Споры, связанные с освобождением нежилых помещений,, одна из самых распространённых категорий дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Собственник помещения нередко сталкивается с ситуацией, когда арендатор или иное лицо продолжает пользоваться объектом после окончания договора либо вообще без правовых оснований. В таких случаях единственный способ защитить свои права — обратиться в суд с иском об обязании освободить нежилое помещение.

Когда подаётся исковое заявление

Основаниями для подачи иска могут служить:

• окончание срока действия договора аренды и отказ арендатора выехать;
• расторжение договора аренды (в т.ч. в одностороннем порядке из-за нарушений арендатором);
• самовольное занятие помещения без каких-либо правовых оснований;
• признание договора аренды или купли-продажи недействительным;
• смена собственника помещения, когда прежний владелец отказывается его освобождать;
• нарушение условий договора безвозмездного пользования.

Если спор возник между организациями или индивидуальными предпринимателями в рамках предпринимательской деятельности, дело рассматривает арбитражный суд (ст. 27 АПК РФ). Если истец или ответчик — гражданин, иск подаётся в суд общей юрисдикции.

Досудебный (претензионный) порядок

По общему правилу, установленному ч. 5 ст. 4 АПК РФ, перед обращением в арбитражный суд необходимо направить ответчику претензию и выждать 30 календарных дней. В претензии следует указать:

• требование освободить помещение в определённый срок;
• ссылки на договор и правовые нормы;
• предупреждение об обращении в суд и взыскании судебных расходов.

Претензию рекомендуется направлять заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, эти документы станут доказательством соблюдения досудебного порядка.

Структура искового заявления

Исковое заявление составляется в соответствии со ст. 125 АПК РФ (или ст. 131 ГПК РФ) и должно содержать:

1. наименование суда;
2. сведения об истце и ответчике (наименование, адрес, ИНН, ОГРН);
3. описание обстоятельств дела;
4. правовое обоснование требований (ст. 209, 301, 305 ГК РФ, условия договора);
5. исковые требования;
6. перечень прилагаемых документов.

Образец искового заявления

В Арбитражный суд города Москвы

Истец: ООО «Торговый дом «Пример»
Адрес: 115, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, стр.
ИНН 7725, ОГРН 11277**
Тел.: +7 (495) —

Ответчик: ООО «Арендатор»
Адрес: 109, г. Москва, ул. Спорная, д. , оф.
ИНН 7721**, ОГРН 11577

Цена иска: не подлежит оценке (требование неимущественного характера)
Госпошлина: в соответствии со ст. 333.21 НК РФ

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об обязании освободить нежилое помещение

Между ООО «Торговый дом «Пример» (арендодатель) и ООО «Арендатор» (арендатор) -5.01.20* заключён договор аренды нежилого помещения № , по условиям которого истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, что подтверждается актом приёма-передачи от 15.01.20.

Срок действия договора истёк 14.01.20. Однако ответчик в нарушение п. .* договора и ст. 622 ГК РФ помещение не освободил и не возвратил, продолжает пользоваться им без правовых оснований.

*..20* истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием освободить помещение в срок до *..20*. В установленный срок требование исполнено не было, ответ на претензию не получен.

В соответствии со ст. 301, 305 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Согласно п. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество после прекращения договора, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 301, 305, 622 ГК РФ, ст. 125, 126 АПК РФ,

ПРОШУ:

1. Обязать ООО «Арендатор» освободить нежилое помещение общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, и передать его истцу по акту приёма-передачи.
2. Взыскать с ответчика неустойку (арендную плату за время просрочки) в размере * руб. коп.
3. Взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

Приложения:

• копия договора аренды;
• акт приёма-передачи помещения;
• копия претензии и доказательства её направления;
• выписка из ЕГРН на помещение;
• документ об уплате госпошлины;
• доказательства направления копии иска ответчику.

Генеральный директор ООО «Торговый дом «Пример» ____________ /Иванов И.И./
«» ________ 20 г.

Практические рекомендации

• Соберите доказательства права собственности — свежую выписку из ЕГРН, договор-основание.
• Зафиксируйте факт пользования помещением ответчиком: фото, переписку, акты коммунальных служб.
• Наряду с освобождением заявляйте взыскание арендной платы за время незаконного пользования и неустойку.
• После получения решения и вступления его в силу получите исполнительный лист и обратитесь к судебным приставам — принудительное выселение осуществляется через ФССП.
• Учитывайте срок исковой давности — по общему правилу 3 года, однако виндицционные требования собственника (ст. 208 ГК РФ) сроком давности не ограничены.

Грамотно составленное исковое заявление существенно повышает шансы на быстрое и успешное разрешение спора. При сложных обстоятельствах дела рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости и арбитражных спорах.