Получение земельного участка в собственность или аренду в Москве — это многоступенчатая процедура, строго регламентированная Земельным кодексом РФ, Городским строительным кодексом Москвы и нормативными правовыми актами органов исполнительной власти города. По состоянию на актуальны изменения, связанные с введением новой главы в Земельный кодекс «Виды разрешенного использования земельных участков» (вступило в силу 1 марта 2026 года), а также обсуждаемые на федеральном уровне инициативы по унификации правил предоставления участков льготникам без торгов.
Основные основания для предоставления земельного участка
Согласно ст. 39.1–39.10 Земельного кодекса РФ, предоставление участков в Москве возможно по следующим основаниям:
- Аукцион (торги) — основной способ для большинства категорий заявителей (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).
- Без проведения торгов — в исключительных случаях, установленных законом (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):
- Льготным категориям граждан (ветераны, инвалиды, большие семьи и др.) — при условии, что региональный закон предусматривает такую возможность.
- Собственникам недвижимости для приусадебного участка (индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садовство);
- При межевании участка (устранение наложения границ).
- Для размещения объектов инфраструктуры, социальной сферы и др.
- Право преимущественной аренды/покупки — у арендаторов, чей срок аренды истек, или у собственников зданий, стоящих на чужой земле (ст. 39.7, 39.8 ЗК РФ).
Ключевые этапы процедуры (на примере аукциона)
Наиболее частый сценарий для юридических лиц и физлиц, не имеющих льгот — участие в электронных торгах.
-
Подача заявления о согласовании расположения участка (Предварительное согласование)
-
Подготовка проекта межевания (Схемы расположения)
-
Принятие решения об осуществлении права на предоставление участка
-
Участие в электронных торгах
- Регистрация на Электронной торговой площадке (ЭТП).
- Внесение задатка (обычно 5–20% от начальной цены).
- Подача заявки и пакета документов (паспорт/устав, выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП, решение о согласовании схемы).
- Проведение аукциона в электронном виде.
-
Кадастровый учет и регистрация прав (Росреестр)
Заявитель обращается в Департамент земельных ресурсов города Москвы (ДЗР) или через МФЦ/Госуслуги с просьбой согласовать схему расположения будущего участка.
Важно: Судебная практика (в т.ч. случаи, рассматриваемые судами Москвы в 2025–2026 гг.) подтверждает: отказ Департамента в предварительном согласовании может быть признан незаконным, если основания для отказа не соответствуют ст. 22, 29 ЗК РФ и распределению полномочий органов исполнительной власти города. Суды обязывают Департамент принять решение в соответствии с заявлением.
После получения положительного решения о согласовании заказчик нанимает кадастрового инженера (например, из реестра * или организации *) для подготовки проекта межевания/схемы расположения. Документ согласовывается с заинтересованными лицами и уполномоченным органом.
На основании утвержденной схемы ДЗР принимает решение о проведении аукциона (или о предоставлении без торгов, если есть основания). Решение публикуется на официальном портале torgi.gov.ru и сайте ДЗР не позднее чем за 30 дней до торгов.
Победитель аукциона заключает договор с ДЗР (от имени Москвы). При аренде — срок до 49 лет (для ИЖС/ЛПХ) или до 5 лет (под строительство с последующим выкупом). При покупке — сразу в собственность.
На основе договора кадастровый инженер готовит технический план/план межевания. Документы подаются в МФЦ или через Госуслуги для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности/аренды в ЕГРН.
Особенности предоставления льготникам (без торгов)
В настоящее время (март 2026 г.) ведется активная работа на федеральном уровне (Госдума, Минэкономразвития) по унификации правил предоставления земельных участков льготникам без торгов по всей России. В Москве действуют местные законы (Закон Москвы от * № * «О предоставлении земельных участков в собственность или аренду отдельным категориям граждан…»), которые детально регламентируют:
- Перечень льготных категорий (ветераны ВОВ, инвалиды I/II групп, участники ЧАЭС, большие семьи — при условии отсутствия участка в собственности в Москве и области).
