Сдача в аренду жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам в долевой собственности, требует строгого соблюдения процедуры, установленной Гражданским кодексом РФ (ст․ 246, 247, 309) и Жилищным кодексом РФ (ст․ 31)․ Отсутствие нотариально заверенного согласия второго (или последующих) собственников делает договор аренды оспоримым и создает риски для арендодателя․ В данной статье мы подробно разберем, как правильно оформить согласие, какой образец использовать в 2026 году и на какие нюансы обратить внимание․

Правовые основы необходимости согласия

Согласно п․ 3 ст․ 246 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение общей имуществом осуществляется собственниками по их соглашению․ Сдача в аренду — это распоряжение имуществом․ Если соглашения нет, заинтересованный собственник имеет право обратиться в суд для определения порядка пользования имуществом (ст․ 247 ГК РФ)․

Кроме того, п․ 2 ст․ 309 ГК РФ прямо указывает: «Собственник жилого помещения, сдаваемого в найм, должен получить нотариально заверенное согласие других собственников этого помещения․․․»․ Нарушение этого правила ведет к возможности признания договора недействительным по требованию собственника, не давшего согласия․

Когда согласие ОБЯЗАТЕЛЬНО:

• Квартира/комната в долевой собственности (доли определены: 1/2, 1/3 и т․д․)․
• Квартира в совместной собственности супругов (принадлежит обоим в общих долях, если не установлено иное брачным договором)․
• Сдача в аренду всей квартиры целиком (а не только своей доли)․

Когда согласие НЕ ТРЕБУЕТСЯ:

• Сдача в аренду только своей доли (хотя на практике это крайне сложно и редко востребовано арендаторами);
• Если второе лицо не является собственником (например, только прописано/проживает)․
• Если есть брачный договор, определяющий имущество как личную собственность одного из супругов․
• Если второй собственник лишен родительских прав (в отношении несовершеннолетнего собственника) или признан нетрудоспособным/ограниченно дееспособным (действуют опекун/попечитель с разрешения ОПГ)․

Форма согласия: Письменная + Нотариальное заверение

Критически важно: Устное согласие или простое письменное (без нотариуса) не имеет юридической силы для сдачи жилья в аренду; Только нотариально заверенное согласие защищает договор от оспаривания․

Нотариус проверяет:

1. Личность собственника (паспорт)․
2. Право собственности (свидетельство/выписка ЕГРН)․
3. Волеизъявление (отсутствие давления, обмана)․
4. Соответствие содержания документа закону․

Структура и обязательные реквизиты документа

Готовый образец согласия должен содержать следующие блоки:

А․ «Шапка» документа

• Наименование: «СОГЛАСИЕ собственника жилого помещения на сдачу его в аренду (найм)»․
• Место составления (город/населенный пункт): г․ ․
• Дата составления: «___» _____________ 202_ г․․

Б․ Сведения о дающем согласие собственнике (Соглашающемся)

• ФИО полностью: Иванов (Фамилия полностью, Имя и Отчество, первая буква и маска)․
• Дата и место рождения: ․․* г․, г․ ․
• Паспортные данные: серия/номер * *, кем выдан , когда выдан ․․, код подразделения ․
• Адрес регистрации (прописки): г; *, ул․ , д․ , кв․ ․
• Основание права собственности: Свидетельство о праве собственности № -/* от ․․ г․ / Выписка из ЕГРН № *//* от ․․ г․
• Размер доли: 1/2 (одна вторая) часть (или иной размер)․

В․ Сведения о другом собственнике (Инициаторе сдачи)

• ФИО: Петров * ․
• Размер доли: 1/2 (одна вторая) часть․

Г․ Сведения об объекте недвижимости

• Вид объекта: Квартира / Комната․
• Адрес: г․ *, ул․ , д․ , кв․ *․
• Кадастровый номер: :*::․
• Площадь: общая ,*, жилая *,, кухня ,* кв․м․
• Инвентарный/технический паспорт: № от ․․ г․ (при наличии)․

