Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество (часто называемое соглашением о реализации залога без судебного порядка или дополнительным соглашением к договору залога/ипотеки) — это важный правовой инструмент, позволяющий залогодержателю (кредитору) и залогодателю (должнику) заранее определить порядок удовлетворения требований кредитора за счет стоимости заложенного имущества в случае неисполнения обязательства.

Согласно ст. 350 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», стороны могут предусмотреть возможность обращения взыскания на заложенное имущество без судебного разбирательства (внесудебным порядком), если это прямо закреплено в договоре залога или в отдельном соглашении, заключенном после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 2 ст. 350 ГК РФ).

Правовые основания и виды соглашений

Необходимо четко различать два этапа заключения такого соглашения, так как от этого зависят требования к форме и содержанию:

Предварительное условие в договоре залога (п. 1 ст. 350 ГК РФ). Стороны заранее (до нарушения обязательства) прописывают в самом договоре залога условие о праве кредитора реализовать имущество самостоятельно или через нотариуса/торги. Такое условие допустимо, но судебная практика часто требует строгого соблюдения процедуры уведомления.
Соглашение, заключенное после возникновения просрочки (п. 2 ст. 350 ГК РФ). Это наиболее надежный вариант. После того как должник нарушил срок возврата займа (как в вашем случае: «Заем не был возвращен»), стороны подписывают отдельное соглашение. Оно должно быть нотариально засвидетельствовано (если залог — недвижимость) и подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Важное предупреждение: Если соглашение заключается после возникновения долга, оно не может ухудшать положение залогодателя по сравнению с законом (например, устанавливать заведомо заниженную цену реализации ниже рыночной).

Обязательная структура соглашения (Образец)

Ниже приведена типичная структура документа. Все персональные данные, адреса, номера телефонов и кадастровые номера заменены на маску () в целях конфиденциальности.

Шапка документа

Г.  «___» _______ 20__ г.
СОГЛАШЕНИЕ
об обращении взыскания на заложенное имущество
(Дополнительное соглашение к Договору залога № * от «___» _______ 20__ г.)

г. , «___» _______ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Залогодержатель (Кредитор): 

ФИО/Наименование:  

Паспортные данные/ОГРН: * 

Адрес регистрации/юридический адрес: * 

Телефон/Email: * 

Действующий на основании: Устава / Доверенности № * от «___» _______ 20__ г., 

именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и

Залогодатель (Должник): 

ФИО: * 

Паспортные данные:  

Адрес регистрации:  

Телефон/Email: * 

именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, 

вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», 

рассмотрев свои правоотношения, возникшие в связи с Договором займа №  от «___» _______ 20__ г. (далее — «Договор займа») и Договором залога №  от «___» _______ 20__ г. (далее, «Договор залога»), заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПREAMБУЛА (Преамбула): Обстоятельства дела

Основание долга: «___» _______ 20__ г. между Залогодержателем и Залогодателем заключен Договор займа № , по которому Залогодатель получил в долг сумму () рублей 00 копеек.
Обеспечение: Обеспечением исполнения обязательств по Договору займа служит Договор залога № , предметом которого является недвижимое имущество: квартира общей площадью ,* кв. м, расположенная по адресу: , кадастровый номер: , право собственности на которую принадлежит Залогодателю на основании .
Нарушение обязательства: Срок возврата основного долга истек «___» _______ 20__ г. На текущий момент Залогодатель не исполнил обязательство по возврату основной задолженности и уплате процентов. Существует просроченная задолженность.
Цель соглашения: Стороны выражают волю осуществить обращение взыскания на заложенное имущество внесудебным порядком (путем публичных торгов / прямой реализации / передачи в собственность кредитора) на условиях настоящего Соглашения, в соответствии со ст. 350 ГК РФ и ст. 17 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ (Секции соглашения)

Предмет соглашения и сумма задолженности

Стороны подтверждают, что на дату подписания настоящего Соглашения общая сумма задолженности Залогодателя перед Залогодержателем составляет * () рублей 00 копеек, включая:

Основной долг: руб.
Проценты за пользование займом: * руб.
Пени/штрафы/неустойки: * руб.
Расходы по оценке/нотариусу/регистрации (предварительные): * руб.

Залогодатель признает указанную задолженность справедливой, не оспаривает ее и дает согласие на обращение взыскания на заложенную квартиру (кад. № *) для погашения данной суммы.

Порядок реализации заложенного имущества

Способ реализации: Стороны договорились, что реализация заложенной квартиры будет произведена путем публичных торгов (аукциона) / путем прямой реализации Залогодержателем / путем передачи имущества в собственность Залогодержателя (зачетом стоимости в счет задолженности) — выбрать нужное, зачеркнуть лишнее.

Вариант А: Публичные торги (наиболее частый для ипотеки физлиц).

