Аренда жилья с последующим выкупом (так называемый «рент-ту-оун») становится всё более популярной схемой на российском рынке недвижимости․ Она удобна обеим сторонам: арендатор может сразу заселиться и постепенно выплачивать стоимость квартиры‚ а собственник получает стабильный доход и гарантированного покупателя․ Однако такая сделка требует грамотно составленного договора․
Что представляет собой такой договор
Договор аренды с последующим выкупом — это смешанный договор‚ сочетающий элементы:
- договора найма (аренды) жилого помещения, глава 35 ГК РФ;
- договора купли-продажи недвижимости — глава 30 ГК РФ;
- при необходимости — условий о рассрочке платежа (ст․ 489 ГК РФ)․
Суть схемы: наниматель ежемесячно вносит платежи‚ часть которых идёт в счёт аренды‚ а часть — в счёт выкупной стоимости квартиры․ После выплаты полной суммы право собственности переходит к нанимателю․
Обязательные разделы договора
Предмет договора
Указывается точный адрес квартиры: г․ Москва‚ ул․ Ленина‚ д․ ‚ кв․ ‚ её кадастровый номер (*::*:)‚ площадь‚ этаж․ Прописывается‚ что наймодатель передаёт квартиру внаём с правом последующего выкупа․
Стороны договора
Полные данные сторон:
- Наймодатель: Иванов И․ И․‚ паспорт серия * № *‚ зарегистрирован по адресу: г․ Москва‚ ул․ *‚ д․ ‚ кв․ ;
- Наниматель: Петров П․ П․‚ паспорт серия № ‚ тел․ +7 () —*․
Платежи и порядок расчётов
Ключевой раздел․ Необходимо чётко разделить:
- размер ежемесячной арендной платы (например‚ 30 000 руб․);
- сумму‚ зачитываемую в счёт выкупной стоимости (например‚ 20 000 руб․);
- полную выкупную цену квартиры и срок её выплаты;
- порядок внесения платежей (банковский перевод на счёт ‚ расписка)․
Порядок перехода права собственности
Указывается‚ что после внесения полной выкупной стоимости стороны подписывают договор купли-продажи и передаточный акт‚ а переход права регистрируется в Росреестре․ Важно прописать срок‚ в течение которого собственник обязан оформить продажу․
Права и обязанности сторон
- наниматель обязан своевременно платить‚ содержать квартиру в надлежащем состоянии;
- наймодатель не вправе продать квартиру третьим лицам или обременить её ипотекой на срок действия договора;
- условия о проживании членов семьи нанимателя․
Ответственность и расторжение
Прописываются последствия просрочки платежей‚ условия возврата (или невозврата) выкупных платежей при расторжении по инициативе нанимателя‚ штрафные санкции․
На что обратить особое внимание
- Фиксация выкупной цены․ Цена должна быть зафиксирована в договоре‚ иначе собственник сможет её повысить․
- Государственная регистрация․ Договор аренды на срок более года подлежит регистрации в Росреестре, это защищает нанимателя от продажи квартиры третьим лицам․
- Проверка чистоты объекта․ Перед подписанием проверьте выписку из ЕГРН‚ отсутствие ипотеки‚ арестов и долгов по коммунальным платежам․
- Зачёт платежей․ Каждый платёж должен подтверждаться документально с указанием назначения: «аренда» или «выкупной платёж»;
- Нотариальное удостоверение․ Не обязательно‚ но повышает юридическую надёжность сделки․
Примерная структура образца договора
ДОГОВОР № ___
найма жилого помещения с последующим выкупом
г․ Москва «___» ________ 20__ г․
Гражданин РФ Иванов И․ И․ (паспорт *)‚ именуемый «Наймодатель»‚ и гражданин РФ Петров П․ П․ (паспорт *)‚ именуемый «Наниматель»‚ заключили договор о нижеследующем:
- Предмет договора;
- Срок найма и выкупная стоимость;
- Порядок расчётов;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность сторон;
- Порядок перехода права собственности;
- Расторжение договора;
- Реквизиты и подписи сторон․
Договор аренды квартиры с последующим выкупом, удобный инструмент для тех‚ кто не может сразу оформить ипотеку‚ но хочет постепенно выкупить жильё․ Главное, максимально детально прописать все условия: выкупную цену‚ график платежей‚ порядок перехода права собственности и ответственность сторон․ Перед подписанием настоятельно рекомендуется показать договор юристу по недвижимости — это поможет избежать потери внесённых средств и судебных споров в будущем․