Перераспределение земельных участков — это сложная юридическая процедура, результатом которой является прекращение права на старые участки и возникновение права на новые с измененными границами и (или) площадью. Ниже представлена подробная статья, охватывающая правовые основы, порядок действий, состав документов и структуру типового соглашения.

Правовая база и понятие перераспределения

Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Земельный кодекс РФ (ЗК РФ). Ключевые статьи:

• Статья 39.28 ЗК РФ — определяет основания для перераспределения земель государственной/муниципальной собственности и земель частной собственности.
• Статья 39.29 ЗК РФ — устанавливает порядок заключения соглашения о перераспределении.
• Статья 11.6 ЗК РФ — регулирует проект межевания территории.
• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» — порядок внесения изменений в ЕГРН.

Согласно ст. 39.28 ЗК РФ, перераспределение допускается в двух основных случаях:

1. Между частными собственниками (перераспределение исключительно частных участков).
2. Между частным собственником и органом власти (муниципальным/государственным), при условии, что образуемый участок расположен в границах территории с утвержденным проектом межевания.

Виды перераспределения и стороны соглашения

Перераспределение между физическими/юридическими лицами (частная — частная)

Стороны: собственники смежных земельных участков.

• Не требуется согласия администрации (если участки в одной собственности — процедура упрощается до межевания).
• Общая площадь участков после перераспределения не должна меняться (допускается незначительное изменение в пределах норм ЗК РФ).
• Участки должны быть смежными (иметь общую границу).

Перераспределение с участием муниципалитета/государства (публичная — частная)

Стороны: собственник частного участка и уполномоченный орган местного самоуправления (Администрация города/района).

• Обязательное условие: наличие утвержденного проекта межевания территории (ст. 11.6 ЗК РФ).
• Схема расположения нового участка должна соответствовать проекту межевания.
• Администрация выдает согласие на заключение соглашения или решение об утверждении схемы расположения.

Поэтапная процедура перераспределения (актуально на 2026 год)

Этап 1: Подготовительный

• Получение выписок из ЕГРН на существующие участки (проверка границ, обременений, арестов).
• Проверка соответствия земельного зачения и разрешенного использования.
• Для случаев с муниципалитетом: проверка наличия утвержденного проекта межевания на сайте администрации или через Госуслуги.

Этап 2: Кадастровые работы

• Выезд на место, замеры, согласование границ с заинтересованными лицами (подпись акта согласования границ).
• Подготовка плана межевания (для частных) или схемы расположения земельного участка (для взаимодействия с администрацией).
• Получение заключения кадастрового инженера в XML-формате.

• Подписание соглашения о перераспределении (образец ниже) в простой письменной форме (нотариальное заверение не требуется, если иное не установлено законом).
• Для публично-частного перераспределения: получение решения администрации/согласия на подписание.

Этап 4: Подача документов в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги)

Сроки рассмотрения (ориентировочные, согласно практике 2024-2025 гг.):

• Между частными лицами: ~1.5 месяца (9 рабочих дней на регистрацию + сроки проверки).
• С участием муниципалитета (Ленобласть, СПб и др.): ~4 месяца (учитывается согласование схемы/решения администрации).

Этап 5: Получение выписок из ЕГРН

На новых участках — выписки о праве собственности. На старых, выписки с пометкой «Прекращено».

Необходимый пакет документов для Росреестра

1. Заявление установленного формы (двустороннее или от каждого собственника).
2. Соглашение о перераспределении (в 3 экземплярах: по одному на каждого собственника + один в архив Росреестра).
3. План межевания / Схема расположения участка (XML на диске/флешке + распечатка).
4. Выписки из ЕГРН на исходные участки (не старше 30 дней на момент подачи).
5. Паспорта сторон (для физлиц) / Устав и выписка из ЕГРЮЛ (для юрлиц).
6. Документы, подтверждающие право на исходные участки (договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве, при отсутствии данных в ЕГРН).
7. Согласие залогодержателя (если участок в залоге/ипотеке).
8. Согласие супруга(и) (если участок в совместной собственности).
9. Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается каждым заявителем за каждый образуемый объект).

Структура и обязательные условия соглашения (Образец)

Ниже приведена структура типового соглашения. Внимание: Все персональные данные, адреса, кадастровые номера и паспортные данные в рабочем документе заменяются на реальные. В данном образце они замаскированы символами .

СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

г. «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Собственник 1: (Фамилия, Имя, Отчество), паспорт серия № , выдан .., код подразделения , прописка: , именуемый в дальнейшем «Собственник 1», действующий на основании (доверенность/устав/свидетельство),

и

Собственник 2: (Фамилия, Имя, Отчество), паспорт серия № , выдан .., код подразделения , прописка: , именуемый в дальнейшем «Собственник 2», действующий на основании ,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ, ФЗ № 218, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны согласовали перераспределение принадлежащих им на праве собственности смежных земельных участков:

• Участок №1: Кадастровый номер: : : : , площадь кв.м, вид разрешенного использования: , категория земель: , адрес: . Право зарегистрировано: запись ЕГРН № от .
• Участок №2: Кадастровый номер: : : : , площадь кв.м, вид разрешенного использования: , категория земель: , адрес: . Право зарегистрировано: запись ЕГРН № от .

В результате перераспределения образуются следующие земельные участки:

• Новый участок №1 (переходит к Собственнику 1): Площадь кв.м, границы по схеме расположения/плану межевания от № *.
• Новый участок №2 (переходит к Собственнику 2): Площадь кв.м, границы по схеме расположения/плану межевания от № .

