Сдача жилья в наем — популярный способ получения пассивного дохода, но без грамотно составленного договора она несет серьезные риски для собственника. Особое внимание требует вопрос временной регистрации (учета по месту пребывания) арендатора. В этой статье мы разберем структуру договора, обязательные условия, нюансы оформления регистрации и предоставим комментарии к ключевым пунктам документа.

Правовая база: найм vs аренда

С 2023 года (ФЗ № 431-ФЗ) в Гражданском кодексе РФ (ст. 671, 673, 674, 683) закреплен термин «договор найма жилого помещения» для отношений между физическими лицами. Термин «аренда» теперь применяется преимущественно к коммерческой недвижимости или когда арендодатель, юрлицо/ИП.

• Найм (социальный/специализированный) — особые виды, здесь не рассматриваем.
• Найм жилого помещения (договор найма) — основной документ для сдачи квартиры физлицу.

Важно: Устный договор недействителен (ст. 674 ГК РФ). Только письменная форма, а при сроке найма 1 год и более — обязательная государственная регистрация в Росреестре.

Почему важно прописать временную регистрацию в договоре?

По закону (ФЗ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения…», ст. 6), гражданин, пребывающий в другом месте жительства более 90 дней, обязан оформить временную регистрацию. Ответственность за несоблюдение ложится и на арендатора (штраф 2–5 тыс. руб., в Москве/СПб — 3–5 тыс. руб.), и на собственника (штраф 2–5 тыс. руб., для юрлиц до 500 тыс. руб.).

Включение пункта о регистрации в договор:

1. Фиксирует согласие собственника (основание для МФЦ/МВД).
2. Определяет срок регистрации (обычно = сроку договора).
3. Прописывает обязанность арендатора сняться с учета при выезде.
4. Является доказательством добросовестности в суде при спорях.

Обязательные условия договора (чек-лист)

Согласно ст. 674 ГК РФ и судебной практике, в документе обязательно должны быть:

• Предмет договора: точный адрес, площадь, кадастровый номер, описание состояния (ссылка на Акт приема-передачи).
• Стороны: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, контакты (телефоны, email). В образце ниже чувствительные данные замаскированы.
• Срок действия: конкретные даты начала и окончания.
• Плата за пользование (аренда): сумма, валюта (только рубли), дата платежа, способ перевода (на карту , наличные с распиской).
• Коммунальные услуги: кто и как платит (по счетчикам/нормативу), порядок предоставления квитанций.
• Залог (обеспечительный платеж): сумма (обычно 1 месяц), условия удержания и возврата.
• Права и обязанности сторон: ремонт, подаренда, животные, курение, порча имущества.
• Условия временной регистрации: отдельный подробный пункт (см. ниже).
• Порядок расторжения: основания, сроки уведомления (обычно 30 дней), штрафы.
• Подписи сторон и дата.

Детальный разбор пункта о временной регистрации

Рекомендуем выделять это в отдельную статью договора (например, Статья 8). Пример формулировки:

Статья 8. Временная регистрация Наемщика

Наймодатель дает письменное согласие на временную регистрацию (учет по месту пребывания) Наемщика (и проживающих совместно с ним лиц, перечисленных в п. X.XX) в сдаваемом жилом помещении по адресу: г. , ул. , д. , кв. на срок действия настоящего Договора.

Наемщик обязуется лично подать документы для временной регистрации в МФЦ или через Госуслуги в течение 7 (семи) календарных дней со дня подписания Акта приема-передачи помещения.

Стоимость госпошлины и расходы на оформление регистрации несет Наемщик.

При досрочном расторжении Договора или по истечении его срока Наемщик гарантирует самостоятельное снятие с временного учета (выписку) в течение 3 (трех) рабочих дней со дня освобождения помещения.

