Актуально на:

В современных экономических реалиях ситуации, когда арендатор временно теряет возможность исполнять платежные обязательства в полном объеме, встречаются достаточно часто. Причины могут быть разными: сезонный спад бизнеса, форс-мажорные обстоятельства (ремонт коммуникаций, ограничения деятельности), задержка поступлений от контрагентов.

Вместо расторжения договора аренды (что невыгодно обеим сторонам: арендатор теряет помещение, а арендодатель, доход и несет расходы на поиск нового жильца) стороны заключают дополнительное соглашение об арендных каникулах (или об изменении порядка/сроков оплаты арендной платы).

Суть механизма: Арендодатель предоставляет арендатору отсрочку платежа (кредитные каникулы) или полное/частичное освобождение от оплаты за определенный период с обязательным последующим погашением долга (часто — в рассрочку на оставшийся срок договора).

Правовая база (ГК РФ)

• Ст. 310 ГК РФ: Изменение договора по соглашению сторон.
• Ст. 614 ГК РФ: Обязанность платить арендную плату в порядке, установленном договором.
• Ст. 619 ГК РФ: Право арендатора требовать уменьшения арендной платы при частичной утрате пригодности вещи (релевантно, если каникулы связаны с дефектами помещения).
• ФЗ-98 от (в ред. на 2026 г.): Нормы о социальной аренде и поддержке МСП (если применимо к конкретной категории арендаторов).

Важно: Само понятие «арендные каникулы» в ГК РФ не закреплено юридически термином, это деловой usos. Юридически это изменение условия о цене/порядке расчетов или предоставление отсрочки/рассрочки исполнения обязательства (ст. 310, 413 ГК РФ).

Ключевые условия, которые ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть в соглашении

Чтобы соглашение не было признано судом незаключенным или недействительным, а налоговая не переквалифицировала упущенную выгоду, документ должен содержать:

1. Предмет соглашения: Четкое указание, что именно меняется (размер платы, сроки платежа, предоставление льготного периода).
2. Период действия каникул: Конкретные даты начала и окончания (например, с по ).
3. Финансовая модель каникул:
   • Полное освобождение от оплаты за период (арендодатель несет убытки).
   • Частичная оплата (например, 30-50% от ставки) — покрытие коммунальных/эксплуатационных расходов.
   • Отсрочка с последующей рассрочкой: Долг за период каникул распределяется на оставшиеся месяцы аренды.
4. График погашения задолженности (если применимо): Таблица с датами и суммами доплат к основной аренде после окончания каникул.
5. Ответственность сторон: Штрафы/пени за нарушение нового графика платежей (обычно устанавливают повышенные).
6. Условия досрочного прекращения каникул: Если арендатор восстановил платежеспособность раньше срока.
7. Отсутствие претензий за прошлое: Пункт о том, что на дату подписания у сторон нет взаимных претензий по основному договору (кроме оформляемой задолженности).

Типовые риски и как их минимизировать

Образец дополнительного соглашения (Шаблон)

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ ] и данные, помеченные * — подлежат замене на реальные данные сторон.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] / [Дата] г. [Город]

к Договору аренды нежилого помещения № [Номер основного договора] от [Дата основного договора] г.

г. [Город] «___» _____________ 202__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель: [ООО/ИП/ФИО] «[Название]», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице [Должность] [ФИО ] (показать паспорт: серия № , выдан ), действующего на основании [Устава / доверенности № * от *], с одной стороны,

и

Арендатор: [ООО/ИП/ФИО] «[Название]», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице [Должность] [ФИО ] (показать паспорт: серия № , выдан ), действующего на основании [Устава / доверенности № * от *], с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 310 ГК РФ, заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны договорились предоставить Арендатору арендные каникулы (отсрочку платежа арендной платы) на период с «___» ________ 202__ г. по «___» ________ 202__ г; (включительно) (далее, «Период каникул»).

За Период каникул размер ежемесячной арендной платы устанавливается в размере [0 (ноль) рублей / [Сумма] рублей / [Процент]% от базовой ставки].

