Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продление срока действия договора аренды (пролонгация) — это распространенная практика в деловом обороте. Особое внимание заслуживает ситуация, когда стороны заключают первоначальный договор на срок менее года (часто — на 11 месяцев) и затем продлевают его на аналогичный срок. Главный вопрос здесь: нужна ли государственная регистрация такого дополнительного соглашения? Согласно действующему законодательству (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ) — нет, регистрация не требуется, если суммарный срок или срок каждого этапа не превышает одного года.

В этой статье мы подробно разберем правовые основы, структуру документа, предоставим образец заполнения и укажем на критические ошибки, которых стоит избегать. Информация актуальна на .

Правовая природа пролонгации на 11 месяцев

Многие ошибочно считают, что дополнительное соглашение — это просто «бумажка» к основному договору. Однако, как указывается в судебной практике и разъяснениях (в т.ч. в материалах систем КонсультантПлюс и ГАРАНТ), дополнительное соглашение в описанной ситуации по своей правовой природе является самостоятельным договором аренды.

Почему выбирают срок 11 месяцев (364 дня)?

Исключение регистрации: Договоры аренды на срок до года включительно не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ «О гос. регистрации недвижимости»).
Экономия ресурсов: Не нужно платить госпошлину (350 руб. для физлиц, 2000 руб. для юрлиц на 2026 год), готовить 3 экземпляра для Росреестра, ждать месяц рассмотрения.
Гибкость: Стороны быстрее могут расторгнуть отношения при необходимости.

Важный нюанс: Если первоначальный договор был зарегистрирован (заключен на год и более), то любое дополнительное соглашение о продлении также подлежит регистрации, даже если продление на 11 месяцев. Схема «11 месяцев + 11 месяцев» работает только если исходный договор не был зарегистрирован.

Структура дополнительного соглашения о пролонгации

Грамотный документ должен содержать обязательные реквизиты, установленные ст. 432 ГК РФ и ст. 610 ГК РФ. Ниже приведен перечень обязательных блоков.

Обязательные элементы:

Наименование: «Дополнительное соглашение к договору аренды № * от .. г.»
Место и дата заключения: Город , «___» _________ 20 г.
Стороны: Полные наименования (для ИП/ЮЛ) или ФИО (для физлиц), паспортные данные / ОГРН/ИНН, основание действия (Устав, Доверенность № от .. г.). Адреса сторон указываются частично: г. , ул. , д. .
Предмет соглашения (п. 1): Четкое формулирование: «Стороны договорились продлить срок действия Договора аренды № от .. г. на * дней (одиннадцать месяцев) — с *;. г. по .. г. включительно».
Условия арендной платы (п. 2): Указание, сохраняется ли плата прежней или устанавливается новая. Пример: «Арендная плата за продленный срок составляет * руб. в месяц. Порядок расчетов не меняется».
Неизменность остальных условий (п. 3): «Все иные условия Договора аренды № * остаются в силе без изменений».
Количество экземпляров: «Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны». (Примечание: если регистрация не нужна, 2 экземпляра достаточно. Для Росреестра требовались бы 3).
Адреса и реквизиты сторон: Юридические/фактические адреса (маскированы: г. , р-н , д. ), банковские реквизиты (БИК , к/с , р/с ), контактные телефоны (—).
Подписи: Подписи уполномоченных лиц с расшифровкой (Должность, ФИО), печати (при наличии).

Образец заполнения (Текст для копирования в Word)

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках […] и звездочками * подлежит замене на ваши данные. Маскированные данные (паспорта, адреса, телефоны) в рабочем документе должны быть реальными.

