Приобретение земельного участка в собственность без проведения аукциона или конкурса — это право‚ предоставляемое законодательством в строго определенных случаях (например‚ при наличии на участке капитального строения‚ принадлежащего покупателю‚ или при межевании). Ключевым моментом такой сделки является расчет цены‚ который регулируется как федеральным‚ так и региональным законодательством. В данной статье подробно разбирается правовая база‚ методика расчета и порядок действий в Самарской области на .

Нормативная правовая основа

Механизм определения цены строится на иерархии нормативных актов:

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) — ст. 39.4 (основные основания продажи без торгов и отсылка к региональным актам).
2. Постановление Правительства РФ от № 279 — «Об утверждении Правил определения цены земельного участка‚ находящегося в федеральной собственности…». Данный акт является эталонной методикой‚ на которую ссылаются региональные акты.
3. Постановление Правительства Самарской области от № 618 — «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков‚ находящихся в собственности Самарской области‚ и земельных участков‚ государственная собственность на которые не разграничена‚ при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».
4. Постановление Правительства Самарской области от № 294 — вносит изменения в Постановление № 618 (актуализирует отдельные положения).
5. Постановление Правительства Самарской области от № 746, регулирует определение выкупной цены для участков‚ занятых зданиями‚ строениями‚ сооружениями (важно для реализации права преимущественной покупки).
6. Локальные нормативные акты муниципалитетов (например‚ для городского округа Самара действует свой Порядок‚ утвержденный администрацией города).

Сфера действия регионального Порядка (Постановление № 618)

Документ применяется к земельным участкам‚ которые:

• Находятся в собственности Самарской области;
• Находятся в государственной собственности‚ не разграниченной между РФ и субъектом (так называемые «неразграниченные земли»);
• Продаются путем заключения договора купли-продажи без проведения торгов (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

Важно: К участкам в муниципальной собственности (например‚ земли городского округа Самара‚ Тольятти‚ Новокуйбышевска и др.) данный Порядок не применяется. Для них действуют отдельные муниципальные нормативные акты.

Методика расчета цены: Базовые принципы

Согласно п. 1 Постановления № 618 (в ред. № 294)‚ цена определяется на основе рыночной стоимости земельного участка.

Основная формула

Цена договора купли-продажи (Цдкп) устанавливается равной рыночной стоимости‚ определенной в отчете об оценке‚ за исключением случаев‚ когда законодательством установлены специальные правила (например‚ для выкупа под строениями).

Общий алгоритм:

1. Определение категории земель и разрешенного использования (Легко доступно через ЕГРН или публичную кадастровую карту).
2. Назначение независимой оценки (оценщиком или кадастровым инженером).
3. Расчет рыночной стоимости на дату оценки (дату принятия решения о предоставлении участка или дату подачи заявления).
4. Утверждение цены уполномоченным органом власти Самарской области (Министерство земельных отношений и государственной собственности Самарской области).

Роль кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость (КС) является отправной точкой‚ но не является окончательной ценой продажи без торгов.

• Если рыночная стоимость (по отчету об оценке) выше кадастровой — цена договора = рыночная стоимость.
• Если рыночная стоимость ниже кадастровой — цена договора‚ как правило‚ не может быть ниже кадастровой (с учетом коэффициентов‚ если они установлены региональным законом)‚ однако для продажи без торгов чаще всего приоритет имеет именно рыночная оценка‚ но не ниже КС.

Особенности для участков с капитальными строениями (Выкупная цена)

Если участок предоставляется в собственность лицу‚ владеющему на нем зданием/сооружением (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ)‚ применяется Постановление № 746.

Выкупная цена определяется по формуле:

Цв = КС × Кз × Пл‚ где:

• КС, кадастровая стоимость 1 кв. м участка на дату принятия решения;
• Кз — зонированный коэффициент (утверждается Правительством Самарской области для каждого муниципального района/округа);
• Пл — площадь участка‚ подлежащего выкупу (в пределах норм бесплатного приватизации или установленных лимитов).

Примечание: Для участков‚ площадь которых превышает лимиты бесплатного приватизации‚ к излишку площади применяется коэффициент 1.0 (полная рыночная/кадастровая стоимость).

Порядок действий покупателя (Пошаговая инструкция)

Шаг 1. Проверка правовых оснований

Убедитесь‚ что у вас есть основание для покупки без торгов (ст. 39.4‚ 39.5‚ 39.15 ЗК РФ и др.). Наиболее частые случаи:

• Наличие в собственности капитального строения на участке (арендатора или собственника здания).
• Межевание участка‚ границы которого уточнены.
• Приобретение доли в праве общей долевой собственности на участок.
• Иные случаи‚ прямо указанные в ЗК РФ.