Д․ Суть волеизъявления (Согласие)

Текст должен быть однозначным․ Пример формулировки:

«Я, Иванов * , являясь собственником доли в праве общей долевой собственности к квартире, указанной выше, ДАЮ СВОЕ СОГЛАСИЕ собственнику другой доли Петрову на сдачу указанной квартиры в аренду (найм) в полном объеме (всех комнат) по договору краткосрочного/длительного найма жилого помещения на срок до * лет/месяцев;

Соглашаюсь на заключение договора аренды с любым арендатором (физическим лицом / юридическим лицом), найденным арендодателем, на условиях, не противоречащих действующему законодательству РФ․ Настоящее согласие действует до отзыва его мною в нотариальном порядке или до окончания срока действия договора аренды, заключенного на его основании»․

Е․ Особые условия (по желанию сторон)

• Ограничение круга арендаторов (только физлица, без животных и т․д․)․
• Минимальная ставка арендной платы․
• Запрет субаренды без доп․ согласия․
• Срок действия согласия (например, «на 3 года» или «до отзыва»)․

Ж․ Заключительная часть

• Подпись собственника: ________________ /Иванов * */․
• Расшифровка подписи․
• Дата подписания․
• Нотариальная заверка: печать нотариуса, подпись нотариуса, номер реестровой записи в ЕИСН, дата заверения․

Образец заполнения (Текст для копирования)

Ниже приведен универсальный шаблон․ Данные в масках (*) необходимо заменить на реальные․

Нюансы и частые ошибки (на основе судебной практики 2024-2026 гг․)

Ошибка 1: Согласие только на «сдачу в аренду», без указания на «заключение договора»

Суды указывают: согласие должно даваться на заключение сделки (договора)․ Фраза «согласен, чтобы он сдавал» слабее, чем «даю согласие на заключение договора аренды»․ Используйте точную юридическую формулировку․

Ошибка 2: Отсутствие срока действия или условий отзыва

Если срок не указан, согласие считается бессрочным, но его можно отозвать в любой момент (в нотариальном порядке)․ Лучше прописать: «Согласие действует до момента государственной регистрации договора аренды / до окончания срока договора аренды / в течение 3 лет»․ Это дает гарантии арендодателю․

Ошибка 3: Сдача в аренду юридическому лицу

Для сдачи юрлицу (офис, склад, жилье под хостел/гостиницу) требования строже․ Часто требуется согласие не только собственников, но и согласия залогодержателя (банка), если квартира в ипотеке, и иногда — решения собрания собственников МКД (если меняется функциональное назначение)․ В образце выше добавьте фразу: «;․․с любым арендатором — физическим или юридическим лицом․․․»․

Ошибка 4: Несовершеннолетний собственник

Если второй собственник — ребенок до 14 лет: согласие дает родитель/опекун от имени ребенка С РАЗРЕШЕНИЯ ОРГАНА ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА (ОПГ)․

От 14 до 18 лет: ребенок подписывает сам, но СОГЛАСИЕ РОДИТЕЛЕЙ/ОПЕКУНОВ И РАЗРЕШЕНИЕ ОПГ обязательны․

Без решения ОПГ нотариус не имеет права заверять подпись․

Ошибка 5: Ипотечная квартира

Даже если второе согласие собственников получено, банк-залогодержатель должен дать согласие на сдачу в аренду обремененного имущества (п․ 3 ст․ 35 Закона «Об ипотеке»)․ Без согласия банка договор аренды рискует быть расторгнутым по требованию банка․

