Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Расторжение договора найма жилого помещения — это юридически значимое действие, требующее соблюдения строгой письменной формы. Независимо от того, кто является инициатором (найматель или наймодатель), основным документом, фиксирующим волю сторон и прекращающим права и обязанности, является дополнительное соглашение о расторжении договора. В данной статье мы подробно разберем структуру этого документа, обязательные условия, нюансы заполнения и предоставим типовой образец.

Правовые основания расторжения договора найма

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 687, 688, 689 ГК РФ) и Жилищному кодексу РФ (ст. 83, 84 ЖК РФ), договор найма может быть расторгнут:

По соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) — самый частый и безконфликтный вариант. Оформляется именно дополнительным соглашением.
В одностороннем порядке — по требованию наймателя (с уведомлением за 3 месяца, если иное не установлено договором) или наймодателя (по основаниям, предусмотренным законом: систематическая неуплата, порча жилья, использование не по назначению).
По решению суда — при наличии спора между сторонами.

Важно: Даже если закон позволяет расторгнуть договор в одностороннем порядке, оформление дополнительного соглашения по итогам уведомления или суда исключает риски повторных претензий и упрощает выселение/перерегистрацию.

Структура и обязательные реквизиты соглашения

Дополнительное соглашение, это неотъемлемая часть основного договора. Оно должно содержать следующие ключевые блоки:

Шапка документа: Название («Дополнительное соглашение № ___ к Договору найма жилого помещения № ___»), дата составления, место составления (город/населенный пункт).
Сведения о сторонах: Полные паспортные данные (ФИО, серия/номер, кем выдан, когда, код подразделения, адрес регистрации) наймодателя и наймателя. Если сторона представляет уполномоченное лицо — данные доверенности.

Пример маскировки: Иван * Иванович, паспорт 45* * выдан * УФМС России по г.
Ссылка на основной договор: Номер, дату заключения и предмет договора (адрес жилого помещения).

Пример маскировки: Договор № 123 от г., помещение по адресу: г. , ул. , д. , кв. *
Предмет соглашения: Четкое формулирование: «Стороны договорились о расторжении Договора найма жилого помещения № ___ от ___ по соглашению сторон»;
Дата фактического расторжения: День, с которого договор считается прекращенным. Обычно это день подписания соглашения или день освобождения квартиры.
Порядок расчетов (финансовый блок):
- Наличие/отсутствие задолженности по аренде/КУ.
- Возврат обеспечительного платежа (депозита) или зачет его в счет последней оплаты.
- Расчет за счетчики (вода, электричество, газ) на день расторжения.
Акт приема-передачи: Ссылка на составленный Акт приема-передачи жилого помещения (приложение к соглашению). Описание состояния квартиры, имущества, показаний приборов учета.
Отсутствие претензий: Формулировка о том, что на дату подписания у сторон нет взаимных финансовых и иных претензий по договору.
Порядок выселения/снятия с регистрационного учета: Сроки, в течение которых найматель (и проживающие с ним) обязан освободить помещение и сняться с учета.
Подписи сторон: Расшифровка подписей (ФИО), дата.

Типовой образец дополнительного соглашения

Ниже приведен универсальный шаблон, который можно адаптировать под конкретную ситуацию. Данные сторон и адреса частично скрыты для безопасности.

