Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Право преимущественного выкупа (преэмптивное право) — это право определенного круга лиц (соседей по доле, соучастников в ООО, акционеров, арендаторов) приобрести имущество в первую очередь перед третьими лицами при его продаже. Отказ от этого права — это юридически значимое действие, которое должно быть оформлено правильно, чтобы избежать рисков оспаривания сделки в будущем.

В данной статье мы подробно разберем, как написать отказ, в каких случаях он нужен, какие требования предъявляет закон и какие нюансы необходимо учитывать.

Законодательная база

Регулирование вопросов преимущественного права покупки и отказа от него содержится в следующих нормативных актах:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): ст. 250 (право преимущественного выкупа доли в праве общей долевой собственности), ст. 34, 35 (семейный кодекс, но применяется аналогично), ст. 216 (форма сделок).
Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ: ст. 21 (преимущественное право участников при отчуждении доли).
Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ: ст. 42 (преимущественное право акционеров при размещении акций).
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ): ст. 31 (право преимущественного выкупа при продаже жилого помещения), ст. 72 (право арендатора при продаже жилого помещения).
Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 218-ФЗ: правила регистрации отказов (если требуется).

Основные случаи, когда требуется отказ

Продажа доли в праве общей долевой собственности (квартира, дом, земельный участок). Продавец обязан уведомить соучастников в письменном виде. Если они не хотят покупать, они пишут отказ (или просто не отвечают в течение месяца).
Отчуждение доли в уставном капитале ООО. Участник, желающий продать долю третьему лицу, должен предложить её участникам общества. Участники имеют 30 дней (или иной срок по уставу) для принятия решения.
Продажа акций закрытого АО. Аналогично ООО, акционеры имеют преимущественное право.
Продажа жилого помещения, сдаваемого в наем (соц. наем/найм). Арендатор имеет преимущественное право выкупа (ст. 72 ЖК РФ).
Выделение доли в натуре. При разделе имущества остальные соучастники имеют преимущественное право получить выделяемую долю.

Форма отказа: устная, письменная или нотариальная?

Общее правило (ст. 154 ГК РФ): сделки могут быть совершены в письменной (простой или нотариальной) и устной форме. Однако для отказа от права преимущественного выкупа написана письменная форма является обязательной в большинстве случаев по следующим причинам:

Доказательство волеизъявления (ст. 158 ГК РФ).
Требование нотариуса/Рострестра при регистрации сделки купли-продажи доли (нужно предоставить доказательства уведомления и отказа).
Сроки действия отказа.

Простая письменная форма

Допустима для отказа от права выкупа доли в квартире, доме, земельном участке (если сама сделка купли-продажи не требует нотариальной формы, например, продажа всей доли одним собственником, а не выделение в натуре). Отказ пишется от руки или на компьютере, подписывается лицом, отказывающимся.

Нотариальная форма

Обязательна, если:

Сделка купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению (например, выделение доли в натуре, продажа доли несовершеннолетнего/нетрудоспособного с разрешения опеки, продажа доли в уставном капитале ООО, если уставом не предусмотрено иное, но нотариус все равно часто требует нотариальный отказ для чистоты сделки).
Отказ дает несовершеннолетний (14-18 лет) или ограниченно дееспособный гражданин — требуется согласие родителей/опекунов и нотариальная форма.
Стороны хотят максимально обезопасить сделку от оспаривания (нотариус проверяет волю и дееспособность).

Структура и обязательные реквизиты отказа

Независимо от формы, документ должен содержать:

Заголовок: «ОТКАЗ от права преимущественного выкупа» (или «Заявление об отказе…»).
Место и дата составления: Город , «» 20* г.
Паспортные данные отказывающегося: ФИО полностью, серия/номер паспорта , кем выдан , когда выдан , адрес регистрации .
Информация об имуществе (предмете права):
- Для недвижимости: адрес объекта , кадастровый номер , вид права (долевая собственность), размер доли (например, 1/2, 15/100).
- Для доли в ООО: наименование общества , ОГРН , ИНН , размер доли в уставном капитале (%, номинальная стоимость).
Информация о продавце (уведомителе): ФИО продавца , паспортные данные .
Ссылка на уведомление: «В связи с полученным уведомлением от дата № номер о намерении продать указанную долю по цене сумма руб. и на условиях, указанных в уведомлении…».
Волеизъявление: «Отказываюсь от права преимущественного выкупа указанной доли».
Отсутствие претензий: «Претензий к порядку уведомления, цене и условиям продажи не имею».
Подпись: Расшифровка подписи (ФИО).

