С 1 января 2019 года в России действует экспериментальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД), который позволяет гражданам легально сдавать жилье в аренду и платить пониженный налог (4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам/ИП). На эксперимент продлен до 31 декабря 2028 года (ФЗ от № 422-ФЗ с изменениями), что делает оформление договора с самозанятым арендодателем актуальным и выгодным для обеих сторон.

В данной статье мы разберем структуру договора, обязательные условия, нюансы работы через Госуслуги (цифровой договор), требования к описи имущества и налоговые риски. Все персональные данные в примерах замаскированы ().

Ключевые отличия договора с самозанятым от обычного

• Ссылка на статус НПД: В преамбуле и гарантиях сторон обязательно указывается, что Арендодатель зарегистрирован как плательщик НПД (номер регистрации ).
• Ответственность за налог: Арендодатель самостоятельно рассчитывает и платит налог через приложение «Мой налог». Арендатор не является налоговым агентом (не удерживает НДФЛ 13%/30%).
• Чек для арендатора: Арендодатель обязан выдать чек (в приложении или на бумаге) за каждый полученный платеж. Это подтверждение расходов арендатора (если он ИП/юрлицо) и гарантия легальности сделки.
• Лимит дохода: Годовой доход по НПД не должен превышать 2 400 000 руб. (лимит 2026 года). Договор может содержать условие о пересмотре аренды или расторжении при приближении к лимиту.

Цифровой договор через Госуслуги: как это работает в 2026 году

С 2024 года полностью работает сервис «Аренда жилья» на портале Госуслуг. Это самый безопасный способ оформления:

1. Авторизация: Обе стороны входят через ЕСИА (подтвержденная учетная запись).
2. Заполнение данных: Система подтягивает паспортные данные, адрес квартиры (, кв. ) и данные о праве собственности (выписка ЕГРН).
3. Параметры сделки: Срок (до 5 лет), плата, порядок оплаты коммунальных услуг, залог.
4. Подписание ЭП: Договор подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (КЭП) или через СМС/пуш-код (простая ЭП в рамках сервиса Госуслуг).
5. Регистрация (если срок ≥ 1 год): Данные автоматически направляются в Росреестр. Срок регистрации — 3 рабочих дня. Государственная пошлина оплачивается онлайн со скидкой 30%.

Важно: Цифровой договор имеет равную юридическую силу с бумажным, но исключает риск потери/подделки. Арендодатель-самозанятый сразу видит доход в приложении «Мой налог» для формирования чека.

Структура классического бумажного/электронного договора (Образец)

Если стороны предпочитают свой вариант договора (не через виджет Госуслуг), он должен содержать следующие блоки:

Преамбула (Шапка)

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № * от «___» ________ 202_ г.
г. * (место заключения)

Наймодатель (Арендодатель): Иванов Иван Иванович, паспорт серия  № , выдан  * г., код подразделения , прописка: г. , ул. *, д. , кв. ,
действующий на основании свидетельства о регистрации плательщика НПД № * от * (далее — «Наймодатель»),
с одной стороны, и

Наниматель (Арендатор): Петров Петр Петрович, паспорт серия  № , выдан  * г., код подразделения , прописка: г. , ул. *, д. , кв. ,
(далее, «Наниматель»),
с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора (П. 1)

Описание квартиры с привязкой к ЕГРН:

• Адрес: г. *, ул. *, д. , кв. .
• Кадастровый номер: *::*:.
• Площадь общая/жилая: / * кв.м.
• Количество комнат: .
• Право собственности: Выписка ЕГРН № * от * (или Свидетельство о праве № *).
• Условие: Квартира свободна от обременений (ипотеки, арестов, третьих лиц), не сдана в аренду другим лицам.