Общая площадь исходных участков ( кв.м) равна общей площади образуемых участков ( кв.м). Изменение площади в пределах допуска не производится / Производится увеличение/уменьшение площади за счет (указать основание: например, отвод из муниципальной собственности по проекту межевания).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

• Стороны гарантируют, что участки свободны от обременений (залог, арест, аренда, сервитуты), за исключением: (указать «отсутствуют» или перечислить).
• Стороны обязуются но (или одна из сторон по согласованию) подать документы на государственную регистрацию в Росреестр в течение дней после подписания.
• Расходы на кадастровые работы, госпошлины, нотариальные услуги (при необходимости) распределяются: * (например, пополам / пропорционально площади / за счет Собственника 1).
• С момента государственной регистрации перехода права на новые участки Стороны освобождаются от обязательств по налогам/платам за исходные участки.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (ДЛЯ СЛУЧАЕВ С УЧАСТИЕМ АДМИНИСТРАЦИИ)

Данный раздел включается только при перераспределении с муниципальным/государственным участком.

• Перераспределение осуществляется на основании Решения Администрации * № от «О согласии на заключение соглашения о перераспределении…» / «Об утверждении схемы расположения земельного участка…».
• Образуемый участок расположен в границах территории с утвержденным Проектом межевания * (номер, дата утверждения).
• Порядок и сроки оплаты стоимости доли земельного участка, отводимого из муниципальной собственности (если предусмотрено), определяются отдельным доп. соглашением / решением администрации.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Споры решаются путем переговоров. В случае неудачи — в суде по месту нахождения земельных участков (*).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

• Соглашение вступает в силу с момента подписания.
• Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны и один для представления в Росреестр.
• Приложения (План межевания/Схема, Выписки ЕГРН, Копии паспортов, Решение администрации) являются неотъемлемой частью настоящего Соглашения.

ПОДПИСИ СТОРОН

Ключевые нюансы и частые ошибки

Схема расположения vs План межевания

• План межевания — для перераспределения исключительно частных участков (ст. 11.4 ЗК РФ). Границы устанавливаются кадастровым инженером на месте.
• Схема расположения — обязательна при участии публичных земель (ст. 11.6, 39.29 ЗК РФ). Разрабатывается кадастровым инженером в соответствии с проектом межевания территории. Нарушение требований проекта межевания — частая причина отказа администрации в согласии.

Изменение площади

При частно-частном перераспределении суммарная площадь не меняется. При участии муниципалитета площадь может увеличиваться (приобретение доли у города) или уменьшаться (отчуждение в пользу города). Это должно быть зафиксировано в соглашении и решении администрации.

Обременения и третьи лица

• Ипотека/Залог: Обязательно письменное согласие банка (залогодержателя). Без него Росреестр приостановит регистрацию.
• Арендаторы/Пользователи: Их права сохраняются на новых участках (переход прав по ст. 617 ГК РФ); Согласие арендатора на перераспределение не требуется, но уведомление обязательно.
• Сервитуты: Переходят на новые участки автоматически, если сохраняется возможность их реализации.

Отказ в регистрации: основные причины

1. Несоответствие схемы расположения проекту межевания (для публичных земель).
2. Наличие неснятого ареста или обременения на исходном участке.
3. Отсутствие согласия залогодержателя или второго супруга.
4. Несоблюдение минимального/максимального размера участков для данного вида использования (ст. 11.4 ЗК РФ, местные нормативные акты).
5. Ошибки в XML-схеме (некорректная геометрия, самопересечения, неверная система координат).

Особенности электронной подачи через Госуслуги / Росреестр

На 2026 год подача документов в электронном виде является основным способом.

• Требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) у каждого собственника (или у представителя по нотариальной доверенности с правом подписи ЭДО).
• Кадастровый инженер направляет XML-файл плана межевания/схемы в ФГИС ЕГРН (или передает заказчику для самостоятельной подачи).
• Госпошлина при электронной подаче снижена на 30% (ст. 333.35 НК РФ).

Налоговые последствия

• НДФЛ (для физлиц): Если владение исходным участком менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения), доход от получения нового участка облагается. База — кадастровая стоимость доли/участка. Вычет 250 000 / 1 000 000 руб. применяется при продаже, при перераспределении вычеты применяются сложнее (нужно консультироваться с налоговым советником).
• Земельный налог: Начисляется на новых участках с следующего налогового периода после регистрации права.

Чек-лист перед подписанием соглашения

• [ ] Проверены кадастровые номера исходных участков в тексте соглашения и в плане межевания — полное совпадение.
• [ ] Площади исходных и образуемых участков сходятся (с учетом отвода/приобретения у города).
• [ ] Указаны верные реквизиты записей ЕГРН о праве на исходные участки.
• [ ] Приложен актуальный план межевания / схема расположения (подписанный инженером ЭП).
• [ ] Получены согласия банков (если есть ипотека) и супругов.
• [ ] Для публичных земель: приложено решение администрации / согласие на заключение соглашения.
• [ ] Оплачены госпошлины (копии квитанций приложены/прикреплены в ЭДО).
• [ ] Паспортные данные сторон в соглашении совпадают с паспортами и ЕГРН.

Соглашение о перераспределении, это базовый документ, без которого невозможна государственная регистрация изменений. Грамотно составленное соглашение с учетом требований ст. 39.29 ЗК РФ, привязанное к качественному плану межевания или схеме расположения (утвержденной в рамках проекта межевания), минимизирует риски отказа Росреестра и судебных споров между соседями или с администрацией.

Рекомендация: Перед подписанием обязательно проконсультируйтесь с кадастровым инженером (по части технической возможности) и юристом-земелистом (по части юридических рисков, налогов и соблюдения процедуры взаимодействия с администрацией). Используйте представленный образец как основу, адаптируя его под конкретную ситуацию (замена * на реальные данные).

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база может меняться. Актуальность информации: .