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
 к Договору найма жилого помещения № 456 от г. г. * «___» _________ 202_ г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Наймодатель: Петров * Сергеевич, паспорт серия 45* № *, выдан * Отделением МВД России по г. * «___» ________ 202_ г., код подразделения -, прописка: г. *, ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны,
и
Наниматель: Сидорова * Александровна, паспорт серия 45* № *, выдан * Отделением МВД России по г. * «___» ________ 202_ г., код подразделения -, прописка: г. *, ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450 ГК РФ и условиями Договора найма жилого помещения № 456 от г. (далее — «Договор»), заключенного между Наймодателем и Нанимателем, о заключении настоящего Дополнительного соглашения о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
 Стороны договорились расторгнуть Договор найма жилого помещения № 456 от г. по соглашению сторон до истечения срока его действия.
 Договор считается расторгнутым с «___» _____________ 202_ г. (далее — «Дата расторжения»).
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ВОЗВРАТА ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА
 Стороны подтверждают, что на дату подписания настоящего Соглашения Наниматель полностью исполнил обязательства по оплате найма и коммунальных услуг за период до Даты расторжения включительно. Задолженность отсутствует.
 Наймодатель возвращает Нанимателю обеспечительный платеж (депозит) в размере * (*) рублей 00 копеек в безналичном порядке на банковский счет Нанимателя (реквизиты указаны в п. 2.3) в течение 3 (трех) банковских дней со дня подписания настоящего Соглашения и передачи ключей.
 Реквизиты для возврата депозита:
 Банк: ПАО «Сбербанк» / *
 БИК: *
 К/с: *
 Р/с: *
 Получатель: Сидорова * А.
ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 Прием-передача жилого помещения, расположенного по адресу: г. *, ул. , д. , кв. *, оформляеться Актом приема-передачи жилого помещения от «___» _________ 202_ г., являющимся неотъемлемым приложением к настоящему Соглашению (Приложение № 1).
 В Акте приема-передачи зафиксированы: состояние помещения, целостность имущества Наймодателя (перечень в Инвентаризационной описи, Приложение № 2 к Договору), показания индивидуальных приборов учета (ХВС, ГВС, Электроэнергия) на Дату расторжения.
 Ключи от жилого помещения (входная дверь: * шт., межкомнатные: * шт., почтовый ящик: * шт.) переданы Наймодателю при подписании Акта приема-передачи.
СНЯТИЕ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА
 Наниматель и проживающие совместно с ним лица (перечислены в Договоре/Приложении) обязались сняться с регистрационного учета по адресу жилого помещения в течение 7 (семи) календарных дней со дня Даты расторжения.
 В случае несвоевременного снятия с учета, Наниматель возмещает Наймодателю убытки в порядке, предусмотренном ст. 15, 393 ГК РФ.
ОТСУТСТВИЕ ПРЕТЕНЗИЙ
 Стороны заявляют, что на момент подписания настоящего Соглашения у них нет и не может возникнуть никаких взаимных претензий, требований и исков, связанных с исполнением Договора, в т.ч. финансовых, имущественных и связанных с использованием жилого помещения.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
 Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
 Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Соглашением, Стороны руководствуются нормами действующего законодательства РФ и условиями Договора.
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН:
НАЙМОДАТЕЛЬ:
 ____________________ /Петров * С./
 М.П. (при наличии печати)
НАИМАТЕЛЬ:
 ____________________ /Сидорова * А./
 М.П. (при наличии печати) 

Критически важные приложения к соглашению

Подписание самого соглашения без приложений несет риски. Обязательно приложите:

Акт приема-передачи жилого помещения (Приложение № 1)

Это главный документ, защищающий от претензий «сломали/украли/не доплатили». В акте обязательно указываются:

Дата и место составления.
Показания счетчиков: ХВС (* м³), ГВС (* м³), Электро (дневная/ночная зона: */* кВт·ч).
Состояние отделочных работ (стены, пол, потолок, окна, двери, сантехника).
Наличие/отсутствие имущества наймодателя (мебель, техника) по инвентаризационной описи.
Фотофиксация (рекомендуется приложить распечатанные фото или ссылку на облачное хранилище с датой съемки).
Подписи сторон с расшифровкой.

Квитанция о возврате депозита / отсутствии долгов (Приложение № 2)

Если депозит возвращается наличными при подписании — нужна квитанция по форме ст. 408 ГК РФ (получатель пишет от руки: «Я, Сидорова * А., получила от Петрова * С. сумму * руб. в счет возврата депозита…»). Если безналично — достаточно выписки из банка, но лучше взять квитанцию после зачисления средств.

