Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — одна из форм объединения граждан для приобретения жилья и управления многоквартирным домом. Ключевым документом, регулирующим отношения между кооперативом и собственником помещения, является договор. В этой статье подробно разберём, какие виды договоров заключает ЖСК, какова их структура, на что обратить внимание при подписании, а также приведём примерный образец.
Виды договоров между ЖСК и собственником
В зависимости от стадии отношений сторон выделяют несколько типов соглашений:
- Договор об участии в ЖСК — заключаеться на этапе строительства, когда гражданин вступает в кооператив и выплачивает паевой взнос для получения квартиры в будущем;
- Договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание, заключается после заселения дома, когда кооператив выполняет функции по содержанию общего имущества;
- Договор с собственником, не являющимся членом ЖСК — оформляется, когда квартира приобретена лицом, не вступившим в кооператив.
Договор об участии в ЖСК: основные положения
Договор об участии (членстве) в жилищно-строительном кооперативе гарантирует предоставление недвижимости собственнику после полной выплаты пая и сдачи объекта в эксплуатацию. Типовой документ содержит следующие разделы:
- Предмет договора. Указывается, что пайщик вступает в кооператив с целью получения в собственность жилого помещения (квартиры определённой площади) в конкретном строящемся доме.
- Размер и порядок выплаты паевого взноса. Прописывается общая сумма пая, график платежей, реквизиты для перечисления средств.
- Права и обязанности сторон. Кооператив обязуется построить дом и передать квартиру, пайщик — своевременно вносить платежи и соблюдать устав ЖСК.
- Порядок передачи квартиры. Условия подписания акта приёма-передачи после ввода дома в эксплуатацию и полной выплаты пая;
- Ответственность сторон. Штрафные санкции за просрочку платежей или нарушение сроков строительства.
- Порядок расторжения. Условия выхода из кооператива и возврата паевого взноса.
Договор на обслуживание дома с собственником
После заселения дома ЖСК осуществляет содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Важный юридический нюанс: согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом может заключаться только с управляющей организацией, имеющей лицензию. ЖСК не является управляющей организацией, поэтому оформляет с собственниками договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание, а не договор управления;
Обязан ли ЖСК заключать письменные договоры с членами кооператива? По закону — да, однако существуют разъяснения судов: если жильцы фактически производят оплату услуг, считается, что договор заключён путём выполнения его условий (конклюдентные действия). Тем не менее письменная форма надёжно защищает обе стороны.
Что должно быть в договоре на обслуживание:
- перечень услуг и работ по содержанию общего имущества (уборка подъездов, обслуживание лифтов, вывоз мусора, текущий ремонт);
- перечень коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение);
- размер платы и порядок её расчёта;
- сроки внесения платежей;
- порядок предоставления отчётности кооператива;
- ответственность за неисполнение обязательств.
Примерная структура (образец) договора
ДОГОВОР № ___
на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание
г. Москва «___» _________ 20__ г.
Жилищно-строительный кооператив «___________», именуемый в дальнейшем «ЖСК», в лице Председателя Правления Иванова И. И. (, данные скрыты), действующего на основании Устава, с одной стороны, и собственник жилого помещения Петров П. П. (, паспортные данные скрыты), проживающий по адресу: г. Москва, ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Собственник», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
ЖСК обязуется обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и предоставление Собственнику коммунальных услуг, а Собственник обязуется своевременно вносить плату.
Перечень услуг и работ
Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества приведён в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Размер и порядок внесения платы
Плата вносится ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчётным, по реквизитам: р/с 40702810* (частично скрыт), банк , к/с 30101810**.
Ответственность сторон
За нарушение сроков оплаты начисляется пеня в порядке, установленном ст. 155 ЖК РФ.
Срок действия и расторжение
Договор вступает в силу с момента подписания и действует бессрочно.
Реквизиты и подписи сторон
ЖСК «___________»: ИНН , ОГРН , тел. +7 () —.
Собственник: Петров П. П. (***), тел. +7 () —.
На что обратить внимание при подписании
- Проверьте полномочия подписанта — председатель правления действует на основании устава;
- Убедитесь, что перечень услуг конкретен, а не сформулирован общими фразами;
- Сверьте порядок изменения платы — одностороннее изменение должно быть исключено или чётко ограничено;
- Сохраняйте все квитанции об оплате — они подтверждают фактические договорные отношения;
- При покупке квартиры через ЖСК проверьте документы на землю и разрешение на строительство.
Договор между ЖСК и собственником — основной документ, определяющий права и обязанности сторон как на этапе строительства, так и при эксплуатации дома. Грамотно составленное соглашение защищает интересы собственника и обеспечивает прозрачность деятельности кооператива. Перед подписанием рекомендуется внимательно изучить все пункты, а при необходимости — обратиться за консультацией к юристу по жилищным вопросам.