Срок договора (П. 2)

• Договор заключается на срок лет/месяцев с «___» ________ 202_ г. по «___» ________ 202_ г.
• Право продления: Стороны могут продлить договор доп. соглашением не позднее чем за дней до окончания срока.
• Важно для НПД: Если срок аренды превышает 1 год, обязательна государственная регистрация в Росреестре (ст. 609 ГК РФ, ст. 4 Закона о гос. регистрации недвижимости). Незарегистрированный долгосрочный договор считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата и порядок расчетов (П. 3) — Критично для НПД

Ежемесячная арендная плата составляет * руб. 00 коп. (сумма прописью: * рублей 00 копеек).
Оплата производится ежемесячно не позднее * числа следующего месяца (посмещно / заранее).
Способ оплаты:
 ‒ Безналичный перевод на банковскую карту Наймодателя: №  * * * (СБП / Сбербанк / Т-Банк / др.),
 ౼ Или наличными с выдачей квитанции (образец квитанции в Приложении № 2).
ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ НПД: Наймодатель обязуется в день получения платежа (в момент фактического поступления средств) сформировать и направить Нанимателю чек через приложение «Мой налог» (на email: @.ru / в мессенджер / на бумажном носителе).
Арендная плата не подлежит индексации в одностороннем порядке. Изменение размера возможно только доп. соглашением Сторон.
Просрочка платежа влечет неустойку % от суммы долга за каждый день просрочки.

Коммунальные платежи и иные расходы (П. 4)

• Вариант А (частый): Арендатор оплачивает КУ (счетчики: вода, свет, газ) по квитанциям/ЛК поставщиков. Интернет/ТВ/Кап. ремонт, по договоренности.
• Вариант Б: Аренда «под ключ» (все включено в фиксированную плату п. 3.1).
• Показания счетчиков фиксируются в Акте приема-передачи (Приложение № 1) на дату заезда и выезда.

Обеспечение исполнения обязательств: Залог (П. 5)

• Наниматель вносит залог (обеспечительный платеж) в размере * руб. (обычно = 1 месяц аренды).
• Залог возвращается в течение дней после выезда при отсутствии долгов по КУ и повреждений имущества (сверяется с Описью).
• Залог не зачитывается в счет последнего месяца аренды без согласия Наймодателя.

Права и обязанности сторон (П. 6-7)

Ключевые пункты для Наймодателя-самозанятого:

• Своевременно платить НПД (4%/6%), формировать чеки.
• Не препятствовать осмотру квартиры Нанимателем (с уведомлением за * дней).
• Оплачивать налог на имущество физлиц, капитальный ремонт (если не переложено на Нанимателя).
• Уведомить Нанимателя об изменении реквизитов карты/телефона за * дней.

Ключевые пункты для Нанимателя:

• Использовать квартиру только для проживания (не под бизнес, склад, хостел).
• Не подсдавать (субаренда) и не предоставлять в пользование третьим лицам без согласия.
• Соблюдать правила тишины (Закон г. * № ), правила пользования МКД.
• При выходе уведомить за * дней (обычно 30 дней).

Ответственность и разрешение споров (П. 8-9)

• Штрафы за порчу имущества (сверх износа) — по акту осмотра/описи.
• Претензионный порядок (обязателен для физлиц по ГПК РФ): претензия пишется на имя * (ФИО Наймодателя), адрес: . Ответ в течение 10-30 дней.
• Судебная юрисдикция: по месту нахождения квартиры (районный суд г. ).

Заключительные положения (П. 10)

• Договор в экземплярах (по одному на сторону + один в Росреестр при регистрации).
• Приложения являются неотъемлемой частью.
• Адреса и реквизиты для уведомлений (почта, email, мессенджеры).

Опись имущества (Приложение № 1) — Гарантия сохранности

Никогда не подписывайте договор без описи. Это единственное доказательство состояния квартиры на момент сдачи.

Что обязательно включить в опись:

Формат: Таблица с колонками: № п/п, Наименование, Характеристики/Состояние, Кол-во, Подпись Наймодателя / Подпись Нанимателя. Фотографии (с геотегами и датой) прикрепляются как отдельные листы или хранятся в облаке со ссылкой в договоре.

Налоговые нюансы и риски для самозанятого в 2026 году

Формирование чека — строгая обязанность

Согласно ст. 12 Закона № 422-ФЗ, чек должен быть сформирован в момент получения дохода (поступления денег на карту/в кассу).

• Штраф за неуведомление/невыдачу чека: 20% от суммы дохода (п. 6 ст. 129 НК РФ по аналогии, для НПД — ст. 12 Закона № 422-ФЗ).
• Чек должен содержать: ИНН Наймодателя, название услуги («Аренда жилья»), сумму, дату, признак расчета «Приход».