Торги назначаются и проводятся нотариусом (или специализированной организацией/торговым домом) по месту нахождения имущества.
Начальная цена торгов устанавливается в размере рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком (название ООО/ИП оценщика) по Отчету об оценке № от «___» _______ 20__ г., и составляет (*) рублей.
Если торги не состоятся, повторные торги назначаются со снижением цены не более чем на % (обычно 10-20%) от начальной цены.

Вариант Б: Передача в собственность кредитора (зачетом стоимости). Требует строгого соблюдения п. 3 ст. 350 ГК РФ: стоимость имущества не должна превышать сумму задолженности более чем на 20% (для ипотеки) или иной установленный законом предел, иначе требуется нотариальное засвидетельствование с оценкой.

Залогодатель передает заложенную квартиру в собственность Залогодержателя в зачет требований по основному долгу, процентам и иным платежам.
Стоимость квартиры, принимаемая к зачету, составляет * () рублей (рыночная стоимость по Отчету оценки № ).
Разница между стоимостью квартиры и суммой задолженности (переплата) подлежит возврату Залогодателю в течение дней в безналичном порядке на счет № *.

Порядок расчетов и распределения вырученных средств

Денежные средства, полученные от реализации заложенной квартиры, распределяются в следующем порядке (п. 3 ст. 350 ГК РФ):
1. Расходы, связанные с реализацией имущества (нотариальные тарифы, оплата оценщика, расходы на хранение, реклама, госпошлина за регистрацию перехода права) — * руб. (предварительно).
2. Требования Залогодержателя по основному долгу, процентам, пени — * руб.
3. Остаток средств (при их наличии) передается Залогодателю.
Если вырученных средств недостаточно для полного погашения долга, Залогодержатель сохраняет право требовать у Залогодателя недополученную сумму в общем порядке (судебном).

Обязательства сторон и гарантии

Залогодатель гарантирует, что заложенная квартира не обременена правами третьих лиц (аренда, пожизненное наследуемое владение, аресты судебных приставов, иные залоги), за исключением указанных в Договоре залога. (Если есть обременения — их необходимо перечислить и получить согласие третьих лиц/снять аресты перед сделкой).
Залогодатель обязуется освободить квартиру от зарегистрированных/проживающих лиц и передать ее пустой (без имущества) в установленные торгами/сделкой сроки.
Залогодержатель обязуется в сроки, установленные законом/договором, подать документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю/к себе.
Стороны подтверждают, что настоящее Соглашение заключено добровольно, без обмана, навязывания или крайне невыгодных условий (ст. 179 ГК РФ).

Нотариальное засвидетельствование и регистрация

Настоящее Соглашение подлежит нотариальному засвидетельствованию у нотариуса * (нотариальный округ *).
Переход права собственности на квартиру к приобретателю/Залогодержателю подлежит государственной регистрации в Росреестре по месту нахождения недвижимости: *.
Расходы по нотариальному засвидетельствованию, оценке, государственной регистрации и оплате услуг торгового дома несет Залогодатель / Залогодержатель / поровну — выбрать нужное.

Заключительные положения

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его нотариального засвидетельствования.
Споры решаются путем переговоров, в случае неудачи — в суде по месту нахождения недвижимости ().
Соглашение составлено в экземплярах (по одному для каждой Стороны, один для нотариуса, один для Росреестра).

Подписи и реквизиты

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ: _______________ /  /
(Подпись) (Расшифровка ФИО/Печать)

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ: _______________ / * /
(Подпись) (Расшифровка ФИО)

НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ (Образец формулировки нотариуса):
Удостоверяю подлинность подписей гражданина * и представителя * на настоящем Соглашении, составленном на  листах, пронумерованных, сшитых, подписанных мною и запечатанных печатью нотариуса.
Нотариус: * / Подпись / Печать /

Ключевые риски и ошибки при составлении (на примере вашей ситуации)

Исходя из вводных («Изначально был заключен договор займа под залог квартиры. Заем не был возвращен. Истец обратился в суд исключительно с требованием об…»), возникает критический вопрос: зачем нужен суд, если есть соглашение о внесудебной реализации?

Сценарий А: Соглашение НЕ заключено (Спор идет по общему порядку)

Если стороны не подписали соглашение после просрочки (или в договоре залога не было условия о внесудебной реализации), Залогодержатель обязан идти в суд (Арбитраж или суд общей юрисдикции в зависимости от статуса сторон). Исковые требования обычно включают:

Взыскание основной задолженности, процентов, пени.
Признание права залога на квартиру.
Обращение взыскания на заложенную квартиру (ст. 303 ГПК РФ / ст. 124 АПК РФ) с последующей реализацией на торгах судебными приставами.

Это длинный процесс (6-18 месяцев).