Нюансы и частые ошибки

Ошибка / Риск	Как избежать / Правильно
Не указана конкретная дата расторжения	Всегда прописывайте календарную дату («с г.»), а не «с момента подписания», чтобы избежать споров о начислении аренды за лишние дни.
Отсутствие акта приема-передачи	Без акта наймодатель может потребовать деньги за «испорченную» мебель, а найматель — вернуть депозит, утверждая, что квартиру сдал в идеале. Акт — единственное доказательство.
Игнорирование снятия с регистрации	Пропишите жесткий срок (5-7 дней) и штрафные санкции (неустойку за каждый день просрочки снятия с учета). Без этого выселить зарегистрированных людей через суд очень сложно.
Несогласованность с ЖК РФ (соц. найм)	Если речь о договоре социального найма (спец. фонд), расторжение по соглашению сторон допускается только в случаях, прямо предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (переезд в другое жилье, предоставленное наймодателем, и т.д.). Просто «договорились» — основание для аннулирования соглашения судом.
Устные договоренности о долгах	Все суммы (долги по КУ, штрафы, возврат депозита) должны быть зафиксированы в цифрах и прописью в теле соглашения или в отдельной квитанции.

Особенности для договора социального найма

Если договор заключен в рамках социального найма (специализированный жилищный фонд, ст. 67 ЖК РФ), порядок расторжения строго регламентирован ст. 83 ЖК РФ. Основания ограничены перечнем:

Предоставление наймодателем другого жилого помещения (обмен, релокация).
Приобретение наймателем права собственности на другое жилье.
Нарушение наймателем условий договора (судебный порядок).
Смерть наймателя (если нет членов семьи, сохраняющих право найма).

Образец соглашения для соц. найма должен содержать ссылку на конкретный пункт ч. 1 ст. 83 ЖК РФ и решение органа местного самоуправления (администрации) о согласии на расторжение (если требуется по закону региона).

Пошаговая инструкция по оформлению

Подготовка: Сверьтесь с основным договором (номер, дата, адрес, ФИО). Подготовьте 2 экземпляра соглашения + 2 экземпляра акта приема-передачи.
Замер счетчиков: В день встречи снимите фото/видео показаний счетчиков (видно цифры и дату в газете/на экране телефона).
Осмотр квартиры: Сравните состояние с инвентаризационной описью. Зафиксируйте дефекты в Акте (или напишите «претензий по состоянию нет»).
Расчеты: Рассчитайте аренду/КУ до дня сдачи ключей. Верните депозит (наличные под расписку или перевод с комментарием «Возврат депозита по дог. №…»).
Подписание: Подпишите оба экземпляра Соглашения и оба экземпляра Акта. Каждая сторона получает по одному экземпляру каждого.
Снятие с учета: Контролируйте сроки. Найматель подает заявление на Госуслугах или в МФЦ. Наймодатель имеет право проверить факт снятия через выписку из ЕГРН/домовой книги.

Налоговые последствия (для наймодателя, физлица)

Расторжение договора не является налоговым событием по НДФЛ. Однако:

Если наймодатель удерживал депозит в счет долгов — это доход, подлежащий декларированию (если не применен патент/НПД).
Возврат депозита наймателю — не налогооблагаем (возврат собственных средств).
Если квартира сдавалась по договору найма (не поднайму) и наймодатель платил налог (НДФЛ/Патент/НПД), доходы за период до расторжения уже учтены/оплачены.

Грамотно составленное дополнительное соглашение о расторжении договора найма — это гарантия спокойствия для обеих сторон. Ключевые принципы: письменная форма, конкретные даты, нулевой баланс расчетов, подробный акт приема-передачи и жесткие сроки снятия с регистрационного учета. Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте его под свою ситуацию и, в случае сложностей (крупные долги, отказ выезжать, соц. найм), проконсультируйтесь с юристом по жилищному праву перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Персональные данные в образцах заменены на маски (*) для безопасности. При подготовке реального документа используйте актуальные паспортные данные и адреса сторон.