Договор коммерческого найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник (наймодатель) передаёт жильё гражданину (нанимателю) за плату во временное владение и пользование. Отношения сторон регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ. Рано или поздно у одной из сторон может возникнуть необходимость прекратить действие договора. В этой статье подробно разберём, как правильно расторгнуть договор коммерческого найма, какие основания для этого существуют, и приведём образец соглашения о расторжении.
Нормативная база
Основным документом, регулирующим расторжение договора найма жилого помещения, является статья 687 ГК РФ. Она устанавливает:
- право нанимателя расторгнуть договор в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;
- возможность расторжения договора по соглашению сторон в любой момент;
- основания для расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя;
- право нанимателя требовать расторжения через суд при существенном нарушении условий договора наймодателем.
Способы расторжения договора
По соглашению сторон
Самый простой и безболезненный способ. Наймодатель и наниматель договариваются о дате прекращения договора, порядке возврата жилья и расчётах, после чего подписывают соглашение о расторжении. Такой документ можно составить в любой момент, не дожидаясь истечения срока договора.
По инициативе нанимателя
Наниматель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, письменно уведомив наймодателя за три месяца до предполагаемой даты выезда. Уведомление лучше вручить под подпись или направить заказным письмом с описью вложения, это защитит от споров в будущем.
По инициативе наймодателя (в судебном порядке)
Собственник жилья может требовать расторжения договора через суд в следующих случаях:
- невнесение платы за жильё более 6 месяцев (при краткосрочном найме — более 2 раз по истечении срока платежа);
- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или проживающими с ним лицами;
- систематическое нарушение прав соседей (шум, антисанитария и т.п.);
- использование жилья не по назначению (например, под офис или склад);
- истечение срока договора краткосрочного найма.
По требованию нанимателя через суд
Наниматель вправе обратиться в суд, если:
- наймодатель не проводит капитальный ремонт, предусмотренный договором;
- жильё перестало быть пригодным для проживания;
- условия договора существенно нарушены наймодателем;
- наступили иные обстоятельства, предусмотренные законом.
Порядок действий при мирном расторжении
- Переговоры сторон, согласование даты расторжения и условий расчётов.
- Осмотр жилого помещения — проверка состояния квартиры, сохранности имущества, показаний счётчиков.
- Составление соглашения о расторжении — в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
- Подписание акта приёма-передачи жилого помещения.
- Окончательные расчёты — возврат обеспечительного платежа (депозита), оплата коммунальных услуг по фактическим показаниям.
- Передача ключей наймодателю.
Образец соглашения о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения
СОГЛАШЕНИЕ № ___
о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения
г. Москва &