

Ошибка	Последствие	Как исправить
Написание «Стороны обязуются заключить договор»	Документ становится предварительным договором. Можно засудить взыскание исполнения (передачи квартиры/денег).	Писать: «Стороны выражают намерение», «планируют», «будут способствовать». Явно исключить ст. 434.1 ГК РФ.
Отсутствие пункта о возврате задатка при отказе банка в ипотеке	Покупатель теряет задаток, если банк не дал кредит, хотя это не его вина.	Прописать условие: «Отказ банка в ипотеке = возврат задатка в однократном размере».
Нет срока действия соглашения	Переговоры длятся вечно, объект «замораживается», уходит время.	Установить жесткий дедлайн (30–60 дней) с возможностью продления доп. соглашением.
Игнорирование конфиденциальности	Цена, паспортные данные, стратегия уходят к конкурентам/соседям/мошенникам.	Обязательный раздел с штрафом (неустойкой) за утечку. Указать, что к конфиденциальности относится сам факт переговоров.
Подписание без понимания, кто платит за нотариуса/оценщика	Споры о расходах, если сделка сорвалась.	Пункт «Расходы»: каждая сторона платит за себя, или фиксированная сумма за счет Покупателя.

Нужен ли нотариус?

Общее правило: Соглашение о намерениях не требует нотариального удостоверения (ст. 163 ГК РФ, письменная простая форма достаточно).

Исключения/Рекомендации к нотариалу:

Если в соглашении зафиксирован задаток крупной суммы (чтобы избежать споров о факте передачи денег).
Если одна из сторон — недееспособное или ограниченно дееспособное лицо (требуется согласие опеки/попечительства, нотариус это проверит).
Если стороны хотят получить исполнительную надпись на соглашении (для быстрого взыскания штрафов/задатка без суда) — но это возможно только для определенных видов обязательств и требует специальной формы.
Для дополнительной правовой экспертизы текста (нотариус объяснит последствия).

Отличия от Задатка и Предварительного договора

Соглашение о намерениях (MoU): «Мы хотим сделку, договорились о правилах переговоров, задаток может быть, обязательства мягкие». Риск: низкий, гибкость высокая.
Соглашение о задатке (ст; 380 ГК РФ): Деньги переданы как залог заключения договора. Последствие: если договор не заключен — двойной возврат или удержание. Часто оформляется отдельным документом или пунктом в MoU.
Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ): «Мы ОБЯЗУЕМСЯ заключить основной договор на этих условиях». Последствие: можно засудить в суде и заставить заключить основной договор (исполнение в натуре). Требует письменной формы и всех существенных условий.

Соглашение о намерениях — это инструмент управления рисками на этапе «перед сделкой». Для физических лиц оно особенно актуально при:

Покупке недвижимости по ипотеке (нужно время на одобрение банка).
Сделках с долями/наследними объектами (нужно время на сбор согласий/справок).
Вступлении в совместный бизнес с другом/родственником (фиксация вербальных договоренностей).

Главные советы:

Не копируйте шаблоны слепо. Адаптируйте пункты 1, 2, 3, 4 под вашу ситуацию.
Всегда пишите: «Не является предварительным договором». Это ваша главная страховка от судебного взыскания исполнения.
Фиксируйте передачу денег (задатка) в самом соглашении или в отдельном акте приема-передачи с подписями и датой. Указывайте назначение платежа: «Задаток по Соглашению о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ».
Сохраняйте переписку. Письменные уведомления об отказе/продлении отправляйте почтой РФ (ценным письмом с вложением и описью) или через нотариуса/ЭДО. Мессенджеры (WhatsApp/Telegram) суды принимают неохотно и не всегда.
Консультируйтесь с юристом перед подписанием, если объект сложный (доли, обременения, ипотека, матеркапитал, несовершеннолетние собственники).

Грамотно составленное Соглашение о намерениях экономит время, нервы и деньги, создавая прозрачные правила игры для обеих сторон до момента визита к нотариусу или в МФЦ.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. При подготовке конкретных документов рекомендуется обратиться к профессиональному юристу.