Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Использование средств материнского (семейного) капитала для приобретения или строительства жилья накладывает на родителей строгую обязанность — выделить доли в праве общей совместной собственности всем членам семьи (супругам и детям). С 2023 года законодательство позволяет оформить это соглашение об определении долей в простой письменной форме без нотариуса, что значительно упрощает и удешевляет процедуру. Однако на практике самостоятельно составленные документы часто содержат ошибки, ведущие к отказам в регистрации Росреестром или оспариванию сделки в суде.

В данной статье мы подробно разберем актуальный образец соглашения на 2026 год, требования закона, порядок расчета долей, частые ошибки и процедуру регистрации.

Нормативная правовая база

Основным документом, регулирующим данный вопрос, является Федеральный закон от N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — 256-ФЗ).

Ст. 10, ч. 2 256-ФЗ: Устанавливает обязанность выделить доли в собственности всем членам семьи в течение 6 месяцев с момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Ст. 10, ч. 3 256-ФЗ: Разрешает заключать соглашение об определении размеров долей в простой письменной форме (без нотариального удостоверения), если жилое помещение приобретено (построено) в общую долевую собственность супругов.
Ст. 244 ГК РФ: Регулирует общую долевую собственность.
ФЗ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Регламентирует порядок внесения записей в ЕГРН.

Важно: Возможность обойтись без нотариуса существует только, если объект недвижимости уже зарегистрирован в общей совместной собственности родителей (супругов). Если квартира оформлена только на одного из супругов, или речь идет о выделении доли в ипотечном жилье с согласия банка, часто требуется нотариальная форма или согласие залогодержателя.

Ключевые принципы расчета долей (как не ошибиться)

Практика судов и Росреестра показывает, что основная причина отказов в регистрации или последующего признания соглашения недействительным, неправильный расчет пропорций.

Правило «Пропорциональности вклада»

Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ и позиции Минстрой России, доли должны соответствовать пропорции вложенных средств материнского капитала к общей стоимости объекта (или к вложенным личным средствам родителей).

Рассчитываем долю МК в стоимости объекта: Сумма МК / Общая стоимость объекта (на момент приобретения/завершения стройки).
Эта доля распределяется поровну между ВСЕМИ членами семьи (мать, отец, все дети, как несовершеннолетние, так и совершеннолетние на момент выделения долей, если они являются членами семьи и не отказались от доли).
Оставшаяся часть (личные средства родителей) распределяется между родителями по их усмотрению (обычно поровну или по соглашению), дети в ней доли не получают.

Пример расчета (упрощенный):

Стоимость квартиры: 6 000 000 руб.
Потрачено МК: 600 000 руб. (10% от стоимости).
Членов семьи: 4 (мать, отец, сын, дочь).
Доля каждого от МК: 10% / 4 = 2,5% каждому члену семьи.
Остаток 90% (личные средства) делят родители: по 45% каждому.

Критическая ошибка: Исключение из расчета совершеннолетних детей или попытка выделить им «символические» 0,1% или 1/100 доли. Суд примет это за ущемление прав несовершеннолетних (даже если они уже совершеннолетние, но были членами семьи на момент покупки) и признает соглашение недействительным по ст. 178 ГК РФ (сделка, совершенная вследствие существенного заблуждения или под влиянием обмана/насилия/угрозы).

Структура и обязательные реквизиты соглашения

Документ должен быть составлен в письменной виде в количестве экземпляров, равном числу сторон (родителей) + 1 экземпляр для Росреестра (МФЦ). Подписи ставят оба родителя (законные представители несовершеннолетних детей).

Обязательные блоки документа:

Шапка: Наименование документа, место (город) и дата составления.

Сведения о сторонах (Родители): ФИО полностью, дата и место рождения, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения), адрес регистрации (прописки). В образце ниже чувствительные данные замаскированы.

Сведения о детях: ФИО полностью, дата рождения, реквизиты свидетельства о рождении. Указываются все дети (общие и от предыдущих браков), являющиеся членами семьи на момент приобретения жилья.

Сведения об объекте недвижимости: Адрес, кадастровый номер, вид права (собственность), документ-основание (договор купли-продажи, акт приема-передачи, решение о присвоении адреса и т.д.), номер записи в ЕГРН.

Сведения о сертификате МК: Номер сертификата, дата выдачи, сумма направленных средств.

