Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Передача нежилого помещения, это юридически значимое действие, требующее строгого соблюдения формы и процедуры. Если собственник (доверенщик) не может лично присутствовать при подписании акта приема-передачи или заключении договора, он вправе выдать доверенность представителю (доверенному лицу). В данной статье подробно разбираем, как правильно составить такой документ в 2026 году, какие существуют нюансы для физических и юридических лиц, и предоставляем структурированный образец с пояснениями.

Правовые основания и виды доверенностей

Регулируется данный вопрос статьями 185–189 ГК РФ. Выбор формы доверенности зависит от целей и статуса сторон:

Нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ): Обязательна, если представитель будет совершать сделки, подлежащие нотариальному удостоверению (например, продажу нежилого помещения, аренду на срок 1 год и более с госрегистрацией). Также нотариус вносит данные в Единый реестр доверенностей, что позволяет арендатору/покупателю проверить подлинность документа.
Простая письменная доверенность: Допускаеться для представления интересов в организациях, подписания акта приема-передачи при краткосрочной аренде (до года), приемки объекта от застройщика, взаимодействия с управляющими компаниями, ЖКХ, Росреестром (для получения выписок).
Доверенность от юридического лица: Выдается на бланке организации, подписывается генеральным директором (или уполномоченным лицом на основании устава/другой доверенности) и скрепляется печатью (если имеется). Не требует нотариального заверения подписи директора, но нотариус может заверять подпись уполномоченного лица, если это требуется по сути поручения.

Необходимые документы для оформления (чек-лист)

Перед визитом к нотариусу или самостоятельным составлением подготовьте следующий пакет (актуально на ):

Паспорт доверенщика (для физлиц) или Устав/Свидетельство о регистрации, решение о назначении директора, печать (для юрлиц).
Паспорт доверенного лица (оригинал для нотариуса, копия, для простой формы).
Документы на нежилое помещение: Свидетельство о праве собственности / Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней), Договор купли-продажи / дарения / приватизации, Технический паспорт / План БТИ.
Договор, в рамках которого происходит передача (аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования) — для точного указания реквизитов в тексте доверенности.

Обязательные реквизиты доверенности (Art. 185 ГК РФ)

Отсутствие хотя бы одного реквизита делает документ недействительным:

Наименование документа: «ДОВЕРЕННОСТЬ».
Дата и место составления (город/населенный пункт). Без даты доверенность недействительна.
Сведения о доверенщике: ФИО, дата/место рождения, адрес регистрации, паспортные данные (для физлиц); Полное/сокращенное наименование, ОГРН, ИНН, КПП, юрадрес, ФИО руководителя (для юрлиц).
Сведения о доверенном лице: ФИО, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные. ИНН указывать не обязательно, но желательно для идентификации.
Перечень полномочий: Четкое, исчерпывающее описание действий (см. раздел 4).
Срок действия: Если не указан — действует 1 год со дня составления. Максимальный срок не ограничен законом (кроме субордеров), но нотариусы рекомендуют указывать конкретную дату или событие (например, «до момента государственной регистрации перехода права»).
Право субордерования (передачи полномочий другому лицу): Явное указание: «Право субордерования не предоставляется» или «Предоставляется право субордерования…».
Подпись доверенщика (с расшифровкой). Для юрлиц — подпись руководителя + печать.
Нотариальная надпись/печать (если форма нотариальная).

Детализация полномочий: что именно написать в тексте

Это самая важная часть. Недостаточно написать «представлять интересы». Нотариусы и проверяющие органы (Реестр, застройщики, арендаторы) требуют конкретики. Ниже, матрица полномочий для типичных ситуаций.

Вариант А: Приемка помещения от застройщика (ДДУ / ДКП)

Осуществлять осмотр нежилого помещения по адресу: г. , ул. , д. , пом. (кадастровый номер: *:::).
Подписывать Акт приема-передачи нежилого помещения (двусторонний/односторонний), протоколы осмотра, ведомости скрытых работ.
Заявлять претензии по качеству, несоответствиям проекту, составлять претензионные акты.
Получать ключи, техническую документацию, показания приборов учета (счетчиков воды, электричества, тепла).
Подписывать договор с управляющей компанией/ресурсоснабжающими организациями.
Представлять интересы в уполномоченных органах по вопросам внесения изменений в ЕГРН (если требуется).

Вариант Б: Сдача/приемка в аренду (Арендодатель или Арендатор)

Подписывать от моего имени Договор аренды нежилого помещения (сроком до/свыше 1 года) по адресу: г. , ул. , д; , пом. .
Подписывать Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду (приложение к договору).
Фиксировать в акте состояние помещения, наличие/отсутствие дефектов, показания счетчиков, комплектность ключей.
Вносить изменения/дополнения в Договор и Акт по согласованию со второй стороной.
Подавать документы на государственную регистрацию права аренды в МФЦ/Росреестр, получать готовые документы.
Взаиморасчеты: передавать/получать залоговое обеспечение, арендные платежи за первый период, подписывать квитанции.

