Аренда жилья, это динамичный процесс, и часто стороны заинтересованы в продолжении отношений после истечения срока основного договора. Самый простой и правомерный способ сделать это — заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды (найма). В данной статье мы подробно разберем, как правильно оформить такой документ в 2024–2025 годах, какие риски существуют и предоставим актуальный образец, подготовленный практикующими юристами.

Правовые основы продления аренды

Согласно ст. 684 Гражданского кодекса РФ, у арендатора (нанимателя) есть преимущественное право на заключение нового договора аренды на следующий срок, если иное не предусмотрено законом или договором. Это значит, что арендодатель не может отказать в продлении без уважительных причин, если арендатор надлежаще исполнил свои обязательства.

Существует два основных пути продления:

Важно: Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Оно вступает в силу с момента подписания обеими сторонами, если иное не установлено в самом соглашении.

Когда и зачем нужно доп. соглашение?

1. Истекает срок действия основного договора, но стороны хотят продолжить отношения на тех же условиях.
2. Необходимо изменить отдельные условия (например, размер арендной платы, порядок оплаты коммунальных услуг, ответственных лиц) при сохранении основного документа.
3. Автоматическое продление не сработало (в договоре не было пункта о тихой пролонгации) или стороны хотят зафиксировать новый конкретный срок.

По судебной практике, соглашение на три строки чаще всего и порождает споры. Грамотный документ должен содержать ссылку на основной договор, точную формулировку нового срока и оговорку о том, что остальные условия остаются прежними.

Обязательные реквизиты дополнительного соглашения

Чтобы документ имел юридическую силу, он должен содержать:

• Название: «Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды (найма) жилого помещения № ___».
• Место и дата составления (город, число, месяц, год).
• Полные паспортные данные сторон (ФИО, серия/номер паспорта, кем выдан, код подразделения, адрес регистрации — маскируем: ) или реквизиты юрлиц/ИП.
• Ссылку на основной договор: номер, дату заключения, предмет аренды (адрес квартиры, маскируем: ).
• Суть изменения: «Стороны договорились продлить срок действия Договора с «___» _________ 20__ г. по «___» _________ 20__ г. (или «на срок 364 (Триста шестьдесят четыре) дня»)».
• Условие о сохранении остальных положений: «Во всем остальном условия Договора остаются без изменений и в полной силе».
• Порядок дальнейшего продления (опционально): «В дальнейшем при продлении подписывается новое дополнительное соглашение».
• Подписи сторон с расшифровкой (ФИО) и датой.

Образец дополнительного соглашения о продлении срока аренды (2024/2025)

Ниже приведен типовой образец, подготовленный на основе рекомендаций практикующих юристов. Текст в квадратных скобках […] подлежит заполнению конкретными данными.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер]
к Договору аренды (найма) жилого помещения № [Номер основного договора] от [Дата основного договора] г.

г. [Город] «___» _____________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель (Наниматель): [ФИО полностью — ], паспорт: серия [] № [], выдан [Кем выдан — ] [Дата выдажи — ], код подразделения [], прописка: [Адрес регистрации — ***], именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,

и

Арендатор (Наниматель): [ФИО полностью — ], паспорт: серия [] № [], выдан [Кем выдан — ] [Дата выдажи — ], код подразделения [], прописка: [Адрес регистрации — ***], именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 310, 450, 452, 610, 684 ГК РФ, а также условиями Договора аренды (найма) жилого помещения № [Номер] от [Дата] г. (далее — «Договор»), заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны договорились продлить срок действия Договора с «___» _____________ 20__ г. по «___» _____________ 20__ г. (срок продления: [например, 12 (двенадцать) месяцев / 364 (триста шестьдесят четыре) дня]).

Предметом аренды по-прежнему является жиловое помещение (квартира), расположенное по адресу: [Адрес квартиры, ], общей площадью [Площадь] кв.м., кадастровый номер: [Кадастровый номер — ], принадлежащее Арендодателю на праве собственности (Свидетельство о праве № [Номер — ] от [Дата — ]).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Размер ежемесячной арендной платы устанавливается в сумме [Сумма цифрами и прописью] руб. в месяц.

Порядок и сроки оплаты арендной платы и коммунальных услуг остаются прежними (согласно п. [Номер пункта] Договора) / изменяются следующим образом: [Описание изменений, если есть].

ОСТАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Во всем остальном условия Договора № [Номер] от [Дата] г. остаются без изменений и в полной силе.

Настоящее Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

В случае необходимости дальнейшего продления срока аренды Стороны заключат новое дополнительное соглашение не позднее чем за [Количество, например, 30] дней до истечения срока действия настоящего соглашения.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: [ФИО — ], Тел.: [Телефон, ], Email: [Email — ***].

Арендатор: [ФИО, ], Тел.: [Телефон — ], Email: [Email — **].

Настоящее Дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

АРЕНДОДАТЕЛЬ / [Подпись] / [ФИО расшифровкой — ] / «___» _____________ 20__ г.

АРЕНДАТОР / [Подпись] / [ФИО расшифровкой, *] / «___» _____________ 20__ г.