Расчет и определение долей: Четкое указание размера доли каждого члена семьи в дробном выражении (например, 19/400 или 47,5%) и/или в квадратных метрах.

Подтверждение добровольности: Фраза о том, что соглашение заключено добровольно, без принуждения и обмана, стороны ознакомлены с последствиями.

Согласие органов опеки (если нужно): Ссылка на разрешение органа опеки и попечительства (обязательно, если доля ребенка уменьшается относительно идеальных долей или если ребенок несовершеннолетний и сделка затрагивает его права — на практике Росреестр часто требует разрешение опеки при любом выделении долей несовершеннолетним).

Подписи сторон с расшифровкой.

Образец соглашения (Актуальный на 2026 год)

Ниже приведен типовой образец, соответствующий требованиям законодательства и судебной практике. Текст в квадратных скобках [ ] и данные, отмеченные * — подлежат заполнению вашими данными.

СОГЛАШЕНИЕ
об определении размера долей в праве общей совместной собственности на жиловое помещение,
приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала
г. [Населенный пункт] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Мать: [Фамилия Имя Отчество полностью], родившаяся [ДД.ММ.ГГГГ] г. в [Место рождения],
паспорт: серия [] № [*], выдан [Кем выдан] [ДД.ММ.ГГГГ], код подразделения [],
зарегистрированная по адресу: [Субъект РФ, Город, Улица, Дом, Кв. ],
именуемая в дальнейшем «Мать»,

и

Отец: [Фамилия Имя Отчество полностью], родившийся [ДД.ММ.ГГГГ] г. в [Место рождения],
паспорт: серия [] № [*], выдан [Кем выдан] [ДД.ММ.ГГГГ], код подразделения [*],
зарегистрированный по адресу: [Субъект РФ, Город, Улица, Дом, Кв. *],
именуемый в дальнейшем «Отец»,
вместе именуемые «Родители», действующие в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей:

Ребенок: [Фамилия Имя Отчество полностью], родившийся [ДД.ММ.ГГГГ] г.,
Свидетельство о рождении: серия [] № [*], выдано [Орган ЗАГС] [ДД.ММ.ГГГГ],
именуемый в дальнейшем «Ребенок 1»;

Ребенок: [Фамилия Имя Отчество полностью], родившийся [ДД.ММ.ГГГГ] г.,
Свидетельство о рождении: серия [] № [*], выдано [Орган ЗАГС] [ДД.ММ.ГГГГ],
именуемый в дальнейшем «Ребенок 2»,

ЗАКЛЮЧИЛИ НАСТОЯЩЕЕ СОГЛАШЕНИЕ О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
Родители являются собственниками жилого помещения, [Вид: квартира / жилой дом / часть дома], общей площадью [XX,XX] кв.м., расположенного по адресу: [Полный адрес объекта: Город, Улица, Дом, Кв. ].
Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX].
Право собственности зарегистрировано в ЕГРН [ДД.ММ.ГГГГ], запись № [XX-XX-XX/XXX] (Договор купли-продажи № [] от [ДД.ММ.ГГГГ] / Акт приема-передачи от [ДД.ММ.ГГГГ]).

Приобретение (строительство) указанного жилого помещения осуществлялось за счет средств материнского (семейного) капитала по Сертификату № [XXXXXXXX] от [ДД.ММ.ГГГГ] г. Направлено средств: [Сумма в рублях] ([Сумма прописью] рублей).

РАСЧЕТ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРОВ ДОЛЕЙ
Стоимость жилого помещения на момент приобретения (завершения строительства) составила [Сумма] рублей.
Доля средств материнского капитала в стоимости объекта составляет [XX,XX]% ([Дробь, напр. 3/50]).

Стороны договорились определить размеры долей в праве общей совместной собственности на указанное жилое помещение следующим образом (в дробном выражении от общей площади/права):

Мать: [XX/XXX] ([XX,XX]%) — в т.ч. за счет личных средств [XX/XXX], за счет МК [X/XXX];

Отец: [XX/XXX] ([XX,XX]%) — в т.ч. за счет личных средств [XX/XXX], за счет МК [X/XXX];

Ребенок 1: [X/XXX] ([X,XX]%) — полностью за счет средств МК;

Ребенок 2: [X/XXX] ([X,XX]%) — полностью за счет средств МК.