Примеры текстов отказа (Шаблоны)

Вариант 1: Отказ от выкупа доли в недвижимости (Простая письменная форма)

ОТКАЗ от права преимущественного выкупа доли в праве общей долевой собственности

г. , «»  20* г.

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт   № *, выдан *  20* г., код подразделения -, прописка: г. , ул. , д. , кв. , являющийся собственником доли в праве общей долевой собственности (далее, Доля) к объекту недвижимости: квартира, г. , ул. , д. , кв. , кадастровый номер :::, размер доли /* (например, 1/3),

ПОЛУЧИЛ уведомление от совладельца Петрова Петра Петровича (паспорт *  № *) от «*»  20* г. о намерении продать принадлежащую ему долю */* в праве собственности к указанной квартире по цене *  * (Сумма прописью) рублей 00 копеек на условиях, изложенных в уведомлении.

ОСОЗНАВ свои права и последствия, ЗАЯВЛЯЮ:

Отказываюсь от права преимущественного выкупа указанной Доли по указанным в уведомлении цене и условиям.
Против продажи Доли третьему лицу не возражаю.
Претензий к содержанию, форме и способу направления уведомления не имею.
Настоящий Отказ составлен в  экземплярах (по одному для каждого заинтересованного лица/нотариуса/Рострестра), имеющих равную юридическую силу.

Подпись: _______________ / Иванов И.И.

Вариант 2: Отказ участника ООО от выкупа доли (Для нотариуса / Реестра участников)

ЗАЯВЛЕНИЕ об отказе от права преимущественного приобретения доли в уставном капитале ООО

г. , «»  20* г.

К Обществу с ограниченной ответственностью «»
ОГРН , ИНН 
Адрес: г. , ул. , д. 

От участника ООО «»:
Сидоров Сидор Сидорович
Паспорт  * № *, выдан , адрес: г. , ул. , д. , кв. 
Размер доли в уставном капитале: % (номинальная стоимость  * руб.)

ЗАЯВЛЕНИЕ
Мне направлено уведомление участника ООО «» Козлова Козлы Козловича от «*»  20* г. о намерении отчуждить принадлежащую ему долю в уставном капитале общества размером % (номинальная стоимость  * руб.) третьему лицу — Смирнову Смирнову Смирнову (паспорт  * № *) по цене   * руб. и на условиях, указанных в уведомлении.

В соответствии со ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Уставом ООО «*», ЗАЯВЛЯЮ:

Отказываюсь от реализации права преимущественного приобретения указанной доли на условиях, указанных в уведомлении.

С уведомлением ознакомлен(а), правами разъяснены. Претензий нет.
Настоящее Заявление составлено в 2-х экземплярах.

Подпись: _______________ / Сидоров С.С.

Вариант 3: Нотариальный отказ (Текст для нотариуса, подписывается при нотариусе)

Текст аналогичен Варианту 1 или 2, но в заголовке указывается «НОТАРИАЛЬНЫЙ ОТКАЗ…», а в конце ставится подпись нотариуса с печатью и указанием реестрового номера нотариального действия.

Важно: При нотариальном отказе физическое присутствие отказывающегося у нотариуса обязательно (ст. 49 Основного законодательства о нотариате). Доверенность на подписание отказа от права преимущественного выкупа нотариусы часто не принимают из-за строгого личного характера права (ст. 182 ГК РФ, сделки, которые гражданин может совершить только лично), хотя судебная практика иногда допускает это при наличии специальных полномочий в доверенности. Лучше уточнить у конкретного нотариуса.

Сроки и процедура уведомления (Критически важно для продавца)

Отказ пишется после получения уведомления. Продавец обязан уведомить претендентов заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении (или через нотариуса — нотариальным уведомлением).

Сроки для ответа (отказа или согласия):

Долевая собственность (ст. 250 ГК РФ): 1 месяц со дня получения уведомления (для недвижимости) / 10 дней — для движимого имущества.
Доля в ООО (ст. 21 14-ФЗ): 30 дней со дня получения уведомления (уставом может быть установлен больший срок, до 90 дней).
Акции ЗАО (ст. 42 208-ФЗ): Срок устанавливается уставом, но не менее 30 дней со дня получения уведомления.
Арендатор жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ): 1 месяц со дня получения уведомления.

Последствия бездействия: Если в установленный срок уведомление не возвращено (адресат не забирал его) или получен отказ — продавец имеет право продать долю третьему лицу. Продажа по цене ниже указанной в уведомлении или на других условиях, основание для оспаривания сделки соучастниками в течение 3 месяцев (для недвижимости) или года (для ООО).

Как правильно доставить отказ продавцу

Отказ должен быть получен продавцом (или нотариусом, оформляющим сделку) до истечения срока, установленного законом.