В случае неисполнения Наемщиком обязанности по снятию с регистрации, Наймодатель имеет право обратиться в МВД/МФЦ с заявлением о снятии гражданина с учета в одностороннем порядке (на основании ст. 7 Закона № 5242-1 и ст. 683 ГК РФ), а также взыскать с Наемщика штраф в размере * руб. за каждый день просрочки.

Наемщик не имеет права регистрировать в помещении третьих лиц без письменного согласия Наймодателя.

Образец договора найма жилого помещения (Шаблон 2026)

Ниже приведен структурированный шаблон. Текст в квадратных скобках [ ] и звездочками * требует заполнения/маскировки.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № [НОМЕР] от «___» _________ 202_ г.

г. [ГОРОД], «___» _____________ 202_ г.

Наймодатель: [ФАМИЛИЯ ИМЯ ОТЧЕСТВО], паспорт серия * № , выдан [КЕМ ВЫДАН] * [ДАТА ВЫДАЧИ], код подразделения -, проживающий по адресу: г. , ул. , д. , кв. , тел.: +7 () —, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», действующий на основании [Свидетельства о праве собственности № / Доверенности нотариуса от *], с одной стороны,

Наемщик: [ФАМИЛИЯ ИМЯ ОТЧЕСТВО], паспорт серия * № , выдан [КЕМ ВЫДАН] * [ДАТА ВЫДАЧИ], код подразделения -, проживающий по адресу постоянной регистрации: г. , ул. , д. , кв. , тел.: +7 () —, email: @.*, именуемый в дальнейшем «Наемщик», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наймодатель передает Наемщику во временное владение и пользование жиловое помещение (квартиру) общей площадью , кв. м, состоящее из комнат, кухни , кв. м, санузла, прихожей, балкона/лоджии, расположенное по адресу: г. , ул. , д. , кв. (далее — «Помещение»).

Кадастровый номер: :*:*:*.

Помещение принадлежит Наймодателю на праве собственности, не обременено ипотекой, арестом, не сдано в наем третьим лицам.

Состояние Помещения, перечень имущества, передаваемого вместе с ним, зафиксированы в Акте приема-передачи № 1, являющемся неотъемлемым приложением к Договору.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор заключается на срок () месяцев/лет — с «___» ________ 202_ г. по «___» ________ 202_ г. включительно.

Продление возможно по взаимному соглашению Сторон путем подписания Дополнительного соглашения не позднее чем за 30 дней до окончания срока.

ПЛАТА ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЕМ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Ежемесячная плата за пользование Помещением составляет * (Сумма прописью) рублей 00 копеек.

Оплата производится ежемесячно не позднее числа текущего месяца за предстоящий месяц путем перевода на банковскую карту Наймодателя:

• Банк: *
• Номер карты:
• Получатель: [ФИО Наймодателя]

Плата за коммунальные услуги (ХВС, ГВС, электричество, отведение, газ, капремонт) оплачивается Наемщиком отдельно на основании квитанций/показаний счетчиков в течение 5 дней после представления Наймодателем.

Интернет/ТВ/Домофон оплачивает [Наймодатель / Наемщик] — выбрать нужное.

ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ (ЗАЛОГ)

При подписании Договора Наемщик вносит Обеспечительный платеж в размере (Сумма прописью) рублей (равен 1 месячной плате).

Средства возвращаются в течение дней после возврата Помещения при отсутствии долгов по КУ, порчи имущества и нарушений условий уборки. Удержание возможно за фактические расходы на устранение недостатков.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наемщик обязуеться:

• Своевременно платить аренду и КУ.
• Беречь Помещение и имущество, не допускать порчи.
• Не курить в квартире (если не оговорено иное), не содержать животных без согласия.
• Не сдавать в субаренду/наем без письменного согласия Наймодателя.
• Оформить временную регистрацию в сроки ст. 8 Договора.
• Предоставлять доступ для осмотра (с предварительным уведомлением за 24 ч.).