Сумма долей составляет 1 (целое). Площадь, соответствующая доле каждого собственника: Мать — [XX,XX] кв.м., Отец — [XX,XX] кв.м., Ребенок 1 — [X,XX] кв.м., Ребенок 2 — [X,XX] кв.м.
Доли определены с соблюдением пропорциональности вложенных средств материнского (семейного) капитала и личных средств Родителей, в соответствии со ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и ст. 244 ГК РФ. Права несовершеннолетних детей не ущемлены.

СОГЛАСИЕ ОРГАНА ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА
Настоящее Соглашение заключено с разрешения органа опеки и попечительства [Наименование органа опеки: Управление опеки г. ], выданного [ДД.ММ.ГГГГ] г. по входящему № [] (Копия прилагаеться).
Примечание: Разрешение обязательно, если выделяемые доли несовершеннолетним детям меньше, чем следовало бы по закону (идеальные доли), либо по требованию регистрирующего органа.

ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ
Родители обязуются в течение [срока, напр. 10 рабочих дней] с момента подписания настоящего Соглашения подать документы на государственную регистрацию изменений в ЕГРН (выделение долей) в МФЦ или через портал Госуслуги/Росреестр.
Расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию перераспределения долей несут Родители поровну.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение составлено в [Количество] экземплярах: по одному для Матери, Отца и для представления в регистрирующий орган (МФЦ/Росреестр), имеющих равную юридическую силу.
Стороны подтверждают, что подписали настоящее Соглашение добровольно, в отсутствие принуждения, обмана или существенного заблуждения, полностью понимая свои права и обязанности, а также последствия выделения долей.
Споры, возникающие из настоящего Соглашения, разрешаются в судебном порядке по месту нахождения недвижимости.

ПОДПИСИ СТОРОН:

МАТЬ: ___________________ / [Фамилия И.О.] /
ОТЕЦ: ___________________ / [Фамилия И.О.] /

Пакет документов для подачи в МФЦ / Росреестр

Для регистрации выделения долей (перехода к долевой собственности) необходимо подготовить:

Заявление по установленной форме (заполняется на месте в МФЦ или электронно на Госуслугах/сайте Росреестра).

Оригинал Соглашения об определении долей (в 3-х экземплярах: 2 родителям + 1 в архив Росреестра).

Паспорта обоих родителей (оригиналы для предъявления).

Свидетельства о рождении детей (оригиналы).

Свидетельство о браке (оригинал) — для подтверждения совместной собственности.

Документ-основание на жилье (ДКП, ДДУ, Акт приема-передачи, Свидетельство о праве, оригинал + копия).

Выписка из ЕГРН на объект (не старше 30 дней, можно заказать онлайн).

Разрешение органа опеки и попечительства (оригинал + копия) — крайне рекомендуется получить заранее, даже если доли выделяются равные/законные, так как регистраторы часто требуют его безотлагательно для несовершеннолетних.

Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. за запись о переходе права на долю для каждого выделяемого лица, т.е. по 350 руб. за каждого ребенка; родители как собственники перехода не совершают, их доли меняются автоматически, но пошлина за внесение изменений в запись о праве собственности — 350 руб. за объект). Уточняйте актуальные тарифы на момент подачи.

Частые ошибки и риски (на чем застревают в Росреестре и суде)

Ошибка 1: Игнорирование совершеннолетних детей

Если на момент покупки квартиры дети уже были совершеннолетними, но жили с родителями и были членами семьи, они имеют право на долю. Исключение — только если они в письменном виде отказались от доли до покупки (что крайне редко). Суды по ст. 178 ГК РФ признают соглашения недействительными, если права совершеннолетних детей игнорировались.

Ошибка 2: Выделение «микро-долей» (менее 6 кв.м. или 1/100)

Хотя закон не устанавливает жесткий минимум площади доли для МК (в отличие от приватизации), выделение доли, не соответствующей пропорции вложенных МК, расценивается как ущемление прав ребенка. Орган опеки не даст разрешения на такую сделку.

Ошибка 3: Отсутствие разрешения органа опеки

Согласно ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ, сделки, затрагивающие права несовершеннолетних (выделение доли), требуют предварительного согласия органа опеки. Без этого документа Росреестр приостановит регистрацию, а затем откажет.

Ошибка 4: Несоответствие долей пропорции вложений

Если МК составил 50% стоимости квартиры, а детям выделили по 1/10 (10% каждому, суммарно 20%), а родителям оставили 80% — это грубое нарушение закона. Доли детей по МК должны быть равны доле МК в стоимости объекта, деленной на число детей+родителей.

