Участие в аукционе по праву заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка — процедура, требующая строгого соблюдения законодательства. Если заявитель не может лично присутствовать на торгах или подать документы, он вправе действовать через представителя на основании нотариальной доверенности. В данной статье мы подробно разберем структуру документа, обязательные реквизиты, нюансы участия в электронных торгах и предоставим рекомендации по оформлению на 2026 год.

Правовая природа и форма доверенности

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенность — это письменное удостоверение полномочий, выдаваемое одним лицом другому лицу для представления перед третьими лицами. Для участия в аукционе по земельному участку (в т.ч. по 44-ФЗ, 223-ФЗ или муниципальным нормативным актам) доверенность обязательно должна быть нотариально заверена.

Важно: Как указывается в справочных системах (КонсультантПлюс, Гарант) и на практике нотариусов, единого законодательно утвержденного бланка доверенности на аукцион не существует. Однако нотариусы используют устоявшиеся формы, соответствующие требованиям закона и документации конкретного аукциона.

Обязательные реквизиты доверенности (ч. 1 ст. 185 ГК РФ)

Любая доверенность, в т.ч. на участие в торгах по земельному участку, должна содержать:

• Место и дату составления (без даты документ недействителен).
• Сведения о доверителе (ФИО полностью, дата и место рождения, адрес регистрации: г. , ул. , д. , кв. , паспорт серия * № , выдан ).
• Сведения о доверенном лице (ФИО полностью, дата и место рождения, адрес регистрации: г. , ул. , д. , паспорт серия № , выдан ).
• Перечень полномочий (детально описан ниже).
• Срок действия доверенности.
• Подпись доверителя (подтвержденная нотариусом).
• Подпись и печать нотариуса, номер реестровой записи.

Специфические полномочия для участия в аукционе

Это ключевая часть документа. Стандартная доверенность «на управление имуществом» или «на получение документов» не подойдет. Полномочия должны быть сформулированы максимально точно с учетом документации конкретного аукциона (Положения об аукционе, Извещения).

Примерный перечень полномочий (для включения в текст):

1. Представлять мои интересы в органе, проводимом аукцион (Администрацию , МФЦ, Торговую площадку ).
2. Подписывать и подавать заявку на участие в аукционе по праву заключения договора аренды / купли-продажи земельного участка кадастровый номер: *:::* (адрес: *).
3. Вносить изменения в заявку, отзывать заявку.
4. Оплачивать внесение вклада (гарантийного взноса) по реквизитам организатора аукциона, получать квитанции/справки об оплате.
5. Участвовать в проведении аукциона (в т.ч. в электронной форме на ЭТП *), делать ставки, подписывать протоколы определения победителя.
6. Подписывать и направлять организатору аукциона проект договора (аренды/купли-продажи) в установленные сроки.
7. Подписывать итоговый договор аренды/купли-продажи земельного участка и передаточный акт.
8. Представлять мои интересы в Росреестре (МФЦ) для государственной регистрации перехода права аренды/собственности на земельный участок, получать выписку из ЕГРН.
9. Подписывать все необходимые документы, давать объяснения, обращаться в суды и иные инстанции по вопросам аукциона.
10. Право субституции (передачи полномочий другому лицу) — указывать явно: «с правом субституции» или «без права субституции» (рекомендуется «без права» для безопасности, если доверенное лицо надежно).

Нюансы электронных аукционов (ЭТП) и 44-ФЗ / 223-ФЗ

Если аукцион проводиться в электронной форме (на Электронной Торговой Площадке), доверенность должна учитывать технические требования:

• Квалифицированная электронная подпись (КЭП): Доверенное лицо должно иметь свою действующую КЭП. В доверенности можно указать: «Полномочия включают использование квалифицированной электронной подписи доверенного лица для подписания документов на ЭТП».
• Регистрация на ЭТП: Доверенное лицо должно быть заранее зарегистрировано на площадке как представитель. Часто требуется загрузить скан-копию доверенности в личный кабинет ЭТП до начала торгов.
• Копия паспорта доверенного лица: Как отмечают риэлторы (ЦИАН, профильные форумы), организатор аукциона почти всегда требует предоставить нотариально заверенную копию паспорта доверенного лица вместе с заявкой.

