Выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — распространённая процедура для арендаторов, собственников зданий и сельхозпроизводителей Ростовской области․ Ключевой вопрос при этом, как определяется цена выкупа и от каких факторов она зависит․ Разберём порядок подробно․
Нормативная база
Основные документы, регулирующие определение выкупной цены земли:
- Земельный кодекс РФ — в частности, статья 39․4 «Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;
- Постановление Правительства РФ от № 279, Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов;
- Областной закон Ростовской области об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и участков с неразграниченной государственной собственностью при продаже без торгов;
- Разъяснения Минрегиона РФ по выкупу земель сельскохозяйственного назначения․
Общий принцип: привязка к кадастровой стоимости
В подавляющем большинстве случаев выкупная цена рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка․ Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки и пересматривается, как правило, раз в несколько лет (обычно раз в 4–5 лет после инвентаризации)․
Узнать кадастровую стоимость можно:
- по кадастровому номеру на сайте Росреестра (публичная кадастровая карта);
- заказав выписку из ЕГРН через МФЦ (например, МФЦ г․ Ростова-на-Дону, ул․ * , д․ , тел․ 8 (863) —*);
- через электронные сервисы Росреестра․
Типовые ставки выкупной цены
В зависимости от категории земли и основания выкупа применяются разные коэффициенты:
- Выкуп земли под зданием или сооружением, как правило, 60% кадастровой стоимости (п․ 3, 4 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 279)․ Для отдельных категорий (социально значимые объекты, религиозные организации и др․) ставка может быть снижена до 20–30%․
- Выкуп арендатором участка без торгов — в Ростовской области порядок установлен региональным законом; цена обычно составляет установленный процент от кадастровой стоимости (в ряде муниципалитетов — от 15% до 60% в зависимости от вида разрешённого использования)․
- Земли сельскохозяйственного назначения — по разъяснениям Минрегиона РФ, при установлении выкупной стоимости применяется удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, а не кадастровая стоимость угодий, являющихся частью выкупаемого участка․ Это важно для корректного расчёта․
- Участки под линейными объектами (дороги, ЛЭП, трубопроводы, линии связи) — могут применяться понижающие коэффициенты, вплоть до 0,05–0,3 от кадастровой стоимости․
- Продажа на аукционе — цена определяется по результатам торгов либо в размере начальной цены при заключении договора с единственным участником (ст․ 39․4 ЗК РФ)․
Формула расчёта
Базовая формула выглядит так:
Цена выкупа = Кадастровая стоимость × Коэффициент (процент), установленный законом
Пример: кадастровая стоимость участка под производственным зданием в Ростове-на-Дону составляет 5 000 000 руб․ При выкупе по ставке 60% цена составит:
5 000 000 × 0,6 = 3 000 000 руб․
Порядок действий для выкупа в Ростовской области
- Проверить правовой статус участка (кадастровый номер, категория, вид разрешённого использования)․
- Получить выписку из ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью․
- Подать заявление в уполномоченный орган — Департамент имущественно-земельных отношений Ростовской области (г․ Ростов-на-Дону, ул․ * , д․ ) либо в администрацию муниципального образования․
- Дождаться расчёта выкупной цены и проекта договора купли-продажи․
- Оплатить цену выкупа (возможна рассрочка по решению органа власти)․
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре․
Что делать, если цена кажется завышенной
Если кадастровая стоимость, от которой рассчитана цена выкупа, существенно превышает рыночную, заявитель вправе:
- подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию при Управлении Росреестра по Ростовской области;
- обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (потребуется отчёт независимого оценщика, например, ООО «***», г․ Ростов-на-Дону, тел․ 8 (863) —*)․
Цена выкупа земельного участка в Ростовской области определяется прежде всего кадастровой стоимостью и установленным законом процентом от неё: 60% — для участков под зданиями, пониженные ставки — для сельхозземель, линейных объектов и льготных категорий․ Перед подачей заявления рекомендуется проверить актуальность кадастровой стоимости и, при необходимости, оспорить её — это может существенно снизить итоговую сумму выкупа․