Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — распространённая ситуация как в коммерческой, так и в жилищной аренде. Однако чтобы процедура прошла законно и не обернулась штрафами и судебными спорами, важно соблюсти установленный законом порядок. В этой статье подробно разберём основания, порядок действий и приведём образец уведомления.
Правовые основания для одностороннего расторжения
Основные нормы закреплены в Гражданском кодексе РФ:
- Статья 619 ГК РФ — досрочное расторжение договора по требованию арендодателя;
- Статья 620 ГК РФ — досрочное расторжение договора по требованию арендатора;
- Статья 450 ГК РФ — общие основания изменения и расторжения договора;
- Статья 452 ГК РФ — порядок расторжения договора (направление предложения, сроки ответа).
Когда арендатор вправе расторгнуть договор
Согласно ст. 620 ГК РФ, арендатор может требовать досрочного расторжения в следующих случаях:
- Арендодатель не предоставил имущество в пользование либо создаёт препятствия его использованию;
- Переданное имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем и не могли быть обнаружены при осмотре;
- Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки;
- Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования;
- Иные случаи, предусмотренные самим договором (например, право арендатора расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 1–3 месяца).
Важно: если договором предусмотрено право арендатора на односторонний отказ (ст. 310 ГК РФ), расторжение возможно без суда — достаточно направить уведомление.
Пошаговый порядок расторжения
Шаг 1. Изучите договор
Проверьте, есть ли в договоре условие о праве арендатора на односторонний отказ, сроки уведомления и возможные неустойки.
Шаг 2. Составьте уведомление
Уведомление составляется в письменной форме. В нём указываются основания расторжения и дата прекращения договора.
Шаг 3. Направьте уведомление арендодателю
Отправьте уведомление способом, подтверждающим получение:
- заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- курьером под подпись;
- лично вручить с отметкой на втором экземпляре.
Шаг 4. Дождитесь истечения срока уведомления
Обычно договор считается расторгнутым по истечении срока, указанного в договоре или уведомлении (как правило, 30 дней, если иное не установлено).
Шаг 5. Составьте акт приёма-передачи
Передайте имущество арендодателю по акту с описанием состояния объекта. Это защитит от претензий в будущем.
Шаг 6; Расчёты
Проведите окончательные расчёты: возврат обеспечительного платежа, оплата аренды до даты расторжения.
Образец уведомления о расторжении договора аренды
ООО «Пример»
ИНН 77, ОГРН 11577
Адрес: 115, г. Москва, ул. Примерная, д. , оф.
Тел.: +7 (495) -*-
E-mail: info@.ru
Генеральному директору
ООО «Арендодатель»
Иванову И.И.
Адрес: 119, г. Москва, ул. Образцовая, д.
УВЕДОМЛЕНИЕ
о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
Между ООО «Арендодатель» (арендодатель) и ООО «Пример» (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения от № /24.
На основании п. ** договора и ст. 620 ГК РФ уведомляем о расторжении указанного договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора. Договор считается расторгнутым с .
Просим обеспечить приём помещения по акту приёма-передачи и возврат обеспечительного платежа в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в течение 10 (десяти) банковских дней.
Генеральный директор ООО «Пример» _____________ /Петров П.П./
Особенности для долгосрочных договоров
Если договор аренды заключён на срок более года (например, долгосрочный договор на 8 лет на аренду части фасада ТЦ под размещение видеоэкрана), он подлежит государственной регистрации в Росреестре. Соответственно, и расторжение такого договора также подлежит регистрации — необходимо подать заявление о погашении регистрационной записи. Договоры сроком до 11 месяцев регистрации не подлежат, поэтому их расторжение оформляется проще, только уведомлением и актом.
Риски и рекомендации
- Расторжение без законных оснований может повлечь взыскание убытков и неустойки;
- Всегда сохраняйте доказательства направления уведомления;
- Фиксируйте состояние имущества фото- и видеосъёмкой при передаче;
- При спорных ситуациях обращайтесь к юристу: консультацию можно получить по телефону +7 (495) —*.