Объединение земельных участков — это кадастровая процедура, в результате которой два или более смежных участка прекращают свое существование, а на их месте формируется один новый участок. Ключевым документом, инициирующим эту процедуру, является Решение собственника об объединении земельных участков. В данной статье подробно разберем, как правильно составить этот документ, какой образец использовать в 2026 году, какие документы потребуются и какие подводные камни существуют на практике.

Правовое основание объединения участков

Процедура регулируется Земельным кодексом РФ (ст. 11.6) и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно нормам права, объединение допускается при выполнении обязательных условий:

• Участки должны быть смежными (иметь общую границу).
• Участки должны относиться к одной категории земель (например, оба — земли населенных пунктов или оба — сельхозназначения).
• Участки должны иметь один и тот же вид разрешенного использования (или виды использования, совместимые между собой).
• Границы объединяемых участков должны быть ранее установлены и зафиксированы в ЕГРН (проведено межевание).

Важно: Если границы участков не уточнены (в ЕГРН стоит пометка «Границы не установлены»), сначала необходимо провести межевание каждого участка отдельно, и только потом — объединение.

Кто и как принимает Решение?

Форма решения зависит от количества собственников:

Один собственник (самый частый случай)

Если все объединяемые участки принадлежат одному лицу (физическому или юридическому), оформляется унилатеральное Решение собственника. Оно составляется в свободной письменной форме, но должно содержать обязательные реквизиты. Нотариальное заверение не требуется (если только уставом юрлица не предусмотрено иное).

Несколько собственников

Если участки принадлежат разным лицам, необходимо заключить Соглашение об объединении земельных участков (договор). В этом случае у собственников возникает право общей долевой собственности на новый образованный участок в долях, определенных соглашением (ст. 11.6 ЗК РФ). Такой договор подлежит нотариальному заверению, если доли не определены или определены неравными.

Образец Решения собственника об объединении (2026 год)

Ниже приведен рекомендуемый образец, соответствующий текущим требованиям Росреестра. Данные, подлежащие заполнению, выделены квадратными скобками. Персональные данные в примере замаскированы.

Обязательные реквизиты Решения (чек-лист)

Для того чтобы Росреестр принял документы без приостановки, в Решении обязательно должны быть:

1. Полные паспортные данные собственника (ФИО, серия/номер, кем/когда выдан, адрес регистрации).
2. Кадастровые номера всех объединяемых участков (проверить на сайте ПКК Росреестра).
3. Ссылки на документы-основания (номера свидетельств о праве или выписок ЕГРН).
4. Утверждение о смежности, единой категории и ВРИ (ключевое юридическое условие).
5. Условие об обеспечении доступа к новому участку (требование ст. 11.6 ЗК РФ). Если доступ возможен только через чужую землю, нужно приложить нотариальное согласие соседа или акт установления сервитута.
6. Подпись собственника (с расшифровкой) и дата.

Полный пакет документов для Росреестра (через МФЦ)

• Заявление по установленной форме (заполняется на месте или через Госуслуги/сайт Росреестра).
• Решение собственника об объединении (оригинал + копия).
• Межевой план в электронном виде (XML-файл на диске/флешке) и в бумажном виде (для архива МФЦ). Подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера.
• Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и полномочия представителя (доверенность).
• Квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц — 350 руб. за регистрацию права на новый объект; старые участки исключаются бесплатно).
• Согласие залогодержателя (банка) — если на участках обременение (ипотека).

Этапы процедуры и сроки (по данным за 2026 год)

1. Подготовка (1-3 дня): Сбор выписок ЕГРН, проверка границ на ПКК, заключение договора с кадастровым инженером. Стоимость работ инженеров в Москве/МО: от 9 900 руб. (зависит от площади, удаленности, сложности).
2. Кадастровые работы (5-14 дней): Инженер запрашивает сведения из ЕГРН, выезжает на замеры (при необходимости), готовит Межевой план и Решение собственника.
3. Подача в МФЦ (1 день): Прием документов, выдача талона на получение.
4. Государственная регистрация (до 9 рабочих дней): Стандартный срок при подаче через МФЦ (7 рабочих дней на регистрацию + 2 дня на передачу/возврат). При подаче электронно через Госуслуги/Росреестр — до 7 рабочих дней.
5. Получение результата: Выписка из ЕГРН на новый участок (с новым кадастровым номером). Старые номера получают статус «Прекращен».