Ошибка 5: Подписание под давлением / без понимания

Если один из родителей (или совершеннолетний ребенок позже) докажет в суде, что подписал соглашение под давлением, в состоянии стресса или не понимая последствий (ст. 178 ГК РФ), сделка будет отменена, и доли будут выделены судом поровну (идеальные доли) или по правилам ст. 244 ГК РФ;

Альтернатива: Нотариальное удостоверение

Несмотря на возможность обойтись без нотариуса, нотариальная форма имеет преимущества:

Нотариус проверяет законность расчета долей и объясняет последствия (снимает риск ст. 178 ГК РФ).

Нотариус сам подает документы в Росреестр электронно (срок регистрации 1 рабочий день вместо 7-9 в МФЦ).

Исключены ошибки в оформлении (подписи, печать, верность копий).

Стоимость: Нотариальный тариф за удостоверение сделки ~ 10 000 ⎯ 15 000 руб. + технические расходы + госпошлина. При самостоятельном оформлении платите только госпошлину (~ 1000-1500 руб. суммарно), но несете все риски ошибок.

Пошаговая инструкция: Как оформить самостоятельно

Соберите документы: Паспорта, св. о рождении детей, св. о браке, документы на жилье, сертификат МК, выписка ЕГРН.

Рассчитайте доли: Используйте формулу: (Сумма МК / Стоимость объекта) / Число членов семьи = Доля каждого от МК. Остаток делите между родителями. Сохраните расчеты (чек, оценка стоимости на дату покупки).

Получите разрешение опеки: Обратитесь в отдел опеки по месту жительства ребенка(ей) за 2-3 недели до планируемой подачи. Нужен пакет: заявление, копии паспортов, св. о рожд., соглашение (проект), выписка ЕГРН, справка о составе семьи, заключение БТИ/оценки (иногда просят).

Составьте Соглашение: Используйте образец выше. Распечатайте в 3 экземплярах. Подпишите ручкой синего цвета оба родителя на каждом экземпляре.

Оплатите госпошлину: Через Госуслуги (со скидкой 30%) или банк. Сохраните квитанции.

Подайте документы: Лично в МФЦ (запись через Госуслуги) или электронно через ЛК Росреестра / Госуслуги (требуеться усиленная КЭП у обоих родителей).

Получите результат: Через 7-9 рабочих дней (МФЦ) или 1-3 дня (электронно) — выписка из ЕГРН с записями о долях каждого члена семьи.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли выделить доли только детям, а родителям оставить совместную собственность без долей?

Нет. Переход к долевой собственности означает, что у всех собственников появляются определенные доли. Нельзя оставить родителей в режиме «совместной собственности без долей», а детям выделить доли. Все становятся долевыми собственниками.

Что делать, если один из родителей против выделения долей?

Соглашение требует подписей обоих родителей. Если один отказывается подписывать — единственный путь: обращение в суд по ст. 10 256-ФЗ с требованием выделить доли. Суд выделит доли пропорционально вложениям (обычно поровну между всеми членами семьи по части МК).

Нужно ли платить налог (НДФЛ) при выделении долей по МК?

Нет. Выделение долей в рамках исполнения обязательства по МК не является основанием для возникновения налоговой базы по НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), так как это не купля-продажа и не дарение, а исполнение закона.

Можно ли изменить доли позже?

Да, но только по общему соглашению всех собственников (включая детей, ставших совершеннолетними) и с разрешения органа опеки (если есть несовершеннолетние) или через суд. Просто так «переписать» долю ребенка на родителя нельзя.

Составление соглашения об определении долей по материнскому капиталу без нотариуса в 2026 году — полностью легальная и доступная процедура. Главное условие успеха — математически верный расчет долей, соответствующий пропорции вложенных средств МК, и получение разрешения органа опеки заранее.

Используйте приведенный выше образец как базу, заполните его своими данными (вместо *), тщательно проверьте паспортные данные, кадастровый номер и расчет долей. При сомнениях в расчетах или сложной семейной ситуации (дети от разных браков, ипотека, споры между супругами) — консультация юриста или обращение к нотариусу сэкономит нервы и время в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым советом. Нормативная база может меняться; Перед подписанием документов рекомендуется проконсультироваться со специалистом по земельному/жилищному праву.