Сдача доли в праве общей долевой собственности на квартиру в наем (аренду) — процедура, требующая строгого соблюдения законодательства. В соответствии со ст. 247 ГК РФ и ст. 671 ГК РФ, сдача доли в наем возможна только с письменного согласия остальных собственников. Отсутствие надлежаще оформленного согласия делает договор найма ничтожным, что несет серьезные правовые риски для всех сторон.

В данной статье мы подробно разберем структуру документа, обязательные реквизиты, нюансы нотариального заверения и предоставим актуальный образец согласия.

Законодательная база и ключевые понятия

Перед составлением документа необходимо четко понимать правовую природу происходящего:

• Доля в праве общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ) — это абстрактная доля, не привязанная к конкретной комнате (если иное не установлено соглашением или судом).
• Право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ) — при продаже доли у соучастников есть преимущественное право покупки. При сдаче в наем это право не возникает, но возникает обязанность получить согласие.
• Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ, ЖК РФ) — соглашение между собственником (наймодателем) и нанимателем. Если наймодатель — не единственный собственник, нужен документ, подтверждающий волю остальных.

Важно: Согласие требуется именно на сдачу в наем. Если речь идет о безвозмездном пользовании (договор безвозмездного пользования / комоддат), формально согласие соучастников не требуется (п. 2 ст; 247 ГК РФ), однако на практике нотариусы и контролирующие органы рекомендуют получать его и в этом случае для предотвращения споров.

Обязательные реквизиты согласия (Чек-лист)

Согласно ст. 154 ГК РФ (форма сделок) и судебной практике, документ должен содержать:

1. Наименование документа: «Согласие на сдачу доли в праве общей долевой собственности на квартиру в наем».
2. Место и дата составления (город, населенный пункт, число, месяц, год прописью и цифрами).
3. Паспортные данные всех соучастников (дающих согласие): ФИО полностью, дата и место рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, код подразделения, дата выдачи, адрес регистрации (прописки). В образце ниже чувствительные данные замаскированы.
4. Паспортные данные собственника, сдающего долю в наем (наймодателя): Аналогичный набор данных.
5. Описание объекта недвижимости: Адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, номер квартиры, этаж, дом, улица/проспект. Ссылка на документ-основание (свидетельство о праве, договор купли-продажи, решение суда и т.д.).
6. Размер доли: Выражается дробью (например, 1/2, 1/3, 3/8) или процентами.
7. Суть воли: Четкая фраза: «Даю согласие на сдачу [ФИО наймодателя] своей доли в размере [размер] в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу [адрес] в наем на срок до [дата/событие] / на неопределенный срок».
8. Условия найма (по желанию, но рекомендуется): Указание, что согласие дается на заключение договора найма на стандартных условиях, за рыночную плату, без права субаренды (или с правом — если согласны).
9. Срок действия согласия: Одноразовое (на заключение конкретного договора) или на определенный срок (например, 1 год). Бессрочное согласие на сдачу в наем правово небезопасно.
10. Подписи всех дающих согласие: Расшифровка подписи (ФИО).
11. Нотариальное заверение (ОБЯЗАТЕЛЬНО): Подпись нотариуса, печать, номер реестра нотариальных действий.

Нотариальное заверение: обязательно или нет?

Ст. 163 ГК РФ устанавливает, что сделки, подлежащие нотариальному заверению, считаются совершенными только после такого заверения.

Хотя ст. 671 ГК РФ прямо не пишет «согласие заверяется у нотариуса», на практике:

• Договор найма жилого помещения на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ, ст. 2 ФЗ-218).
• Для регистрации договора найма в Росреестре пакет документов должен включать нотариально заверенное согласие соучастников (если наймодатель не единственный собственник).
• Если договор найма на срок менее 1 года (не подлежит регистрации), простое письменное согласие возможно, но нотариусы и юристы настоятельно рекомендуют заверять его у нотариуса в любом случае для подтверждения волеизъявления и идентификации лиц.

Образец согласия (Шаблон для заполнения)

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках […] подлежит замене на реальные данные. Персональные данные в примере замаскированы символами *.