- Максимальные нормативы площади (для ИЖС, до * кв. м, для ЛПХ — до * кв. м, для садовства — до * кв. м).
- Порядок очереди: подача заявления через МФЦ/Госуслуги → постановка на учет → ожидание формирования земельного фонда → предложение конкретного участка → заключение договора.
Внимание: Для жителей новых регионов (Белгородская, Брянская, Курская области) до действуют специальные упрощенные меры поддержки, включая приоритетное предоставление участков (согласно заявлениям ТАСС от ).
Новые виды разрешенного использования (ВРИ), изменения с
С 1 марта 2026 года в Земельном кодексе РФ вступила в силу новая глава, устанавливающая единый классификатор видов разрешенного использования (ВРИ). При выборе участка и подаче заявления теперь необходимо указывать ВРИ строго в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от * № *. Старые виды использования (ВРИ по классификатору 2014 г.) подлежат переводам по истечении сроков действия или при изменении назначения.
Основные уполномоченные органы и контакты
| Орган | Функция | Контакты (маскированы) |
|---|---|---|
| Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ДЗР) | Главный орган управления земельным фондом, проведение аукционов, выдача согласований, заключение договоров. | Адрес: г. Москва, ул. , д. Тел.: +7 () — Сайт: dzr.mos.ru |
| МФЦ «Мои Документы» | Прием заявлений от физлиц (льготники, приусадебные участки), выдача выписок ЕГРН. | Единый телефон: +7 () — Портал: mos.ru |
| Управление Росреестра по г. Москве | Кадастровый учет, регистрация прав, выдача выписок. | Адрес: г. Москва, ул. , д. Горячая линия: 8 () — |
| Электронные торговые площадки (ЭТП) | Проведение аукционов в электронной форме (Сбербанк-АСТ, РТС-Тендер, Закрытые торги и др.). | Список аккредитованных ЭТП на сайте torgi.gov.ru |
Типовые риски и рекомендации
- Отказ в предварительном согласовании: Частая причина — несоответствие схемы генеральному плану, зонированию (ПЗЗ) или наличию обременений (ЗОУИТ, охранные зоны). Рекомендация: Заказать выписку ЕГРН на территорию и справку о ПЗЗ до подачи заявления.
- Споры о границах: При межевании часто возникают наложения с соседними участками или красной линией. Требуется согласование акта согласования границ с заинтересованными лицами.
- Изменение ВРИ: Если на участке действует старый ВРИ, не соответствующий новому классификатору, сделка может быть приостановлена Росреестром до приведения ВРИ в соответствие.
- Стоимость: Начальная цена аукциона определяется отчетом об определении рыночной стоимости (оценщик из СРО, реестр *). При покупке без торгов (льготники, приусадебные) цена = кадастровая стоимость (или % от нее по льготе).
Полезные ссылки и нормативная база
- Земельный кодекс РФ (Гл. V.1 «Предоставление земельных участков», новая Гл. «Виды разрешенного использования»).
- Городской строительный кодекс Москвы (Закон Москвы от * № ).
- Закон Москвы «О предоставлении земельных участков в собственность или аренду отдельным категориям граждан…» (от № ).
- Постановление Правительства Москвы «Об утверждении Правил проведения аукционов…» (от № *).
- Официальный портал торгов: torgi.gov.ru.
- Сайт ДЗР: dzr.mos.ru (разделы «Земельные аукционы», «Предоставление без торгов», «Кадастровая деятельность»).
Данная статья носит информационный характер. Нормативная база и административные регламенты могут меняться. Перед подачей документов рекомендуется проконсультироваться со специалистами ДЗР или юристами, специализирующимися на земельном праве (контакты юристов: *). Актуальность информации подтверждена на .