Понятие «основание договора» в аренде недвижимости
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 606, 609), договор аренды нежилого помещения должен содержать существенные условия, среди которых — описание предмета аренды (помещения) и основание, на котором арендодатель передает имущество в аренду.
Под «основанием» понимается юридический факт или документ, подтверждающий право арендодателя распоряжаться данным недвижимым имуществом (сдавать его в аренду). Без указания основания договор может быть признан несостоявшимся или оспорен в суде;
Основные виды оснований:
- Право собственности: Свидетельство о праве собственности (выдано до 2016 г.) или Выписка из ЕГРН (актуальный документ).
- Доверенность: Нотариально заверенная доверенность от собственника к лицу, подписывающему договор (управляющей компании, родственнику и т.д.).
- Договор управления имуществом / Договор доверительного управления: Если имуществом управляет профессиональный участник рынка или управляющая компания.
- Решение органа юрлица: Протокол собрания учредителей/акционеров или решение директора (если уставом не требуется согласие участников) о сдаче в аренду имущества компании.
- Акт приема-передачи / Акт ввода в эксплуатацию: Для вновь построенных объектов, где право собственности еще не оформлено, но здание введено в эксплуатацию.
- Судебное решение: Вступившее в законную силу решение суда о праве собственности или об обязательстве заключить договор.
Как правильно заполнить раздел «Основание» в теле договора
В самом тексте договора (обычно в преамбуле или в пункте, касающемся предмета договора) основание прописывается детально. Недостаточно написать просто «на основании собственности». Необходимо указать реквизиты документа.
Образец заполнения преамбулы и пункта «Предмет договора»
г. , «___» __________ 202_ г.
Преамбула:
Арендодатель: [Наименование организации / ФИО ИП / ФИО физлица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», действующее на основании Устава / Паспорта гражданина РФ серии * № , выдан г., а также на основании Выписки из ЕГРН № от .*.202_ г. (или Свидетельства о праве собственности № *-/*/ от .*. г.) на недвижимое имущество: нежилое помещение назначения (офис/склад/торговое), общей площадью ,* кв.м, кадастровый номер *:::*, расположенное по адресу: г. , ул. , д. , пом. * (в дальнейшем — «Помещение»), с одной стороны,
Арендатор: [Наименование организации / ФИО ИП / ФИО физлица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», действующее на основании Устава / Паспорта гражданина РФ серии № **, с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование за плату, а Арендатор принимает от Арендодателя Помещение, указанное в Преамбуле настоящего Договора.
Основанием для передачи Помещения в аренду является право собственности Арендодателя, подтвержденное Выпиской из ЕГРН № от *..202_ г. (Регистрационный номер записи о праве: _-//__*).
Помещение передается в аренду в надлежащем состоянии, пригодном для использования по назначению — для (указать вид деятельности: офисной работы, складского хранения, розничной торговли и т.д;), что подтверждается Актом приема-передачи № * от «___» __________ 202_ г. (Приложение № 1).
Особенности указания основания для разных типов арендодателей
Физическое лицо (собственник)
Указываются данные паспорта и реквизиты документа, основанием которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследство, приватизация) + Выписка из ЕГРН.
Пример формулировки: «…действующий на основании Паспорта гражданина РФ серии № *, выдан .*. г., и Выписки из ЕГРН № от *.. г., подтверждающей право собственности на Помещение по договору купли-продажи № от .*. г.».
Юридическое лицо / ИП (собственник)
Указываются данные Устава, ОГРН/ОГРНИП, ИНН, а также документ-основание права (Выписка ЕГРН, Договор ДДУ, Акт приема-передачи от застройщика).
Представитель по доверенности (не собственник)
Критически важно: В преамбуле после данных представителя ОБЯЗАТЕЛЬНО прописывается фраза: «действующий на основании Доверенности № от *;; г., выданной нотариусом (нотариальная контора г. ), срок действия до .*. г., с правом подписания договора аренды нежилого помещения…».
Копия доверенности должна быть приложена к договору в качестве приложения.
Аренда муниципального / государственного имущества
Основанием выступает Решение органа местного самоуправления (Администрации города/района) о предоставлении в аренду без проведения аукционов (если законом предусмотрено) или Протокол аукциона/тендера и последующее Решение о заключении договора с победителем.
Формулировка: «…действующий на основании Решения Администрации г. № от *.*. г. «О предоставлении в аренду нежилого помещения…»».
