При оформлении сделок купли-продажи недвижимости участки часто сталкиваются с ситуацией, когда в договоре указывается цена, превышающая реальную рыночную стоимость объекта. В быту это называют «завышением цены» или «перепиской за более крупную сумму». Статья подробно разбирает, зачем это делается, как это выглядит с юридической точки зрения и какие последствия несет для продавца и покупателя.

Основные мотивы завышения цены в договоре

Согласно анализу судебной практики и материалам профильных порталов (vladeilegko.ru, blog.domclick.ru, kvartira-bez-agenta;ru), инициатором завышения почти всегда выступает покупатель. Основные цели:

• Получение большей суммы ипотечного кредита. Банк выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости, опираясь на ее оценочную стоимость и цену в договоре. Завышенная сумма позволяет взять в банке больше денег, чем стоит квартира.
• Покрытие первоначального взноса. Разницу между реальной ценой и завышенной покупатель направляет на оплату первоначального взноса по ипотеке (который часто составляет 15–20% от стоимости).
• Финансирование сопутствующих расходов. Вычеченные «лишние» деньги тратятся на ремонт, покупку мебели и техники, автомобиль или даже оплату отпуска.

«В ипотечных сделках встречаются такие предложения от Покупателей, когда они сами (или их риэлторы) просят указать в договоре продажи квартиры сумму больше, чем есть на самом деле» — отмечают эксперты kvartira-bez-agenta.ru (обновление от ).

Юридическая природа явления: законно ли это?

Короткий ответ: нет, это незаконно.

Указание в договоре купли-продажи (ДКП) заведомо ложной информации о цене является:

1. Нарушением налогового законодательства (уклонение от уплаты НДФЛ продавцом или получение незаконного налогового вычета покупателем).
2. Мошенничеством в отношении банка (получение кредита под заведомо ложными данными — ст. 159 УК РФ).
3. Совершением сделки притворного характера (ст. 170 ГК РФ) — если цена не соответствует реальной воле сторон.

Даже если стороны подписали соглашение о завышении «по доброте душевной», в суде это не спасает от ответственности. Обе стороны становятся соучастниками противоправных действий.

Риски для Продавца: почему опасно согласиться

Продавцы часто соглашаются на завышение, не осознавая масштаба последствий. Эксперты выделяют три ключевых риска:

Увеличение налога на доходы физических лиц (НДФЛ)

Если продавец владел недвижимостью меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения), он обязан заплатить 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или вычетом).

Риск возврата полной суммы по договору при расторжении сделки

Если сделка будет признана недействительной (скрытые дефекты, обман, нарушение прав третьих лиц, банкротство продавца), стороны возвращаются в исходное состояние. Продавец обязан вернуть покупателю сумму, указанную в договоре.

Поскольку реально получено меньше, продавцу придется доплатить разницу из своего кармана. Расписки о том, что покупатель «вернет разницу» или «взял в долг», в суде часто не работают автоматически: сначала нужно вернуть всю сумму по ДКП, а потом отдельным иском взыскивать долг, что долго, дорого и негарантированно.

Уголовная и административная ответственность

Помогая покупателю обмануть банк и государство, продавец становится соучастником преступления. Это чревато:

• Штрафами и исправительными работами (ст. 159 УК РФ, мошенничество).
• Конфискацией имущества.
• Проблемами с банками в будущем (попадание в «черные списки» заемщиков).

Риски для Покупателя

Покупатель считает, что выигрывает, но риски у него не меньше:

• Аннулирование сделки банком. Если банк выявит завышение (на этапе оценки или аудите), он откажет в кредите или потребует досрочного погашения.
• Потеря налогового вычета. Имущественный вычет дается от суммы, указанной в договоре, но не более 2 млн руб. Если завышение фиктивное, налоговая может отказать в вычете по результатам камеральной проверки.
• Уголовное преследование. Получение кредита под заведомо ложными документами — преступление.

Как банки и оценщики реагируют на завышение

Современные банки (Сбер, ВТБ, Альфа, ДОМ.РФ и др.) используют автоматизированные системы скоринга и обязательную независимую оценку.

• Оценщик определяет рыночную стоимость. Если цена в ДКП значительно выше оценочной (более 10–15%), банк одобрит кредит только от оценочной стоимости.
• Проверка первоначального взноса. Банк требует подтвердить собственные средства на ПВ. Если покупатель планировал взять их из «разницы» завышения, схема рушится.
• Мониторинг подозрительных сделок. Росфинмониторинг и службы безопасности банков отслеживают схемы «обналичивания» ипотеки.

Альтернативы: как легально решить проблему нехватки средств

Вместо незаконного завышения цены стороны могут использовать легальные инструменты:

1. Дополнительное соглашение о зачете первоначального взноса. Продавец может официально предоставить рассрочку на ПВ (хотя банки это не любят).
2. Потребительский кредит / Кредитная карта. Покупатель берет отдельный кредит на ремонт/ПВ/мебель.
3. Программы господдержки (Семейная ипотека, Дальневосточная, IT-ипотека). Низкий процент снижает платежи и потребность в ПВ.
4. Материнский капитал. Использование на ПВ или погашение части кредита.
5. Честное указание реальной цены. Это гарантирует безопасность сделки, отсутствие налоговых рисков и спокойствие сторон.

Резюме

Завышение суммы в договоре купли-продажи — это незаконная схема, несущая финансовые, налоговые и уголовные риски для обеих сторон. Продавец рискует заплатить повышенный налог, потерять деньги при расторжении сделки и получить судимость. Покупатель рискует остаться без кредита, без квартиры и с уголовным делом.

Единственно верное решение — указывать в договоре реальную рыночную цену, зафиксированную в акте приема-передачи и подтвержденную оценщиком.

Статья подготовлена на основе открытых источников: vladeilegko.ru , blog.domclick.ru , kvartira-bez-agenta.ru . Данные актуальны на . Контакты авторов источников скрыты (*) в соответствии с политикой конфиденциальности.