Шаг 2. Обращение в уполномоченный орган

Подача заявления в Министерство земельных отношений и государственной собственности Самарской области (или в администрацию муниципального образования‚ если земля в мун. собственности).

• Адрес Министерства: г. Самара‚ ул. ‚ д. (точный адрес уточняйте на официальном сайте minzem.samregion.ru).
• Телефон справочной: +7 () —.

Шаг 3. Проведение оценки стоимости

Оценку может провести:

1. Независимый оценщик (член СРО оценщиков‚ имеющий страховку ответственности).
2. Кадастровый инженер (в порядке‚ установленном ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» — для определения кадастровой стоимости‚ но для рыночной чаще требуется именно оценщик).

Требования к отчету: Соответствие ФЗ № 135 «Об оценческой деятельности в РФ»‚ ФСО № 1‚ 2‚ 3. Дата отчета не должна быть старше 6 месяцев на момент подачи в орган власти.

Шаг 4. Получение решения о цене

Уполномоченный орган рассматривает отчет об оценке (или заказывает экспертизу результатов оценки) и принимает Решение об определении цены земельного участка.

Срок рассмотрения: как правило‚ до 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов.

После получения решения (или проекта договора) покупатель вносит 100% стоимости в бюджет Самарской области (реквизиты указаны в решении/договоре). После оплаты подписывается договор купли-продажи.

Шаг 6. Государственная регистрация (Росреестр)

Подача документов в МФЦ или Росреестр для перехода права собственности. Основание: Договор купли-продажи + Решение об определении цены + Квитанция об оплате.

Необходимый пакет документов (базовый)

• Заявление установленного образца (форма утверждается Приказом Минземреля Самарской области).
• Копия паспорта заявителя (страницы с фото‚ пропиской) — ФИО и серия/номер маскируются при передаче третьим лицам: * * *.
• Документы‚ подтверждающие основание для покупки без торгов (свидетельство на здание‚ договор аренды‚ решение о межевании и т.д.).
• Выписка из ЕГРН на земельный участок (не старше 30 дней).
• План расположения границ участка (схема межевания) — если границы не уточнены.
• Отчет об оценке рыночной стоимости (оригинал + электронная версия).
• Доверенность (если действует представитель) — *данные нотариуса и доверителя: * *.

Особенности для городского округа Самара (Муниципальная собственность)

Если участок находится в собственности городского округа Самара‚ действует Порядок‚ утвержденный Администрацией г. Самары (например‚ Постановление Администрации от .. № ).

Различия могут касаться:

• Размера коэффициентов к кадастровой стоимости (Кз).
• Порядка согласования схемы межевания (через Архитектурный комитет города).
• Сроков рассмотрения заявлений.

Обращаться нужно в Управление имущественными отношениями Администрации г. Самары (адрес: г. Самара‚ ул. ‚ д. ‚ тел.: +7 () —).

Риски и частые ошибки

Актуальные изменения и тенденции на 2026 год

• Цифровизация: В Самарской области активно внедряется прием заявлений и выдача решений через Госуслуги (ЕПГУ) и региональный портал uslugi.samregion.ru. Это сокращает сроки до 10-15 рабочих дней.
• Единый реестр сделок: Контроль за соответствием цены рыночной усиливается; орган власти имеет право приостановить сделку при признаках занижения цены.
• Индексация коэффициентов: Зонированные коэффициенты (Кз) для выкупа под строениями пересматриваются ежегодно. Актуальные значения для 2026 года опубликованы на сайте Правительства Самарской области в разделе «Нормативные акты / Земельные отношения».

Контакты уполномоченных органов (Справочно)

Порядок определения цены земельного участка без торгов в Самарской области, это структурированная процедура‚ закрепленная в Постановлении Правительства Самарской области № 618 (с изм. № 294). Ключевым этапом является получение качественного отчета об оценке рыночной стоимости от аккредитованного специалиста и его согласование с Министерством земельных отношений.

Рекомендация: Перед стартом процедуры настоятельно рекомендуется получить консультацию в Минземреля Самарской области или у профессионального юриста/кадастрового инженера (* * *) для проверки актуальности нормативной базы и расчета предварительной экономической эффективности сделки.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативные акты могут изменяться. Обязательно проверяйте актуальность документов на официальных порталах (pravo.gov.ru‚ minzem.samregion.ru) на дату обращения.