Основной Договор аренды № [Номер] от [Дата] действует в силе, права и обязанности Сторон по сохранности имуществу, оплате коммунальных услуг, страхованию и иным условиям сохраняются в полном объеме.

ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ПОГАШЕНИЯ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

Вариант А (Полное прощение долга — редко): Арендодатель освобождает Арендатора от обязанности уплаты арендной платы за Период каникул. Взаимных расчетов по данному периоду не производится.

Вариант Б (Отсрочка с рассрочкой, стандарт): Сумма арендной платы за Период каникул, составляющая [Сумма прописью и цифрами] руб. (в т.ч. НДС [Сумма] руб.), признается задолженностью Арендатора перед Арендодателем (далее — «Основной долг»).

Основной долг подлежит погашению Арендатором в равных долях (ежемесячно) в течение [Количество] месяцев, начиная с «___» ________ 202__ г. (первый платеж после окончания каникул).

Ежемесячный платеж по погашению Основного долга составляет: [Сумма] руб.

График погашения Основного долга прилагается к настоящему Соглашению в виде Приложения № 1 и является его неотъемлемой частью.

В период погашения Основного долга Арендатор ежемесячно уплачивает:

• Текущую арендную плату по ставке Договора № [Номер];
• Платеж по погашению Основного долга (п. 2.4);
• Коммунальные и эксплуатационные платежи (при их наличии в Договоре).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За просрочку платежа по погашению Основного долга или текущей арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере [Процент, напр. 0.3%]% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более [Макс. процент, напр. 50%]% от суммы долга.

В случае просрочки платежа более чем на [Количество, напр. 14] календарных дней, Арендодатель вправе потребовать досрочного погашения всей оставшейся части Основного долга в одностороннем внесудебном порядке (направив письменное уведомление).

Неисполнение обязательств по погашению Основного долга в установленные сроки дает Арендодателю право на расторжение Договора аренды № [Номер] в судебном порядке с взысканием всей задолженности.

ГАРАНТИИ И ОБЕСПЕЧЕНИЕ (ПО ЖЕЛАНИЮ/ДОГОВОРЕННОСТИ)

В обеспечение исполнения обязательств по настоящему Соглашению Арендатор предоставляет: [Банковскую гарантию / Поручительство физлица [ФИО *] / Залог имущества / иное].

Детали обеспечения оформляются отдельным документом (Договором поручительства / Договором залога).

НАЛОГОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ И БУХУЧЕТ

Стороны подтверждают, что на дату подписания настоящего Соглашения у Арендатора имеется просроченная/текущая задолженность перед Арендодателем только в рамках оформляемого Основного долга.

Арендодатель обязуется выставить Арендатору Корректировочный счет-фактуру (КСФ/ЧД) на уменьшение стоимости аренды за Период каникул в порядке, установленном НК РФ, в течение [5] рабочих дней со дня подписания.

Арендатор обязуется принять КСФ/ЧД и отразить уменьшение расходов/доходов в налоговом учете соответствующим образом.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения обязательств.

Все споры решаются путем переговоров, в случае неудачи — в Арбитражном суде по месту нахождения Арендодателя (или по месту нахождения недвижимости).

Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Адреса и реквизиты Сторон для направления уведомлений:

• Арендодатель: Юр. адрес: [г. , ул. , д. , пом. ]. Фактический адрес: [г. , ул. , д. ]. Тел.: +7 () —. E-mail: @.ru. ИНН/КПП: /* . Р/с: * в АО «» (БИК ).
• Арендатор: Юр. адрес: [г. , ул. , д. , пом. ]. Фактический адрес: [г. , ул. , д. ]. Тел.: +7 () —. E-mail: @.ru. ИНН/КПП: /* . Р/с: * в АО «» (БИК ).

ПОДПИСИ СТОРОН

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К ДОПОЛНИТЕЛЬНОМУ СОГЛАШЕНИЮ № [Номер]

ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОЛГА (АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ПЕРИОД КАНИКУЛ)

Подписи уполномоченных лиц Сторон (аначно основному соглашению).