Лично при нотариусе: Если сделка нотариальная — отказ подписывается там же.
Почта России: Заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес продавца (указанный в уведомлении). Сохраните чек и опись!
Лично под роспись: На втором экземпляре отказа продавец ставит подпись, дату, ФИО. Лучше в присутствии свидетелей.
ЭДО / Telegram / Email: Только если в уведомлении было указано, что ответ можно направить именно так, и подтверждено получение (электронная подпись, подтверждение прочтения). Для судов надежнее почта или нотариус.

Особые ситуации и нюансы

Несколько соучастников

Если соучастников несколько, каждый пишет свой отдельный отказ. Если один отказался, а другой молчит — по истечении срока молчавший считается отказавшимся (для недвижимости). Для ООО: если участники не реализовали право, доля может быть продана третьему лицу.

Продажа доли несовершеннолетнего

Если продавец — несовершеннолетний (до 14 лет — родители, 14-18 лет — сам с согласия родителей), уведомление направляют соучастникам. Отказ от соучастников берется в обычном порядке. Но сделку купли-продажи доли несовершеннолетнего обязательно согласовывают с органом опеки (до 14 лет) или получают согласие родителей + опеки (14-18 лет). Нотариус потребует оригиналы отказов соучастников.

Отказ от права выкупа при выделении доли в натуре

При разделе общей собственности (ст. 252 ГК РФ) участнику, которому выделяется доля в натуре (отдельная комната, земельный участок), другие соучастники имеют преимущественное право получить этот объект. Отказ оформляется аналогично, но ссылается на уведомление о выделении доли в натуре.

Цена в уведомлении и в договоре

Если продавец продает третьему лицу дешевле, чем было в уведомлении, — сделка может быть обжалована соучастниками в суде (ст. 250 ГК РФ). Цена в договоре купли-продажи должна быть не ниже указанной в уведомлении. Условия оплаты (рассрочка, залог) тоже должны соответствовать уведомленным.

Регистрация отказа в Росреестре (для недвижимости)

Сам по себе отказ не подлежит государственной регистрации в ЕГРН как отдельное правообременение. Однако:

При регистрации перехода права на долю (продажи) в Росреестр обязательно предоставляются документы, подтверждающие уведомление соучастников и их отказ (или истечение срока).
Нотариус, удостоверяющий сделку, сам направляет документы в Росреестр в электронном виде.
При самостоятельной регистрации (МФЦ) пакет: заявление, паспорта, договор ДКП, уведомление (оригинал/копия с почтовой маркой), отказы соучастников (оригиналы), квитанция о госпошлине.

Типичные ошибки, приводящие к оспариванию сделки

Уведомление отправлено не всем соучастникам (пропущен один из собственников).
Нарушение срока: продажа до истечения месяца (30 дней для ООО).
Цена в договоре ниже цены в уведомлении.
Условия оплаты отличаются (в уведомлении — 100% предоплата, в договоре — рассрочка).
Отказ подписан не тем лицом (например, супругом без доверенности, или несовершеннолетним без согласия опеки).
Потеря почтового чека/описания, невозможно доказать факт и дату уведомления.
Уведомление отправлено на старый адрес, хотя продавец знал новый (адрес регистрации в паспорте приоритетен, но если известен фактический — лучше дублировать).

Чек-лист перед подписанием отказа (для соучастника)

[ ] Я получил уведомление лично в руки / по почте / через нотариуса.
[ ] В уведомлении указаны: ФИО продавца, адрес и кадастровый номер объекта, размер продаваемой доли, конкретная цена, условия оплаты (наличные/безнал, сроки), ФИО покупателя (если известен).
[ ] Цена рыночная / меня устраивает.
[ ] Я не хочу покупать эту долю.
[ ] Я понимаю: после подписания отказа (или истечения срока) продавец имеет право продать долю любому третьему лицу на указанных условиях.
[ ] Я сохраняю копию отказа и почтового чека (если отправляю почтой) у себя.

Написание отказа от права преимущественного выкупа — процедура стандартная, но требующая внимательности к деталям: правильная идентификация объекта, ссылка на конкретное уведомление, соблюдение сроков и формы. Главное правило: лучше потратить время на грамотное оформление (желательно через нотариуса или заказную почту с описью), чем годами судиться о признании сделки недействительной и возврате доли к соучастникам.

Рекомендация: В сложных случаях (много собственников, доля в ООО, ипотека на доле, споры между наследниками) обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости/корпоративному праву или нотариусом до подписания документов.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство и судебная практика могут меняться. Для решения конкретного вопроса обратитесь к квалифицированному юристу или нотариусу.