Пошаговая процедура оформления у нотариуса

1. Подготовка документов: Паспорт собственника-соглашающегося, документы на квартиру (свидетельство/выписка ЕГРН), паспорт инициатора (для проверки данных), проект договора аренды (желательно показать нотариусу заранее)․
2. Выбор нотариуса: Любой нотариус по месту нахождения имущества или по месту жительства собственника (ФНП РФ)․
3. Визит лично: Собственник-соглашающийся обязан явиться лично․ Доверенность на подписание согласия на сдачу в аренду недопустима (это личное неимущественное право)․
4. Проверка нотариусом: Нотариус проверяет дееспособность, отсутствие обмана, соответствие воли․
5. Подписание и заверение: Собственник подписывает, нотариус ставит печать, подпись, вносит запись в ЕИСН (Единую информационную систему нотариата)․
6. Получение оригинала: Один экземпляр остается у нотариуса (в архиве), второй — на руках у собственника-инициатора для представления арендатору/Рострестру․

Стоимость нотариального заверения (ориентировочно на 2026 год)

• Нотариальный тариф (заверение подписи): от 1 500 до 3 000 руб․ (зависит от региона и тарифов нотариальной палаты)․
• Технические расходы (ксерокопия, печать формы, скрепление): 300–800 руб․․
• Госпошлина за внесение записи в ЕИСН: не взимается отдельно (входит в тариф)․

Альтернативы и связанные документы

Доверенность на сдачу в аренду

Если второй собственник не может/не хочет ехать к нотариусу за согласием, он может выдать доверенность другому собственнику (или третьему лицу) на право заключения договора аренды от его имени․

Важно: Доверенность также требует нотариального заверения․ В ней должны быть прописаны полномочия: поиск арендатора, согласование условий, подписание договора, получение ключей/денег, регистрация в Росреестре․ Это часто удобнее, если сделка сложная или собственник в другом городе․

Согласие супруга (если квартира в совместной собственности)

Если квартира приобретена в браке и нет брачного договора, это совместная собственность․ Согласие супруга оформляется точно так же (нотариально)․ В шапке указывается: «Я, Иванова * , супруга собственника Петрова *, даю согласие․․․»․

Согласие залогодержателя (Банка)

Отдельный документ, запрашиваемый в банке- кредиторе․ Оформляется на бланке банка, подписывается уполномоченным лицом банка со штампом․ Не требует нотариуса (если не требует сам банк)․

Риски отсутствия согласия

• Признание договора недействительным (ст․ 166, 177, 309 ГК РФ) по иску несогласного собственника․
• Выселение арендатора (даже добросовестного) по решению суда․
• Возврат арендной платы арендатору (небогатое обогащение арендодателя)․
• Убытки арендодателю (компенсация переезда, моральный вред арендатора)․
• Штрафы за незаконную сдачу в аренду (если речь о коммерческой аренде без разрешения)․

Чек-лист перед визитом к нотариусу

• [ ] Паспорт собственника-соглашающегося (оригинал)․
• [ ] Выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 1 месяца), для проверки долей и обременений․
• [ ] Свидетельство о праве собственности (старое образца, если ЕГРН нет под рукой)․
• [ ] Паспорт инициатора-собственника (копия или фото для нотариуса)․
• [ ] Проект договора аренды (распечатанный) — нотариус может потребовать для проверки условий․
• [ ] Если есть ипотека — письменное согласие банка (оригинал/нотариальная копия)․
• [ ] Если собственник несовершеннолетний — решение ОПГ, паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка․
• [ ] Деньги на оплату нотариального тарифа (наличные/карта)․

Правильно оформленное нотариальное согласие второго собственника, это фундамент юридической безопасности сделки аренды․ Экономия на нотариусе или использование «письма от руки» необратимо рискует имуществом и нервами․ Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте его под свою ситуацию (доли, сроки, тип арендатора) и обязательно согласуйте текст с нотариусом заранее (многие нотариусы присылают черновик на почту для проверки перед визитом)․

Помните: Только документ, заверенный нотариусом с внесением записи в ЕИСН, дает 100% гарантию, что договор аренды не будет отменен по вине отсутствия воли второго собственника․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Законодательство может меняться․ Перед оформлением документов рекомендуется обратиться к практикующему нотариусу или юристу по жилищному праву․ Актуально на ․