Сценарий Б: Соглашение ЗАКЛЮЧЕНО после просрочки (Внесудебный порядок)

Если стороны подписали соглашение (по образцу выше) после того, как заем не был возвращен, то обращение в суд для получения решения об обращении взыскания НЕ ТРЕБУЕТСЯ.

Стороны идут к нотариусу -> Засвидетельствуют соглашение.
Нотариус (или торговая организация) проводит торги.
Покупатель получает право собственности через Росреестр.
Долг погашается;

Риск: Если Залогодатель не согласен подписать соглашение «по-хорошему», Залогодержатель все равно идет в суд. Судебное решение заменяет волю залогодателя.

Сценарий В: Гибридный (Суд + Соглашение) — На ваш случай?

Фраза «Истец обратился в суд исключительно с требованием об…» может означать:

Иск о принудительном заключении соглашения (редко, сложно доказать злоупотребление правом).
Иск о признании договора займа недействительным / о возврате квартиры (если истец, это Заемщик/Залогодатель, а не Банк).
Иск о взыскании долга БЕЗ обращения взыскания на залог (чтобы получить исполнительный лист на деньги, а потом уже решать судьбу квартиры).
Иск о порядке реализации (если есть спор о цене, оценщике, способе продажи).

Внимание! Если вы — Кредитор (Банк/Частное лицо), и Заемщик не платит и не хочет подписывать соглашение о реализации, подавайте иск в суд о взыскании долга и обращении взыскания на залог. Это единственный рабочий юридический путь при конфликте.

Чек-лист документов для подготовки соглашения (пакет для нотариуса)

Паспорта сторон (оригиналы + копии).
Договор займа (основное обязательство) — оригинал.
Договор залога (ипотеки) — оригинал + выписка ЕГРН с отметкой о регистрации залога.
Справка о задолженности (расчет основного долга, процентов, пени на дату соглашения), подписанная Кредитором.
Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры (срок действия обычно 6 месяцев, должен быть актуален на дату сделки). Оценщик — член СРО.
Выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 30 дней) — для проверки обременений (аресты, ипотеки других банков, аренда).
Свидетельство о праве собственности на квартиру (или выписка ЕГРН в замен).
Согласие супруга(и) Залогодателя (нотариально засвидетельствованное), если квартира в совместной собственности (ст. 35 СК РФ).
Согласие органов опеки/попечительства, если в квартире прописаны/долями владеют несовершеннолетние дети.
Доверенности (если действуют представители), с правом подписания соглашения о реализации залога, представления в Росреестр.
Квитанция об оплате нотариального тарифа и госпошлины за регистрацию (оплачивается заранее или в день сделки).

Налоговые последствия (Кратко)

НДФЛ (13%/30%) для Залогодателя (физлица): Возникает, если квартира в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет по ст. 217.1 НК РФ) и цена продажи (или стоимость зачета) превышает цену покупки/базовый вычет (1 млн руб.). Доход = Выручка от продажи ౼ Расходы на приобретение/Вычет.
НДС: Если Кредитор — организация на ОСНО, реализация имущества (даже в зачет долга) облагается НДС (ст. 146, 154 НК РФ).
Имущественный налог: Перестает платить Залогодатель с момента регистрации перехода права в Росреестре.

Резюме: Алгоритм действий

Рассчитайте точную задолженность на сегодня (основной долг + % + пени + судебные расходы, если уже были).
Закажите оценку квартиры у независимого оценщика (СРО). Без отчета нотариус не засвидетельствует сделку.
Получите свежую выписку ЕГРН (проверьте аресты приставов, обременения, долги по ЖКХ/кап. ремонту).
Согласуйте текст соглашения с Заемщиком (используйте образец выше, адаптируйте под Вариант А или Б).
Соберите пакет документов (см. чек-лист);
Запишитесь к нотариусу (любому по месту нахождения недвижимости или месту жительства сторон).
Подпишите, заплатите тарифы/пошлины, сдайте в Росреестр (через нотариуса в электронном виде — быстрее).
Проведите торги / оформите зачет -> Получите деньги / спишите долг.

Если Заемщик отказывается подписывать соглашение или мешает оценке/торгам — единственный путь: Арбитражный суд (если обе стороны юрлица/ИП) или Суд общей юрисдикции (есть физлица) с иском о взыскании и обращении взыскания на залог. Исполнительный лист от суда даст возможность приставам провести торги принудительно.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией в конкретном деле. Правоотношения по залогу и ипотеке регулируются ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке», ГПК/АПК РФ, НК РФ. Рекомендуется привлечь квалифицированного юриста/нотариуса для подготовки документов с учетом специфики вашего дела (наличие несовершеннолетних, споры о сумме долга, банкротство сторон и т.д.).