СОГЛАСИЕ

на сдачу доли в праве общей долевой собственности на квартиру в наем

Город [Название города] «[День]» [Месяц прописью] [Год] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

1. [ФИО соучастника 1 полностью], родивш(ая/ийся) [ДД.ММ.ГГГГ] г. в [Место рождения], паспорт серия № , выдан [Название органа] [ДД.ММ.ГГГГ] г., код подразделения , прописка по адресу: [Субъект РФ, Город, Улица, Дом, Кв. ], именуемый(ая) в дальнейшем «Соучастник 1»;
2. [ФИО соучастника 2 полностью], родивш(ая/ийся) [ДД.ММ.ГГГГ] г. в [Место рождения], паспорт серия № , выдан [Название органа] [ДД.ММ.ГГГГ] г., код подразделения , прописка по адресу: [Субъект РФ, Город, Улица, Дом, Кв. ], именуемый(ая) в дальнейшем «Соучастник 2»;
3. (При наличии большего числа соучастников — продолжить нумерацию аналогично)

являющиеся собственниками долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [Субъект РФ, Город/Поселок, Улица/Проспект, Дом , Корпус/Строение , Квартира ], общей площадью [XX,XX] кв. м., кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX].

Право собственности на указанную квартиру принадлежит на основании [Название документа-основания: Свидетельства о праве № от ДД.ММ.ГГГГ / Договора купли-продажи № * от ДД.ММ.ГГГГ / Решения суда № * от ДД.ММ.ГГГГ].

Размеры долей в праве общей долевой собственности распределены следующим образом:

• Соучастник 1 — [Например, 1/3] часть;
• Соучастник 2, [Например, 1/3] часть;
• [ФИО Наймодателя] — [Например, 1/3] часть.

[ФИО Наймодателя полностью], родивш(ая/ийся) [ДД.ММ.ГГГГ] г., паспорт серия № , именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», намерен(а) сдать свою долю в указанной квартире в наем.

МЫ, СОУЧАСТНИКИ, ДЕЙСТВУЯ СВОЛЕННО И В ЛИЧНОМ ПОРЯДКЕ, ПОДТВЕРЖДАЕМ СВОЮ ДЕЕСПОСОБНОСТЬ И ОСОЗНАННОСТЬ НАСТОЯЩЕГО ДОКУМЕНТА, И ВЫРАЖАЕМ СВОЮ ВОЛЮ СЛЕДУЮЩИМ ОБРАЗОМ:

1. Даем полное и безусловное согласие на сдачу Наймодателем своей доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанной квартире в наем (аренду) гражданам (физическим лицам) на основании Договора найма жилого помещения.
2. Согласие дается на заключение Договора найма на срок [указать: до «ДД.ММ.ГГГГ» / на 11 месяцев / на 3 года / иное].
3. Подтверждаем, что не имеем возражений против проживания нанимателей (членов их семей) в данной квартире на равных правах с собственниками на весь срок действия Договора найма.
4. Обязуемся не препятствовать заключению Наймодателем Договора найма и регистрации нанимателей по месту пребывания в установленном законом порядке.
5. Настоящее Согласие действует в отношении заключения одного Договора найма на указанных условиях. Для заключения нового Договора найма (продления срока, смены нанимателя) требуется получение нового согласия.
6. Настоящее Согласие составлено в [Количество экземпляров: например, 4 (четырех)] экземплярах: по одному для каждого соучастника, для Наймодателя и для нотариуса (для архива).

ПОДПИСИ СОУЧАСТНИКОВ:

НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ (Образец надписи нотариуса)

Город [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Подлинность подписей [ФИО Соучастника 1], [ФИО Соучастника 2] на настоящем Согласии заверяю.

Личность указанных лиц установлена на основании паспортов гражданина РФ. Дееспособность и волеизъявление проверены. Предупреждены о правах и обязанностях, последствиях сделки.

Нотариус
[ФИО Нотариуса полностью]
Нотариальный округ: [Название округа]
Номер свидетельства нотариуса:
Номер реестра нотариальных действий:
Печать: [М.П.]
Подпись: _________________________

Типичные ошибки и риски при составлении

Ошибка 1: Устное согласие или простое письменное без нотариуса

Риск: Договор найма будет признан ничтожным (ст. 166 ГК РФ) по иску заинтересованного лица (другого соучастника, прокурора). Нанимателей выселят, наймодатель потеряет доход.

Ошибка 2: Неуказание срока действия согласия

Риск: Бессрочное согласие может быть отозвано в любой момент (ст. 153 ГК РФ, сделка может быть отменена судом). Лучше указать: «Согласие действует до заключения Договора найма на срок до [Дата]» или «Срок действия согласия — 6 месяцев с даты нотариального заверения».

Ошибка 3: Несоответствие данных паспорту/ЕГРН

Риск: Нотариус откажет в заверении, а Росреестр, в регистрации договора найма. Проверяйте ФИО, адреса, кадастровые номера по оригиналам документов.