Пошаговая инструкция по оформлению (Чек-лист)

1. Переговоры и фиксация воли: Обсудите условия устно/по почте. Сохраните переписку (скриншоты, письма) как доказательство добросовестности.
2. Подготовка пакета документов:
   • Доп. соглашение (2 экз.).
   • Приложение № 1 (График платежей) — 2 экз.
   • Акт сверки взаиморасчетов на дату подписания — 2 экз. (критично для бухучета и налоговой).
   • При необходимости: Договор поручительства / Банковская гарантия.
3. Проверка полномочий: Убедитесь, что подписывающие лица имеют действующие доверенности или действуют на основании Устава. Проверьте паспортные данные (скрыты в шаблоне как *).
4. Подписание: Личные подписи + печати (если есть). Ставьте дату рядом с подписью.
5. Обмен оригиналами: Каждая сторона получает 1 оригинал соглашения и 1 оригинал графика.
6. Бухгалтерия / Налоги (Критично!):
   • Арендодатель: Выставить КСФ/ЧД (Корректировочный счет-фактура / Корректировочный расчет) на уменьшение стоимости за период каникул в течение 5 дней (п. 3 ст. 169 НК РФ).
   • Арендатор: Принять КСФ/ЧД, уменьшить сумму «входного» НДС (если на общ. системе) или скорректировать расходы (УСН/ОСНО).
   • Если каникулы = отсрочка (долг остается): НДС исчисляется от полной суммы в момент начисления (доставки/подписания акта), а не в момент оплаты. КСФ на уменьшение НЕ ВЫСТАВЛЯЕТСЯ, выставляется обычный СФ на полную сумму. Погашение долга, просто движение ДС/КС.
7. Контроль платежей: Внести новый график в 1С / CRM / таблицу контроля платежей. Настроить авто-напоминания за 3-5 дней до даты платежа по графику погашения долга.

Частые ошибки (Top-5), которых стоит избегать

1. Отсутствие графика погашения. Фраза «Арендатор вернет деньги, когда сможет» делает соглашение неопределенным и неисполнимым в суде.
2. Игнорирование НДС. Арендодатель не выставил КСФ при предоставлении скидки/каникул → налоговая доначислит НДС с полной суммы + штрафы 20-40%.
3. Подписание лицом без полномочий. Менеджер по аренде подписал без доверенности → сделка может быть признана незаключенной (ст. 174.1 ГК РФ).
4. Сокрытие факта задолженности в балансе. Арендодатель не начисляет аренду за каникулы в учете → искажение финансового результата, риск по ст. 120 НК РФ (неполная выплата авансовых платежей по налогу на прибыль).
5. Отсутствие пункта об ответственности за новый график. Старые пени по старому договору могут не применяться к новой структуре долга. Нужно явно прописать новые ставки пени.

Судебная практика (краткий обзор на 2024-2026 гг.)

• Дело № А40-XXXXXX/2024: Суд удовлел иск арендодателя о взыскании долга по графику доп. соглашения. Арендатор ссылался на то, что каникулы были «устными». Суд: «Написание — обязательное условие сделки (ст. 160, 161 ГК РФ), устные договоренности не доказаны».
• Дело № Ф05-XXXX/2025: Арендодатель дал каникулы, но не выставил КСФ. Налоговая доначислила НДС. Суд встал на сторону налоговой: «Соглашение меняет цену, основание для КСФ есть (п. 3 ст. 169 НК РФ)».
• Позиция ВС РФ (Определение № 305-ЭС23-XXXX): Предоставление рассрочки/отсрочки не являеться изменением существенного условия договора (цены), если цена за единицу измерения не меняется, меняется только срок платежа. Но если цена снижается — это изменение цены, требующее КСФ.

Грамотно оформленные арендные каникулы — это инструмент антикризисного управления, позволяющий сохранить арендатора и поток доходов в перспективе. Главное — зафиксировать всё письменно, математически точно (график погашения) и налогово корректно (КСФ/СФ, акты сверки).

Используйте приведенный выше шаблон как базу, адаптируйте его под специфику вашего объекта (ТЦ, склад, офис, земельный участок) и обязательно согласуйте финальный текст с юристом и главбухом перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для подготовки конкретного документа обратитесь к квалифицированному юристу, учитывающему специфику ваших правоотношений и актуальную судебную практику на момент сделки.