Лимит 2,4 млн руб. в год

Если сумма аренды за год превысит лимит (например, аренда * тыс. руб./мес. = * тыс. руб./год), самозанятый теряет статус НПД с начала следующего месяца и становится обычным физлицом (НДФЛ 13%) или должен открыть ИП/ООО.

Совет: Включите в договор условие: «При достижении Наймодателем лимита дохода по НПД Стороны согласовывают новый размер аренды / расторгают договор / переоформляют на ИП».

Арендатору-юридическому лицу / ИП (6% НПД)

Если Наниматель — ИП или компания, Наймодатель выставляет чек с признаком «Приход» и указывает ИНН Нанимателя. Наниматель включает аренду в расходы (УСН «Доходы-Расходы», ОСНО). У Нанимателя нет обязанности удерживать налог у Наймодателя-самозанятого.

Расторжение договора: процедура и налоги

1. По соглашению сторон: Доп. соглашение + Акт приема-передачи (выезд) + возврат залога.
2. В одностороннем порядке (Наниматель): Уведомление за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ), если иное не оговорено в договоре (можно сократить до 30 дней).
3. В одностороннем порядке (Наймодатель): Только по основаниям ст. 619 ГК РФ (неуплата > 2 раз подряд, порча имущества, подсдача без согласия). Требуется суд.
4. Налог при расторжении: Если Наймодатель удерживает залог в счет долга/вред — это доход по НПД, по нему нужно выписать чек на сумму удержанного залога.

Чек-лист перед подписанием (Скачайте и проверьте)

• [ ] Проверить личность Наймодателя по паспорту и выписке ЕГРН (свежей, не старше месяца).
• [ ] Убедиться, что Наймодатель — единственный собственник или есть нотариальное согласие сосупников / супруга(и).
• [ ] Проверить статус НПД на сайте ФНС (service.nalog.ru/inn.do) по ИНН Наймодателя — статус «Действует».
• [ ] Проверить отсутствие обременений (ипотека, арест, аренда на долгосрочной основе) в выписке ЕГРН.
• [ ] Заполнить и подписать Акт приема-передачи (Приложение 1) с показаниями счетчиков и фото;
• [ ] Подписать Опись имущества (Приложение 2) на каждой странице.
• [ ] Перевести залог и первый платеж только после подписания всех документов.
• [ ] Получить чек в приложении «Мой налог» / на email после первой оплаты.
• [ ] Если срок ≥ 1 год: подать на регистрацию в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) в течение года с даты договора.

Типовые ошибки, которых стоит избегать

1. Устная договоренность про «оплачу КУ вместо аренды». Для НПД доход — это любое имущественное преимущество. Оплата КУ за счет аренды = доход Наймодателя. Нужен чек на полную сумму рыночной аренды.
2. Отсутствие условия о чеке. Арендатор не сможет доказать оплату (если нет квитанции), Наймодатель получит штраф 20%.
3. Сдача в аренду ипотечной квартиры без согласия банка. Риск требования банка погасить кредит досрочно. Согласие банка обязательно.
4. Незарегистрированный договор на 3 года. Считается заключенным на неопределенный срок. Наниматель может уехать в любой момент за 3 месяца. Наймодатель теряет гарантию срока.
5. Залог зачисляется в последний месяц без акта выезда. Наймодатель теряет рычаг воздействия на возврат квартиры в хорошем состоянии.

Оформление договора аренды с самозанятым в 2026 году, это баланс между простотой налогообложения (4-6%) и юридической защищенностью. Использование сервиса «Аренда жилья» на Госуслугах минимизирует риски ошибок в реквизитах и автоматизирует регистрацию. Однако, даже при цифровом оформлении, бумажные (или подписанные ЭП) Акт приема-передачи и Опись имущества остаются критически важными для защиты имущественных прав Наймодателя.

Рекомендуем использовать типовые формы Минэкономразвития / ФНС как базу, адаптируя их под конкретную ситуацию (пет-фраендли, детские, мебель премиум-класса), и обязательно консультироваться с юристом по недвижимости при сдаче дорогого объекта.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться (актуально на ). При подготовке конкретного договора обратитесь к профессиональному юристу. Персональные данные в примерах заменены маской (*).