Срок действия доверенности

По общему правилу (ст. 186 ГК РФ), если в доверенности не указан срок, она действует один год со дня составления.

Для аукционов рекомендуется устанавливать срок с запасом (например, 1,5–2 года или до конкретной даты, покрывающей все этапы: подача заявки → аукцион → подписание договора → регистрация в Росреестре).

Пример формулировки: «Доверенность выдается на срок до «» 202* г.» или «на 2 (два) года со дня подписания».

Отличие доверенности на аукцион от доверенности на продажу/покупку

Часто их путают, но разница принципиальна:

Совет: Лучше сделать одну развернутую доверенность, охватывающую оба этапа: «…на участие в аукционе, подписание договора аренды/купли-продажи, представление интересов в Росреестре…». Это сэкономит время и деньги на повторном визите к нотариусу.

Порядок оформления у нотариуса (2026 год)

1. Подготовка данных: Соберите паспорт доверителя, данные паспорта доверенного лица (ФИО, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные), кадастровый номер/адрес участка, название организатора аукциона/ЭТП.
2. Ознакомление с документацией аукциона: Нотариусу необходимо предоставить Извещение об аукционе и Положение об аукционе. Нотариус обязан проверить, что полномочия в доверенности соответствуют требованиям документации аукциона (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ — нотариус проверяет дееспособность и соответствие волеизъявления закону).
3. Выбор нотариуса: Можно обратиться к любому нотариусу (государственному или частному) по месту нахождения доверителя или доверенного лица.
4. Оплата: Тариф нотариального сбора за заверение доверенности физического лица (базовая ставка + НДС за техническую работу). В 2026 году базовый тариф составляет * руб. (уточняйте у нотариуса).
5. Подписание: Доверитель подписывает лично при нотариусе. Наличие доверенного лица не обязательно.

Типовая структура текста доверенности (Образец для понимания)

Частые ошибки и риски

• Отсутствие кадастрового номера участка в тексте. Организатор аукциона может не допустить представителя, если в доверенности нет точной идентификации объекта торгов.
• Упущен пункт про оплату вклада. Без этого доверенное лицо не сможет легально перевести деньги за счет доверителя (банк может отказать по 115-ФЗ).
• Несоответствие ЭТП. Если в доверенности не указано название конкретной ЭТП или не оговорено право использования КЭП доверенного лица, доступ к торгам будет закрыт.
• Истекший срок. Если аукцион перенесли, а срок доверенности истек — нужно делать новую у нотариуса.
• Субституция без согласия организатора. Некоторые Положения об аукционе прямо запрещают участие субституентов. Уточните это перед визитом к нотариусу.

Отзыв доверенности

Доверитель вправе отозвать доверенность в любой момент (ст. 188 ГК РФ). Для этого нужно:

1. Обратиться к любому нотариусу (не обязательно к тому, кто заверял) с заявлением об отзыве.
2. Нотариус внесет запись в Единый реестр отозванных доверенностей (доступен на сайте ФНП — notariat.ru).
3. Уведомить доверенное лицо и организатора аукциона (ЭТП) об отзыве.

Грамотно составленная доверенность — залог успешного участия в аукционе без вашего личного присутствия. Не экономьте на консультации нотариуса: покажите ему Извещение и Положение об аукционе заранее.

Чек-лист документов к нотариусу:

• [ ] Паспорт доверителя (оригинал).
• [ ] Данные паспорта доверенного лица (фото/ксерокс/фото на телефоне — уточните у нотариуса требования).
• [ ] Извещение об аукционе и Положение об аукционе (печать или электронный вариант).
• [ ] Кадастровый номер и адрес участка.
• [ ] Наименование организатора аукциона и ЭТП (если электронный).
• [ ] Решение о субституции (нужна ли?).
• [ ] Желаемый срок действия.

Статья подготовлена на основе актуального законодательства (ГК РФ, 44-ФЗ, 223-ФЗ, Зakon о земеле) и судебной практики на . Данная информация носит справочный характер. Для оформления конкретного документа обратитесь к нотариусу.