Наймодатель обязуется:

• Передать Помещение в состоянии, пригодном для проживания.
• Своевременно производить капитальный ремонт (если не оговорено иное).
• Не мешать Наемщику пользоваться Помещением.
• Содействовать в оформлении временной регистрации.

ВРЕМЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ (УЧЕТ ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ)

(Текст пункта 6 полностью соответствует рекомендациям раздела 4 данной статьи)

Наймодатель подтверждает согласие на временную регистрацию Наемщика [и членов его семьи: ФИО, дата рождения, родство — *] в Помещении на срок действия Договора;

Наемщик подает заявление через МФЦ/Госуслуги в течение 7 дней. Наймодатель предоставляет документы на право собственности (оригинал/ксерокопия) для МФЦ.

При расторжении Договора Наемщик снимается с регистрации в течение 3 рабочих дней. При неисполнении — штраф * руб./день + право Наймодателя на одностороннее снятие через МВД.

Регистрация не дает Наемщику прав собственности на Помещение.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ

• Просрочка платежа > 5 дней: пени % от суммы долга за каждый день + право Наймодателя на односторонний расторжение (ст. 683 ГК РФ).
• Порча имущества: полная компенсация ущерба (рыночная стоимость ремонта/замены).
• Несвоевременная регистрация/снятие с регистрации: штраф * руб./день.
• Досрочный уход Наемщика без уведомления за 30 дней: удержание залога в счет компенсации упущенной выгоды.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

По соглашению Сторон (Доп. соглашение).

В одностороннем порядке (уведомление за 30 дней):

• Наемщик, по любой причине.
• Наймодатель — при систематической (2+ раза) просрочке платежей, порче имущества, использовании не по назначению, отсутствии регистрации более 30 дней.

При расторжении составляется Акт приема-передачи, считываются показания счетчиков, возврат залога — в течение 10 дней.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

• Договор в 2-х экземплярах (по 1 у каждой Стороны), Акт, в 2-х экз.
• Изменения только в письменном виде (Доп. соглашение).
• Споры — в суде по месту нахождения Помещения.
• Адреса и реквизиты для уведомлений: см. преамбулу Договора. Изменение адреса/телефона, уведомление другой Стороны за 3 дня.

ПОДПИСИ СТОРОН

Приложения: обязательные и рекомендуемые

Договор без приложений считается незаконченным. Обязательно приложите:

1. Акт приема-передачи жилого помещения (Приложение № 1). Описывает состояние стен, полов, окон, сантехники, мебели, техники. Фото/видеофиксация на момент заселения (с геотегами и датой), ваше лучшее доказательство в суде. Укажите показания всех счетчиков (ХВС, ГВС, Эл.энергия, Газ).
2. Ведомость имущества (Приложение № 2). Детальный перечень: «Холодильник Samsung RB38, серый, царапина на боку — да/нет». Подписи сторон на каждой странице.
3. Копии паспортов сторон (развороты с фото и пропиской). Хранятся у каждой стороны.
4. Документы на право собственности (ксерокопия свидетельства/выписки ЕГРН), для проверки Наемщиком и для МФЦ при регистрации.

Процедура оформления временной регистрации (пошагово)

С 2026 года основной путь — электронный, но очный остается актуальным.

Вариант А: Через Госуслуги (самый быстрый, без визита в МФЦ)

1. Наймодатель заходит в свой профиль Госуслуг → «Регистрация по месту пребывания» → «Подать заявление».
2. Заполняет данные Наемщика (из паспорта), адрес квартиры, срок (по договору).
3. Прикрепляет скан Договора найма и документа на право собственности (Выписка ЕГРН или Свидетельство).
4. Отправляет на подпись Наемщику (по СМС/пуш-уведомлению).
5. Наемщик подтверждает заявление своей ЭЦП (простой ЭЦП Госуслуг);
6. Решение приходит в личные кабинеты за 1–3 рабочих дня. Бумажная справка не выдается, статус виден в профиле.