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] к ДОГОВОРУ АРЕНДЫ № [Номер основного договора] от [Дата основного договора] г. г. [Город] «___» _____________ 20__ г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП или физлица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице [Должность, ФИО полностью], действующего на основании [Устава / Доверенности № * от .. г.], с одной стороны,
и
Арендатор: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП или физлица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице [Должность, ФИО полностью], действующего на основании [Устава / Доверенности № * от .. г.], с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь ст. 610 ГК РФ, заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
ПРОДЛИТЬ срок действия Договора аренды № [Номер] от [Дата] г. (далее — Договор) на срок 364 (Триста шестьдесят четыре) дня (11 месяцев), то есть с [Дата начала продления] г. по [Дата окончания продления] г. включительно.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА за продленный срок действия Договора устанавливается в размере [Сумма прописью и цифрами] руб. в месяц (НДС [включен / не облагается / выделяется]).
 Порядок и сроки уплаты арендной платы определяются п. [Номер пункта] Договора и остаются без изменений.
ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ Договора аренды № [Номер] от [Дата] г., не затрагиваемые настоящим Дополнительным соглашением, остаются в силе без изменений.
НАСТОЯЩЕЕ СОГЛАШЕНИЕ вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
НАСТОЯЩЕЕ СОГЛАШЕНИЕ составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
АРЕНДОДАТЕЛЬ:
 Наименование/ФИО: [Полное наименование]
 Юр. адрес: г. , ул. , д. , пом.
 Факт. адрес: г. , ул. , д. *
 ИНН / КПП: * / *
 ОГРН/ОГРНИП: *
 Тел.: —
 E-mail:
 Банк: [Наименование банка]
 БИК:
 К/с: *
 Р/с: *
АРЕНДАТОР:
 Наименование/ФИО: [Полное наименование]
 Юр. адрес: г. , ул. , д. , пом.
 Факт. адрес: г. , ул. , д. *
 ИНН / КПП: * / *
 ОГРН/ОГРНИП: *
 Тел.: —
 E-mail:
 Банк: [Наименование банка]
 БИК:
 К/с: *
 Р/с: *
ПОДПИСИ СТОРОН
АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
_____________ / [ФИО полностью] / _____________ / [ФИО полностью] /
 М.П. М.П. 

Пошаговая инструкция: как оформить пролонгацию правильно

Чтобы избежать рисков (признание договора незаключенным, налоговые накладки, проблемы с выселением), следуйте алгоритму:

Проверка основного договора (за 1-2 месяца до окончания): Есть ли условие о пролонгации (автопролонгации)? Какой срок уведомления другой стороны? Зарегистрирован ли основной договор в Росреестре? Если зарегистрирован, схема 11 месяцев без регистрации НЕ сработает.
Согласование с другой стороной: Устное/письменное подтверждение готовности продлить. Согласовать новую арендную плату (индексация).
Подготовка проекта: Скачайте образец (в формате .docx/.rtf для редактирования). Впишите реквизиты основного договора, новые даты, сумму платы.
Проверка полномочий: Убедитесь, что подписывающие лица действуют на основании Устава (Ген. директор) или действующей Доверенности (срок действия доверенности не должен истечь к моменту подписания).
Подписание в 2 экземплярах: Каждая сторона получает оригинал с «живой» подписью второй стороны.
Акт приема-передачи (опционально, но рекомендуется): Составьте Акт приема-передачи помещения на момент начала нового срока. Это фиксирует состояние имущества и отсутствие претензий.
Уведомление налоговой (для ИП/ЮЛ): Если арендодатель — налоговый агент, он продолжает удерживать НДФЛ/НДС по прежним правилам. Изменения в ЕГРЮЛ/ЕГРИП не требуются.

Типичные ошибки и риски (Чек-лист «Чего НЕ делать»)

Ошибка	Последствие	Как избежать
Продление договора, который уже был зарегистрирован в Росреестре, без повторной регистрации.	Доп. соглашение считается незаключенным (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Риск штрафов, невозможность защитить права в суде.	Проверьте выписку ЕГРН по объекту. Если есть запись о регистрации договора — регистрируйте и доп. соглашение.
Указание срока «на 1 год» или «365 дней» вместо 364 дней / 11 месяцев.	Срок становится ≥ 1 года → возникает обязанность регистрации.	Всегда пишите: «364 дня» или «11 месяцев». Избегайте формулировки «на год».
Отсутствие ссылки на номер и дату основного договора.	Соглашение может быть признано самостоятельным договором с неопределенным предметом.	Обязательно: «к Договору аренды № 123 от г.».
Подписание лицом без полномочий (истекла доверенность, нет решения учредителей).	Сделка может быть оспорена заинтересованным лицом (ст. 174.1 ГК РФ).	Проверяйте доверенности и уставы перед каждой подписью.
Составление 3 экземпляров и подача в МФЦ «на всякий случай».	Потеря времени, денег (госпошлина), Росрестр вернет документы с отказом.	Если срок < 1 года и основной договор не регистрировался — только 2 экземпляра, МФЦ не нужен.
Игнорирование индексации арендной платы.	Финансовые потери арендодателя, налоговые риски (необоснованная выгода).	Пропишите новую сумму или механизм индексации в п. 2 доп. соглашения.