Ошибка 4: Игнорирование несовершеннолетних собственников

Если среди соучастников есть несовершеннолетние (до 14 лет), согласие дают родители/опекуны с разрешения органа опеки и попечительства. От 14 до 18 лет — несовершеннолетний подписывает сам с письменного согласия родителей/опекунов (тоже часто требуется нотариальная форма). Без разрешения опеки сделка оспорима.

Ошибка 5: Сдача «комнаты», а не «доли»

Если доли в натуре не выделены (нет решения суда или соглашения о выделении комнаты), сдается именно доля. Наниматель получает право пользования всей квартирой на общих основаниях (совместно с вами). Нельзя сдать в наем «комнату № 1», если она не выделена в натуре.

Пошаговая инструкция: от черновика до регистрации

1. Согласование текста: Перешлите проект согласия всем соучастникам заранее (мессенджерами, почтой). Устраните претензии по тексту.
2. Сбор документов для нотариуса:
   • Паспорта всех соучастников (оригиналы).
   • Документы на квартиру (свидетельство/выписка ЕГРН, договор ДДУ/КП/дарения и т.д.);
   • Выписка ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 1 месяца) — для проверки обременений и актуальных собственников.
   • Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / Архивная справка) — часто просит нотариус.
   • Если есть несовершеннолетние — разрешение органа опеки (оригинал + копия), свидетельства о рождении детей, паспорта родителей.
3. Визит к нотариусу: Все соучастники должны явиться лично. Доверенность на подписание согласия на сдачу доли в наем не допускается (это личное неимущественное право, ст. 182 ГК РФ не применяется к волеизъявлению по сделке, требующей нотариальной формы, судебная практика противостоит доверенностям на подписание согласий к сделкам с недвижимостью).
4. Оплата нотариального тарифа: Тариф устанавливается нотариальной палатой региона (базовый тариф + оплата за техническую работу, копии). Оплачивает, как правило, наймодатель (заинтересованная сторона).
5. Получение заверенного согласия: Нотариус выдает оригинал согласия с печатью и подписью (или несколько экземпляров, если заказывали).
6. Регистрация в Росреестре (если срок ≥ 1 год): Подача пакета через МФЦ или электронно: Заявление, Договор найма (2 экз.), Согласие соучастников (оригинал нотариальное), Квитанция о госпошлине (2000 руб. на физлицо), Паспорта сторон.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли дать согласие через МФЦ или Госуслуги?

Нет. Нотариальные действия (заверение согласия на сделку с недвижимостью) выполняют только нотариусы (государственные или частные). Через МФЦ/Госуслуги можно только подать документы на регистрацию уже заключенного договора найма.

Что если один из соучастников отказывается подписывать?

Сдать долю в наем без согласия нельзя. Варианты: 1) Подать в суд с иском о замене согласия (ст. 250 ГК РФ по аналогии применяется редко, для найма нет прямой нормы, но суды иногда идут навстречу, если отказ немотивирован и нарушает права собственника — ст. 304 ГК РФ, защита права собственности). 2) Купить долю у несогласного. 3) Продать свою долю (тогда сработает ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки).

Нужно ли согласие супруга(и) наймодателя?

Если доля — совместная нажитая собственность (приобретена в браке), то да, нужно нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ). Если доля, личная собственность (приобретена до брака, в наследство, даром) — согласие супруга не требуется, но нотариус может попросить документы, подтверждающие режим собственности.

Можно ли в согласии сразу указать ФИО конкретного нанимателя?

Можно и даже рекомендуется для безопасности соучастников: «Даю согласие на сдачу доли в наем гражданину Иванову И.И.». Тогда наймодатель не сможет сдать жилье другому лицу без нового согласия.

Сколько стоит нотариальное заверение?

Грамотно составленное и нотариально заверенное согласие на сдачу доли квартиры в наем — это гарантия законности сделки, защита прав нанимателей от выселения и спокойствие наймодателя. Не пренебрегайте консультацией с нотариусом до сбора подписей: он проверит чистоту объекта (обременения, аресты, долги по ЖКХ), подтвердит дееспособность сторон и оформит документ, который не оспорит ни суд, ни Росреестр.

Помните: Экономия на нотариусе или использование шаблонов из интернета без адаптации под вашу ситуацию часто приводит к потере времени, денег и нервов в судебных разбирательствах.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Зakonодательство может меняться. Для решения конкретного вопроса обратитесь к нотариусу или юристу, специализирующемуся на жилищном праве.