Важные нюансы и риски (на что обратить внимание)

Срок продления: 11 месяцев или 1 год?

Часто стороны выбирают срок 364 дня (11 месяцев), чтобы избежать обязательной государственной регистрации договора в Росреестре (договоры аренды на срок 1 год и более подлежат регистрации по ст. 674 ГК РФ); Дополнительное соглашение, продлевающее договор на 11 месяцев, регистрации не требует. Однако, если суммарный срок (основной договор + доп. соглашения) превышает 1 год, для последующих периодов может потребоваться регистрация.

Индексация арендной платы

Если в основном договоре нет условия об автоматической индексации, доп. соглашение, идеальный момент, чтобы зафиксировать новый размер платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Если стороны молчат о цене, считается, что она осталась прежней.

Залог (обеспечительный платеж)

При продлении залог, как правило, переходит на новый срок. Рекомендуется в доп. соглашении прописать: «Залоговый платеж, переданный Арендатором по Договору, сохраняет свою силу на срок действия настоящего Дополнительного соглашения».

Налоговые последствия для арендодателя (физлица)

Арендодатель — физлицо обязан платить НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) с дохода от сдачи в аренду. Продление договора не освобождает от этой обязанности. С 2024 года актуальны изменения в налоговом законодательстве (возможность перехода на НПД — налог на профессиональный доход, ставка 4% физлицам), что часто выгоднее НДФЛ.

Нужно ли нотариальное заверение и регистрация в Росреестре?

• Нотариальное заверение: Не обязательно по закону (ст. 609, 674 ГК РФ), если только сами стороны не договорились об этом в основном договоре. Но нотариус проверит волеизъявление и правоспособность, что снижает риски оспаривания.
• Госрегистрация (Росреестр): Обязательна, если срок аренды по итогам продления составляет 1 год и более. Если продлеваете на 11 месяцев (364 дня) — регистрация не нужна. Подача документов возможна через МФЦ, Госуслуги или лично в Росреестре. Срок регистрации — до 9 рабочих дней (через МФЦ до 12). Пошлина за регистрацию договора аренды жилья — 2000 руб. (платит арендодатель, если иное не согласовано).

Альтернатива: «Тихая пролонгация» (Автоматическое продление)

Многие современные договоры содержат условие: «Договор продлевается автоматически на такой же срок, если ни одна из сторон не уведомит другую о расторжении за 30 дней до истечения срока».

Плюсы: не нужно подписывать бумажки каждый год.

Минусы: сложнее доказать условия (например, новую цену) в суде, если возникнет спор; риск пропустить момент уведомления. Юристы рекомендуют все же фиксировать продление подписанным доп. соглашением для правовой определенности.

Пошаговая инструкция: как оформить продление правильно

1. За 1–2 месяца до конца срока свяжитесь с арендодателем/арендатором и обсудите условия (срок, цена, счетчики).
2. Подготовьте проект доп. соглашения (используйте образец выше).
3. Сверьте данные с основным договором (номер, дата, адрес, ФИО, паспорта).
4. Подпишите в 2 экземплярах (по одному на сторону). Лучше подписывать каждую страницу.
5. Составьте Акт приема-передачи (опционально) на дату продления, зафиксировав показания счетчиков и состояние имущества — это защитит от споров за залог.
6. При необходимости, подайте на регистрацию в Росреестр (если срок >= 1 года).
7. Сохраните экземпляр вместе с основным договором.

Частые ошибки, которых стоит избегать

• Отсутствие ссылки на номер и дату основного договора. Соглашение может быть признано недействительным как не имеющее предмета.
• Нечеткая формулировка срока. Фраза «продлеваем на год» без конкретных дат начала и окончания порождает неопределенность.
• Игнорирование изменения цены. Если инфляция съела доход, а цена в доп. соглашении не менялась — арендодатель теряет деньги.
• Подпись не уполномоченного лица. Если квартира в общей собственности супругов, подпись должна быть у обоих (или нотариальная доверенность у одного).
• Утрата экземпляра договора. Всегда храните оригинал основного договора и всех доп. соглашений в одной папке.

Когда лучше обратиться к юристу?

Несмотря на типовость процедуры, консультация специалиста (или услуга «под ключ») оправдана, если:

• Квартира в ипотеке (нужно согласие банка).
• Собственников несколько (доля в праве).
• Арендатор — юрлицо/ИП (сложнее налоговая часть, УК/НДС).
• Планируется субаренда.
• Есть споры по задолженностям, залогу или состоянию имущества.
• Срок продления составляет 1 год и более (нужна грамотная регистрация).

Продление договора аренды квартиры дополнительным соглашением — это стандартная юридическая процедура, которая защищает права и арендодателя, и арендатора. Главное — не ограничиваться устными договоренностями или сообщением в мессенджере. Используйте проверенный образец дополнительного соглашения, заполняйте все реквизиты точно, фиксируйте новую арендную плату и сроки, и ваши арендные отношения будут прозрачными и безопасными на долгие годы.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для решения конкретных спорных вопросов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.