Вариант В: Купля-продажа (подписание ДКП и Акта передачи)

Требуется строго нотариальная форма.

Заключать Договор купли-продажи нежилого помещения по адресу г. , ул. , д. , пом. (кад. номер *::*:) за цену не ниже руб. и на условиях, которые сочтет целесообразными.
Подписывать Акт приема-передачи предмета договора купли-продажи.
Получать от покупателя полную стоимость / аванс / залог (указать способ: безналичный на счет № * банка * / наличные под роспись).
Подавать заявление и документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр.
Получать выписку из ЕГРН с записью о переходе права к покупателю.

Образец заполнения доверенности (Простая письменная форма)

Ниже приведен универсальный шаблон для физического лица. Данные скрыты маской * в целях безопасности. При использовании замените * на реальные данные.

 ДОВЕРЕННОСТЬ г. * «___» _________ 202_ г.
Я, ФИО полностью: * * *, дата рождения: .. г., место рождения: г. *,
 паспорт: серия № , выдан * .. г., код подразделения *-*,
 проживающий по адресу: г. , ул. , д. *, кв. ,
 ИНН: (при наличии),
ДОВЕРЯЮ
ФИО полностью: * *, дата рождения: .. г.,
 паспорт: серия № , выдан * .. г.,
 проживающий по адресу: г. , ул. , д. *, кв. *,
ПРЕДСТАВЛЯТЬ МОИ ИНТЕРЕСЫ И СОВЕРШАТЬ ОТ МОЕГО ИМЕНИ СЛЕДУЮЩИЕ ДЕЙСТВИЯ:
Осуществлять приемку и передачу нежилого помещения (вида назначения: офис/склад/торговое/производственное), находящегося по адресу: г. , ул. , д. *, пом. (офис) *, общей площадью , кв. м., кадастровый номер *:::, принадлежащего мне на праве собственности на основании Свидетельства/Выписки ЕГРН № * от .. г. (далее — Помещение).
Подписывать Акт приема-передачи Помещения (в т.ч. с приложением инвентаризационной описи имущества, протоколов осмотра, показаниями приборов учета ресурсов) при сдаче/приеме его в аренду / при передаче по Договору купли-продажи № * от .. г. / по Акту приема-передачи от застройщика.
Передавать и получать ключи от Помещения (в количестве комплектов), подписывать за них росписи.
Взаиморасчеты по передаче Помещения: получать от арендатора/покупателя денежные средства в размере не более * () рублей 00 копеек (арендная плата за первый месяц / залоговое обеспечение / аванс / полная стоимость) путем перечисления на мой банковский счет № в ПАО/АО «» (БИК , к/с ) либо наличными под роспись в Акт приема-передачи.
Представлять мои интересы в МФЦ, Росреестре, нотариальных конторах, Управляющей компании «*», ресурсоснабжающих организациях по вопросам, связанным с передачей Помещения, в т.ч. подавать и получать документы, подписывать заявления.
Привлекать специалистов (оценщиков, кадастровых инженеров, юристов) для проведения осмотра Помещения за мой счет.
Срок действия доверенности: до «___» _________ 202_ г. (или: до момента государственной регистрации перехода права собственности / регистрации договора аренды).
Право субордерования (передачи полномочий другому лицу): НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ.
Доверенность составлена в одном экземпляре.
 Подпись доверенщика: _______________ / * * * /
Расшифровка подписи: ФИО полностью 

Особенности акта приема-передачи, который подпишет доверенное лицо

Доверенность и Акт приема-передачи — неразрывная пара. Доверенное лицо подписывает Акт от имени доверенщика. В графе «Подпись» Акта указывается:

«Доверенное лицо по доверенности № * от .. г. /Подпись/ * * *»

Ключевые пункты, которые ДОЛЖНЫ быть зафиксированы в Акте (по данным МКДЭКСПЕРТ, ГАРАНТ, КонсультантПлюс):

Дата и место составления акта.
Реквизиты договора (аренды, купли-продажи), на основании которого происходит передача.
Точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, этаж.
Состояние помещения на момент передачи (описание отделки, инженерных систем, наличия дефектов/повреждений — фото/видеофиксация настоятельно рекомендуется).
Показания приборов учета (электроэнергия, вода, тепло, газ) с указанием серийных номеров счетчиков.
Перечень передаваемых ключей, пультов, карт доступа, технической документации.
Отсутствие претензий по качеству/комплектации (или перечень претензий со сроками устранения).
Подписи сторон (или доверенных лиц) с расшифровкой и датой.

Нотариальное заверение: когда оно строго обязательно

Согласно п. 2 ст. 185.1 ГК РФ и практике нотариата (ФНП), нотариальная форма обязательна, если доверенность выдается на:

Подписание договора купли-продажи нежилого помещения (сделка нотариальной формы).
Подписание договора аренды на срок 1 год и более (подлежит госрегистрации, нотариус заверяет подписи на договоре, поэтому и доверенность на его подписание должна быть нотариальной).
Действия, требующие нотариальной формы по закону (например, отказ от права общей долевой собственности при продаже доли).