Налоговые и бухгалтерские аспекты (кратко)

НДС: Если арендодатель на общем режиме (ОСНО) и платит НДС — он продолжает выставлять счета-фактуры по продленному сроку. Основание, доп. соглашение.
НДФЛ (для физлиц-арендодателей): Арендатор-налоговый агент продолжает удерживать 13% (или 30% для нерезидентов) при выплате аренды.
УСН / Патент: Доход учитывается по кассовому методу при фактическом получении денег за продленный период.
Имущественный налог: Платит собственник (арендодатель), пролонгация не меняет налогоплательщика.
Бухучет (ФСБУ 25/2018 «Аренда»): Для арендатора — пересчет лизинговой обязательства и актива права использования (если применяется ФСБУ 25), либо просто продолжение учета расходов (если КСБУ / упрощенка). Для арендодателя, продолжение признания дохода.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли продлевать договор на 11 месяцев бесконечно?: Теоретически — да, цепочкой доп. соглашений по 364 дня. Но суды (ВАС РФ, сейчас ВС РФ) в некоторых делах признавали это «ухищрением от регистрации» (ст. 170 ГК РФ — сделка, совершенная только для вида), если суть отношений — долгосрочная аренда. Риск есть, но на практике цепочки 2-3 года обычно проходят. Безопаснее: заключить один договор на 3-5 лет и зарегистрировать его разово.
Нужно ли платить госпошлину за регистрацию, если мы решили зарегистрировать «на всякий случай»?: Если срок < 1 года и основной договор не регистрировался, Росрестр откажет в регистрации и вернет документы. Госпошлину вернуть придется через суд/административный порядок. Не делайте этого.
Что если арендатор остался жить/работать после окончания срока без доп. соглашения?: Возникает бессрочный договор (п. 2 ст. 610 ГК РФ для нежилого, ст. 678 ЖК РФ для жилого). Арендодатель может требовать Räumung (выселения) в судебном порядке. Для арендатора — риск внезапного расторжения. Обязательно оформляйте доп. соглашение ЗАРАНЕЕ.
Можно ли в доп. соглашении изменить плату и площадь?: Можно, но тогда это уже не просто пролонгация, а изменение существенных условий. Если меняется площадь — это фактически новый договор. Если новый срок < 1 года и основной не регистрировался — регистрация все равно не нужна, но риск признания «новым договором» выше. Лучше менять только срок и плату.

Где скачать официальные формы (шаблоны систем)

Готовые, юридически выверенные формы (бланки) доступны в правовых справочных системах. Вы можете получить пробный доступ для скачивания:

КонсультантПлюс: Форма «Дополнительное соглашение к договору аренды (общая форма)», Форма «Дополнительное соглашение о продлении срока (пролонгации) договора аренды нежилого помещения». Доступен пробный доступ на 2 дня бесплатно.
ГАРАНТ: Документ «Примерная форма дополнительного соглашения о продлении срока действия договора (суб)аренды (август 2026)».

Примечание: Ссылки на прямые файлы не предоставляются из-за авторских прав систем; Используйте поиск по названиям форм внутри систем после регистрации демо-доступа.

Пролонгация договора аренды на 11 месяцев (364 дня) без регистрации — это легальный и удобный инструмент для краткосрочных отношений, при условии что:

Основной договор не был зарегистрирован в Росреестре.
Срок продления строго менее года (364 дня / 11 месяцев).
Дополнительное соглашение оформлено письменно, ссылается на основной договор, подписано уполномоченными лицами в 2 экземплярах.

Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте под свои условия (площадь, плата, индексация, ответственность) и всегда консультируйтесь с юристом при сложных ситуациях (подаренда, залог, крупные суммы, споры). Грамотное оформление сегодня сэкономит месяцы судебных разбирательств завтра.

Статья подготовлена на основе информации из открытых источников и баз данных КонсультантПлюс / ГАРАНТ на . Является информационной, не является правовым консультированием. Реквизиты сторон в образце замаскированы (*) в целях безопасности.