Пакет документов, подтверждающих основание (чек-лист для проверки)
Перед подписанием договора арендатор обязан запросить и проверить оригиналы (или нотариально заверенные копии) следующих документов:
- Выписка из ЕГРН на помещение (срок действия не старше 30 дней на момент сделки). Проверяем: ФИО/Наименование собственника, вид права (собственность), обременения (залог, арест, аренда третьим лицам).
- Документ-основание права собственности (ДКП, Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Акт приема-передачи от застройщика + ДДУ).
- Паспорт собственника / Устав юрлица / Свидетельство о регистрации ИП.
- Доверенность (если подписывает не собственник) + паспорт представителя. Проверяем: срок действия, наличие права субаренды/подписи договоров, нотариальную заверку.
- Согласие супруга(и) собственника (если помещение в совместной собственности и сдается на срок более 1 года, требуется нотариальное согласие; на срок до 1 года — простое письменное).
- Согласие залогодержателя (банка) — если на помещении есть обременение (залог), по ст. 339 ГК РФ сдача в аренду возможна только с письменного согласия залогодержателя.
- Техпаспорт / План БТИ / Справка о присвоении адреса — для сверки площадей и планировки.
Типичные ошибки и риски при указании основания
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие номера и даты Выписки ЕГРН / Свидетельства | Невозможность идентифицировать право; риск оспаривания договора как несостоявшегося (ст. 166 ГК РФ). | Всегда прописывать полные реквизиты документа-основания в преамбуле и п. 1.2 договора. |
| Подписание договора лицом без доверенности или с истекшей доверенностью | Сделка может быть признана недействительной (ст. 174.1 ГК РФ) по иску собственника. | Требовать оригинал доверенности, проверять срок действия на сайте ФНП (реестр доверенностей). |
| Игнорирование обременений (залог, арест, судебный спор) | Риск расторжения договора по требованию залогодержателя или в рамках банкротства/исполнительного производства. | Обязательно заказывать свежую Выписку ЕГРН за день перед сделкой. Получать согласие банка-залогодержателя. |
| Сдача в аренду доли в праве общей собственности без согласия других совладельцев | Сделка оспорима остальными совладельцами (ст. 250, 253 ГК РФ). | Получать нотариальное согласие всех совладельцев или уведомлять их о сдаче в аренду (в зависимости от доли и срока). |
| Несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) деятельности арендатора | Штрафы от надзорных органов, невозможность регистрации юрлица/ИП по адресу, предписания МЧС/Роспотребнадзора. | Проверять ВРИ в Выписке ЕГРН и выписке из реестра ЗУС. Указывать в договоре конкретный вид деятельности. |
Государственная регистрация договора: роль основания
Договор аренды нежилого помещения на срок 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 674 ГК РФ).
Для регистрации в Росреестр подается пакет документов, где документ-основание права арендодателя (Выписка ЕГРН на помещение) является обязательным приложением к заявлению и тексту договора. Если реквизиты основания в договоре не совпадают с данными ЕГРН — регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней.
Сроки и стоимость (актуально на 2024 год):
- Срок: 7 рабочих дней (электронно) / 9 рабочих дней (через МФЦ/бумажно).
- Госпошлина: 2 000 руб. для юрлиц/ИП (за каждое помещение); 350 руб. для физлиц (оплата через Госуслуги дает скидку 30%).
Грамотное указание основания договора аренды нежилого помещения — это фундамент юридической безопасности сделки. Не пренебрегайте детальной пропиской реквизитов Выписки из ЕГРН, доверенности или решения органа власти прямо в тексте договора.
Ключевые рекомендации:
- Всегда запрашивайте свежую Выписку из ЕГРН (не старше 3-5 дней) перед подписанием и перед подачей на регистрацию.
- Если арендодатель — представитель, тщательно проверяйте полномочия в доверенности (наличие права подписи договора аренды, срока действия, возможности субаренды).
- Обязательно приложите к договору Акт приема-передачи с фотофиксацией состояния помещения и показаниями счетчиков.
- Для сложных объектов (незавершенное строительство, обремененное имущество, муниципальная недвижимость) привлекайте профильного юриста для подготовки проекта договора.
Использование типовых образцов из интернета без адаптации под конкретную ситуацию несет высокие риски. Основание — это не просто формальная строка, а гарантия того, что арендодатель имеет право сдавать это помещение именно вам и именно на этих условиях.
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. При подготовке конкретных документов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.