Нюанс: Если у Наймодателя нет подтвержденной учетной записи Госуслуг или он не может/не хочет оформлять онлайн — только Вариант Б.

Вариант Б: Через МФЦ (очно)

1. Собирают пакет: Паспорта сторон (оригиналы), Договор найма (оригинал + копия), Документ на право собственности (оригинал + копия), Заявление по форме № 6 (заполняется на месте или заранее).
2. Личный визит обязателен для Наемщика. Наймодатель может не идти, если его подпись на заявлении заверена нотариусом или он подал согласие через Госуслуги («Согласие собственника»).
3. Срок готовности: 3–6 рабочих дней. Выдается справка формы 1-п (вставка в паспорт) или справка на бланке МВД.

Типичные ошибки и риски (разбор практики 2024–2026 гг.)

Налоговые аспекты для Наймодателя (2026 год)

Доход от найма облагается НДФЛ. Варианты:

• НДФЛ 13% (резидент) / 30% (нерезидент): Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля след. года. Можно уменьшить налог на имущественный вычет (до 250 тыс. руб. раз в жизнь) или профессиональный вычет (документированные расходы на ремонт/мебель).
• НПД (Налог на профессиональный доход) — 4% (физлица) / 6% (юридические лица): Оформляется в приложении «Мой налог». Лимит дохода 2,4 млн руб./год. Плюс: не нужно сдавать декларацию, платеж формируется автоматически после получения денег; Минус: нельзя уменьшить базу расходами.
• Патент (в некоторых регионах): Фиксированная стоимость, зависит от потенциального дохода региона.

Рекомендация: Для 1–2 квартир чаще выгоден НПД (4%). Укажите в договоре: «Наймодатель уплачивает налоги самостоятельно, Наемщик не является налоговым агентом».

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли зарегистрировать арендатора на 11 месяцев, если договор на год?

Срок регистрации не может превышать срок договора. Лучше сделать договор на 11 месяцев 29 дней (чтобы избежать госрегистрации в Росреестре) и зарегистрировать на этот же срок. Продлевайте доп. соглашением.

Что делать, если арендатор уехал, но не снялся с регистрации?

Напишите претензию (доставьте почтой/лично). 2. Через 3–5 дней обратитесь в МФЦ/МВД с заявлением о снятии с учета в одностороннем порядке (ст. 7 Закона № 5242-1). Приложите договор, акт приема-передачи ключей, доказательства выезда (фото пустой квартиры, показания счетчиков). Срок рассмотрения ~30 дней.

Нужно ли нотариальное заверение договора?

Нет, законом не требуется (кроме случаев, когда Наймодатель — несовершеннолетний/недееспособный, или доля в собственности). Нотариус нужен только для заверения согласия собственника на регистрацию, если он не едет в МФЦ и не оформляет через Госуслуги.

Можно ли сдавать квартиру в наем, если она в ипотеке?

Да, но требуется письменное согласие банка-кредитора. Без него банк может потребовать досрочного погашения кредита. Согласие банка приложите к договору.

Кто платит за замену счетчиков воды/электричества?

Поверка/замена — за счет собственника (собственник измерительных приборов). Оплата потребления — за счет Наемщика. Пропишите это в п. 3.3 договора.

Грамотный договор найма жилого помещения с пунктом о временной регистрации — это не просто формальность, а главный инструмент защиты ваших прав и имущества. Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте под свою ситуацию (животные, ремонт, мебель, особые условия), обязательно составьте подробный Акт приема-передачи с фотофиксацией и оформите регистрацию через Госуслуги или МФЦ в законные сроки.

Данная статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. При сложных ситуациях (споры, ипотека, доля в собственности, иностранец-арендатор) рекомендуется обратиться к юристу по жильцу.

Статья подготовлена на основании ГК РФ, ЖК РФ, ФЗ № 5242-1, ФЗ № 431-ФЗ и судебной практики на . Персональные данные в образцах замаскированы (*) в соответствии с политикой конфиденциальности.