Важно: Оригинал нотариальной доверенности после приемки/сделки остается у нотариуса в архиве (или возвращается доверенщику, если нотариус заверял только подпись на доверенности, а не на сделке). Копия, заверенная нотариусом, имеет силу оригинала для представления третьим лицам (застройщику, арендатору, МФЦ).

Типичные ошибки и риски (на основе судебной практики 2024-2025 гг.)

Ошибка	Последствие	Как избежать
Общая фраза «Полное распоряжение имуществом» без конкретики	Отказ в регистрации сделки Росреестром, отказ застройщика/арендатора принимать подпись	Перечислять действия по пунктам (см. раздел 4)
Отсутствие кадастрового номера и точного адреса в тексте	Риск оспаривания сделки: «не тот объект передавался»	Обязательно указывать Кад. номер и адрес из ЕГРН
Не указан срок действия или указан «бессрочно»	Действует 1 год. После истечения — недействительна. Риск подписания акта просроченной доверенностью	Ставить конкретную дату или привязку к событию («до регистрации в Росреестре»)
Право субордерования дано «по умолчанию» (не зачеркнуто в бланке нотариуса)	Доверенное лицо может передать права третьему лицу без вашего ведома	Явно писать: «Право субордерования не предоставляется»
Доверенность от юрлица подписана не директором, а прокуром, у которого нет права выдавать доверенности	Доверенность недействительна (ст. 187 ГК РФ)	Проверять устав и доверенность директора прокуру на предмет права субордерования/выдачи доверенностей
Подписание Акта приема-передачи без осмотра объекта доверенным лицом	Собственник теряет право претензий к качеству (скрытые дефекты, счетчики, ключи)	В доверенности прописать обязанность осмотра и фиксации дефектов. Дать инструкцию доверенному лицу

Действия после подписания Акта приема-передачи

Сохранность оригиналов: Акт приема-передачи (минимум в 2-х экземплярах) хранится у сторон. Доверенность (оригинал простой формы) забирает доверенщик. Нотариальная — в архиве нотариуса.
Госрегистрация (если аренда ≥ 1 года или продажа): Доверенное лицо подает пакет в МФЦ/Росреестр (Договор + Акт + Доверенность + Заявление + Квитанция о госпошлине).
Передача ключей и счетчиков: Обязательно зафиксировать в Акте или отдельном Протоколе передачи ключей/показаний.
Уведомление УК/ТСЖ/Ресурсоснабжения: Доверенное лицо (если так прописано) подает заявления на переоформление лицевых счетов, заключение новых договоров ресурсоснабжения.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли сделать доверенность на приемку квартиры/помещения от застройщика в простой письменной форме?

Да, можно. Застройщики (по ФЗ-214 и практике судов) принимают простую доверенность, заверенную нотариусом или просто подписанную собственником (если в ДДУ не прописано иное). Однако настоятельно рекомендуется нотариальная форма — это исключает споры о подлинности подписи и волеизъявлении. Оригинал доверенности после приемки остается у собственника (или в архиве нотариуса).

Нужно ли указывать в доверенности цену (при продаже) или арендную ставку?

Да, крайне желательно. Для продажи: «за цену не ниже руб.». Для аренды: «на условиях, соответствующих Договору аренды № от *» или «за арендную плату не ниже * руб./мес.». Это защищает от продажи/сдачи за заниженную цену мошенниками.

Можно ли отозвать доверенность до истечения срока?

Да, в любой момент (ст. 189 ГК РФ). Доверенщик направляет уведомление доверенному лицу и третьим лицам (застройщику, арендатору, нотариусу — для внесения в реестр). После получения уведомления доверенность прекращает действие. Нотариальную доверенность отзывают через любого нотариуса.

Что если доверенное лицо потеряло паспорт к моменту сделки?

Доверенность выдается на конкретное лицо с конкретными паспортными данными. Если паспорт сменен — старая доверенность недействительна для идентификации (не соотв. п. 3 ст. 185 ГК РФ). Нужно оформлять новую доверенность на новые паспортные данные.

Может ли одно доверенное лицо представлять и продавца, и покупателя?

Нет. Это прямое противоречие интересов (п. 4 ст. 182 ГК РФ). Сделка будет оспорена и признана недействительной. Нужен другой представитель или личное участие одной из сторон.

Грамотно составленная доверенность на прием-передачу нежилого помещения — это гарантия безопасности сделки и сохранности имущества; В 2026 году ключевыми трендами остаются: обязательное указание кадастрового номера, привязка полномочий к конкретному договору, отказ от субордерования и предпочтение нотариальной форме для сделок, подлежащих регистрации. Используйте приведенный выше образец как конструктор, адаптируя перечень полномочий под свою конкретную задачу (приемка от застройщика, сдача в аренду, продажа). При сложных схемах (субордерование, ипотека, обременения) — консультируйтесь с нотариусом или юристом профильного направления.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Актуальность нормативной базы проверена на . Персональные данные в примерах замаскированы (*).