Покупка квартиры в кредит (ипотеку) — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. Ключевым документом при этом является кредитный договор, а также связанный с ним договор купли-продажи квартиры с ипотекой. В этой статье мы подробно разберём, как выглядит образец такого договора, какие условия в нём обязательны и на что обратить внимание перед подписанием.
Правовое регулирование
Порядок и условия заключения договора купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются:
- Федеральным законом № 102-ФЗ от г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- Гражданским кодексом РФ (общие правила о договорах, купле-продаже недвижимости, кредитовании);
- Федеральным законом № 135-ФЗ от г. «Об оценочной деятельности в РФ» — в части оценки предмета залога.
Обязательные условия кредитного (ипотечного) договора
Согласно законодательству, договор должен содержать следующие существенные условия:
- Предмет ипотеки. Указывается квартира, её характеристики (адрес, площадь, кадастровый номер), право, в силу которого она принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право. Без этих данных договор считается незаключённым.
- Оценка предмета. Проводится по правилам закона об оценочной деятельности. Отсутствие условия о цене квартиры делает договор незаключённым.
- Существо, размер и срок исполнения обязательства. Указывается сумма кредита, основание его возникновения, срок и порядок погашения, процентная ставка.
- Порядок передачи имущества — по передаточному акту или иному документу о передаче.
Дополнительно договор может содержать условие о возможности обращения взыскания на заложенную квартиру во внесудебном порядке и о способах её реализации.
Важно! Ипотечный договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого требования делает договор ничтожным. Договор считается заключённым с момента регистрации.
Образец структуры договора купли-продажи квартиры в кредит (ипотеку)
Ниже приведён типовой каркас документа (персональные данные частично скрыты):
ДОГОВОР купли-продажи квартиры (с ипотекой)
Город ______________ «___» __________ 20___ г;
Гражданин Иванов И* И* (паспорт: серия 45* № 456, выдан ОВД района * г. Москвы «___» _______ 20___ г.), «___» _______ 19* года рождения, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и гражданин Петров П П* (паспорт: серия 45* № 789, выдан * «___» _______ 20___ г.), зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. *, д. , кв. , именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
- Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. *, д. , кв. , общей площадью кв. м, кадастровый номер 77::*:.
- Квартира приобретается с использованием кредитных средств банка АО «*Банк» по кредитному договору № * от «___» _______ 20___ г.
Цена и порядок расчётов
- Цена квартиры составляет 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей.
- Первоначальный взнос в размере 1 500 000 руб. Покупатель уплачивает самостоятельно.
- Оставшаяся сумма 5 000 000 руб. перечисляется банком-кредитором на счёт Продавца № 40817* в течение ___ банковских дней после регистрации перехода права собственности.
Ипотека (залог)
- Квартира с момента государственной регистрации права собственности Покупателя считается находящейся в залоге у банка в силу закона (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).
- Срок кредита, 20 лет, процентная ставка — ,% годовых, ежемесячный платёж — * руб.
Передача квартиры
- Передача осуществляется по передаточному акту в течение ___ дней после регистрации договора.
Ответственность сторон
- За нарушение сроков оплаты Покупатель уплачивает проценты по правилам ст. 395 ГК РФ.
- При существенном нарушении обязательств кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа и обратить взыскание на заложенную квартиру.
Заключительные положения
- Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в органах Росреестра.
- Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и для банка.
Подписи сторон:
Покупатель: __________ / Иванов И.И. / Продавец: __________ / Петров П.П. /
На что обратить внимание перед подписанием
- Проверьте полную стоимость кредита — она указывается в квадратных рамках на первой странице кредитного договора.
- Убедитесь, что в договоре нет скрытых комиссий и обязательных дополнительных услуг.
- Проверьте условия о досрочном погашении — штрафы за него запрещены законом.
- Изучите порядок изменения процентной ставки (особенно при плавающей ставке).
- Помните: при обращении взыскания на квартиру право проживания в ней прекращается у залогодателя и всех проживающих с ним лиц.
Кредитный договор на квартиру — сложный юридический документ, объединяющий элементы кредитования, купли-продажи и залога. Перед подписанием рекомендуется внимательно изучить все его пункты, а при необходимости — обратиться за консультацией к юристу по недвижимости. Представленный образец носит ознакомительный характер: конкретные условия всегда формируются банком и сторонами сделки индивидуально.