Что такое самовольная постройка
Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или иное строение, возведённые на земельном участке, не отведённом для этих целей, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Ключевое правило: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, а сама постройка подлежит сносу осуществившим её лицом или за его счёт.
Кто обращается в суд и как рассматриваются дела
Как правило, иск о признании постройки самовольной и её сносе подаёт администрация муниципального образования (орган местного самоуправления). Дела рассматриваются районными (городскими) судами по месту нахождения объекта.
При рассмотрении дела суд:
- проверяет наличие признаков самовольного строительства (отсутствие разрешения, несоответствие виду разрешённого использования участка);
- назначает строительно-техническую экспертизу;
- выясняет, возможно ли устранить нарушения без полного сноса;
- оценивает баланс интересов государства и частных лиц.
Примеры из судебной практики
Мытищинский городской суд Московской области
Решением от 24 августа 2021 г. удовлетворены исковые требования администрации городского округа Мытищи к Пипоян И.* и Смирнову Б.* о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства. Ответчик Пипоян И.* обязан снести постройку, а при неисполнении решения администрации предоставлено право осуществить снос с отнесением расходов на ответчика. Решение было проверено Первым кассационным судом общей юрисдикции.
Прикубанский районный суд г; Краснодара
Адлерский районный суд г. Сочи
Решением от 22 июля 2022 г. иск администрации удовлетворён частично: постройка признана самовольной, ответчики обязаны её снести. Основанием стало несоответствие объекта виду разрешённого использования участка — ведение личного подсобного хозяйства.
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд неоднократно подчёркивал, что снос самовольной постройки — крайняя мера гражданско-правовой ответственности. В Обзоре судебной практики от сформулированы основания, при которых суд может отказать в сносе:
- нарушения носят устранимый характер и могут быть приведены в соответствие с нормами;
- постройка не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан;
- не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц;
- у лица есть реальная возможность оформить права на объект (например, через «дачную амнистию» или получение разрешения задним числом в установленных законом случаях).
При этом в практике сложился единообразный подход: решение о сносе может быть принято даже при наличии государственной регистрации права собственности на самовольную постройку.
Исполнение решения суда о сносе
После вступления решения в законную силу возможны два варианта:
- Добровольное исполнение — ответчик сносит постройку самостоятельно в установленный судом срок;
- Принудительное исполнение — через службу судебных приставов.
Если взыскателем является орган местного самоуправления, пристав исполняет решение с применением инструментов принудительного исполнения, предусмотренных статьёй 107 Федерального закона от № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». При неисполнении требования должником администрация вправе осуществить снос самостоятельно, а расходы взыскать с ответчика.
Как защититься ответчику
- Ходатайствовать о проведении независимой строительно-технической экспертизы;
- доказывать устранимость нарушений и отсутствие угрозы третьим лицам;
- предпринять шаги по узакониванию объекта (получение разрешения, изменение ВРИ участка);
- обжаловать решение в апелляционном и кассационном порядке.
Районные суды, вынося решения о сносе самовольных построек, руководствуются статьёй 222 ГК РФ и позициями Верховного Суда РФ. Снос применяется как крайняя мера: суд обязан проверить возможность сохранения объекта. Однако при отсутствии разрешительной документации и невозможности узаконить строение решение о сносе, как показывает практика Мытищинского, Прикубанского и Адлерского судов, выносится в пользу администрации, а расходы на демонтаж ложатся на нарушителя.