Типичные ошибки и причины отказа/приостановки

• Несмежность участков: Есть «зазор» или чужой участок между ними. Решение: Приобрести/приватизировать промежуточный кусок или скорректировать границы (если это кадастровая ошибка).
• Разная категория или ВРИ: Один участок ИЖС, другой — ЛПХ. Решение: Сначала перевод категории/ВРИ (через администрацию), потом объединение.
• Границы не установлены: В ЕГРН нет координат углов. Решение: Сначала межевание каждого участка отдельно.
• Спор о границах: Соседи не подписали акт согласования границ. Решение: Только через суд (ст. 39.20 ЗК РФ). Кадастровый инженер не имеет права составлять межевой план без согласования, если есть спор.
• Отсутствие согласия банка: Участок в ипотеке. Решение: Обязательно получить нотариальное согласие банка-залогодержателя до подачи документов.
• Превышение максимального размера: Новый участок превышает макс. допустимую площадь для данного ВРИ в данном муниципалитете. Решение: Объединение невозможно без изменения правил землепользования.

Особенности для СНТ, ДНП и муниципальных земель

СНТ / ДНП (Садоводческие/Дачные некоммерческие товарищества)

Процедура общая, но часто требуется согласие правления СНТ (или протокол собрания членов) на изменение конфигурации участка, если это затрагивает общую имущество товарищества (дороги, проезды). Кадастровый инженер готовит Решение собственника и запрашивает сведения об установленных границах в Росреестре.

Муниципальные / Государственные земли

Объединение участков в муниципальной собственности возможно только по решению органа местного самоуправления (администрации) на основании схемы расположения объекта капитального строительства или межевого плана. ЗК РФ не предусматривает объединения таких участков по заявлению арендатора без участия администрации.

Налоговые и финансовые последствия

• НДФЛ при продаже: Срок владения новым участком для налогового вычета (3/5 лет) считается от момента приобретения самого раннего из объединяемых участков (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
• Земельный налог: Пересчитывается с следующего налогового периода на основе новой кадастровой стоимости нового участка.
• Госпошлина: 350 руб. (физлица) за регистрацию права на новый объект. За прекращение учета старых объектов плата не взимается.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли объединить участки, если на одном из них стоит дом?

Да, можно. Наличие капитального строения (дома) не препятствует объединению земель. Однако необходимо убедиться, что дом не попадает на границу нового участка (отступы от красной линии и границ соседей соблюдаются). Если дом находится на границе — сначала нужно сделать перераспределение границ или согласовать сервитут.

Нужно ли нотариально заверять Решение?

Нет. Для единственного собственника Решение оформляется в простой письменной форме. Нотариус не нужен. Исключение — если уставом юридического лица (собственника) требуется нотариальная форма для сделок с недвижимостью.

Что такое «Согласие об обеспечении доступа»?

Это пункт в Решении (или отдельный документ), где собственник подтверждает, что к новому большому участку есть проезд (через общественную дорогу, свой подъезд или сервитут через чужой участок). Без этого Росреестр приостановит регистрацию.

Можно ли подать документы электронно?

Да. Через личный кабинет на Госуслугах или сайт Росреестра (с УКЭП собственника или представителя). Это ускоряет процесс на 2 дня и экономит 30% госпошлины (но для физлиц скидка на 350 руб. не распространяется, скидка есть только на регистрацию прав на строения).

Решение собственника об объединении земельных участков — это фундаментальный документ, от грамотности составления которого зависит успех всей процедуры. В 2026 году требования Росреестра остаются строгими: полная соответствие участков критериям смежности, категории и ВРИ, наличие межевого плана с УКЭП инженера и правильного Решения.

Рекомендуем:

1. Заказать выписки из ЕГРН на все участки заранее (проверить статус границ и обременения).
2. Нанять лицензированного кадастрового инженера (проверить реестр на сайте Росреестра).
3. Использовать приведенный выше образец Решения, заполнив все поля актуальными данными.
4. При наличии ипотеки, заранее получить согласие банка.

При соблюдении всех формальностей процедура занимает около 2-3 недель и стоит (включая работы инженера и пошлину) в среднем 10 000 – 20 000 рублей для стандартных участков в Подмосковье.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может меняться. Перед подачей документов рекомендуется проконсультироваться с кадастровым инженером или юристом по земельному праву. Актуальность информации: .