Расторжение договора аренды земельного участка, процедура‚ требующая строгого соблюдения юридических формальностей․ Ошибки в оформлении могут привести к тому‚ что арендатор продолжит нести обязанности по договору‚ а арендодатель — не сможет передать участок новому пользователю․ В этой статье подробно разберём‚ как правильно составить соглашение о расторжении‚ когда требуется его государственная регистрация‚ и приведём образец документа․
Когда составляется соглашение о расторжении
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ‚ договор может быть расторгнут по соглашению сторон в любой момент‚ если иное не предусмотрено законом или самим договором․ На практике соглашение о расторжении аренды земельного участка оформляется в следующих случаях:
- обоюдное желание сторон прекратить арендные отношения;
- истечение срока аренды при отсутствии намерения продлевать договор;
- невозможность дальнейшего использования участка (например‚ изменение целевого назначения земли);
- продажа участка или переход прав на него третьим лицам;
- досрочное расторжение по инициативе одной из сторон с согласия другой стороны․
Если одна из сторон против расторжения‚ вопрос решается в судебном порядке (ст․ 450‚ 619‚ 620 ГК РФ)‚ и соглашение в этом случае не составляется․
Обязательные элементы соглашения
Соглашение о расторжении составляется в той же форме‚ что и сам договор аренды (п․ 1 ст․ 452 ГК РФ)․ Документ должен содержать:
- Наименование документа — «Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка»․
- Дату и место составления;
- Реквизиты сторон — полные наименования организаций или ФИО физических лиц‚ паспортные данные‚ адреса․
- Реквизиты расторгаемого договора — номер‚ дата заключения‚ регистрационный номер в Росреестре (если договор регистрировался)․
- Описание земельного участка — кадастровый номер‚ адрес‚ площадь‚ категория земель․
- Дата прекращения действия договора․
- Порядок возврата участка — ссылка на акт приёма-передачи‚ состояние участка․
- Финансовые взаиморасчёты, отсутствие задолженности по арендной плате либо порядок её погашения‚ возврат обеспечительного платежа․
- Отсутствие взаимных претензий․
- Подписи сторон (для организаций, с печатями при их наличии)․
Образец соглашения о расторжении
СОГЛАШЕНИЕ № ___
о расторжении договора аренды земельного участка
г․ Москва «___» ________ 20__ г․
Общество с ограниченной ответственностью «ЗемляИнвест»‚ именуемое в дальнейшем «Арендодатель»‚ в лице генерального директора Иванова Петра Сергеевича‚ действующего на основании Устава‚ с одной стороны‚ и гражданин Смирнов Алексей Владимирович‚ паспорт серия 45* № ‚ выдан ОВД района г․ Москвы‚ зарегистрированный по адресу: г․ Москва‚ ул․ Примерная‚ д․ ‚ кв․ **‚ именуемый в дальнейшем «Арендатор»‚ с другой стороны‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
Стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка от «___» ________ 20__ г․ № ___‚ зарегистрированный в Управлении Росреестра по г․ Москве «___» ________ 20__ г․ за номером 77-77-*//20-‚ с «___» ________ 20__ г․
Земельный участок с кадастровым номером 77::*:‚ расположенный по адресу: г․ Москва‚ ** район‚ общей площадью кв․ м‚ возвращён Арендодателю по акту приёма-передачи от «___» ________ 20__ г․ в состоянии‚ пригодном для использования по целевому назначению․
Арендная плата оплачена Арендатором по «___» ________ 20__ г․ включительно․ Задолженности по платежам Стороны не имеют․ Обеспечительный платёж в размере * рублей подлежит возврату Арендатору в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания настоящего Соглашения․
Стороны подтверждают отсутствие взаимных претензий‚ связанных с исполнением указанного договора аренды․
Настоящее Соглашение составлено в трёх экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один — для представления в орган Росреестра․
Соглашение вступает в силу с момента подписания‚ а в части прекращения обременения — с момента государственной регистрации․
Подписи сторон:
Арендодатель: _____________ /Иванов П․С․/
Арендатор: _____________ /Смирнов А․В․/
Когда требуется государственная регистрация
Это ключевой момент‚ о котором многие забывают․ Согласно статье 651 ГК РФ и статье 26 Земельного кодекса РФ:
- если договор аренды заключался на срок менее одного года и не регистрировался — соглашение о расторжении регистрировать не нужно;
- если договор аренды был заключён на срок год и более и прошёл государственную регистрацию в Росреестре — соглашение о расторжении также подлежит регистрации‚ поскольку необходимо погасить запись об обременении (аренде) в ЕГРН․
До момента погашения регистрационной записи участок считается обременённым‚ что создаёт проблемы при его продаже‚ передаче в залог или сдаче в аренду новому пользователю․
Порядок регистрации соглашения в Росреестре
- Подготовьте документы: соглашение о расторжении (в количестве экземпляров по числу сторон плюс один для Росреестра)‚ заявление о погашении регистрационной записи‚ документы‚ удостоверяющие личность (для физлиц) или учредительные документы и доверенность (для юрлиц)․
- Обратитесь в МФЦ или непосредственно в Росреестр․ Также возможна подача документов в электронном виде через официальный сайт Росреестра (для этого потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись)․
- Дождитесь результата․ Срок регистрации, 7 рабочих дней при подаче через Росреестр и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ․
- Получите выписку из ЕГРН‚ подтверждающую погашение записи об аренде․
Государственная пошлина за погашение записи об аренде‚ как правило‚ не взимается‚ однако рекомендуется уточнять актуальные требования в территориальном органе Росреестра․
Типичные ошибки при расторжении
- Отсутствие акта приёма-передачи участка․ Без него арендодатель может позже предъявить претензии о состоянии земли․
- Неурегулированные расчёты․ В соглашении обязательно фиксируйте‚ кто‚ кому и сколько должен․
- Игнорирование регистрации․ Непогашенное обременение в ЕГРН блокирует сделки с участком․
- Несоответствие формы․ Если договор был нотариальным‚ соглашение о расторжении также нужно удостоверить у нотариуса․
- Расторжение без учёта прав третьих лиц — например‚ субарендаторов․
Правильно оформленное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка защищает интересы обеих сторон и позволяет избежать споров в будущем․ Ключевые правила: составляйте документ письменно‚ фиксируйте возврат участка актом‚ урегулируйте все расчёты и не забудьте погасить запись об обременении в Росреестре‚ если договор регистрировался․ При сложных обстоятельствах (споры‚ задолженность‚ права третьих лиц) рекомендуется обратиться к юристу‚ специализирующемуся на земельном праве․