Неотделимые улучшения — это изменения, внесённые в арендованное или используемое имущество, которые невозможно отделить без нанесения ущерба самому объекту․ К ним относятся: перепланировка, замена окон и дверей, укладка нового напольного покрытия, монтаж встроенной сантехники, замена электропроводки и т․п․ Ниже представлен подробный разбор темы и образец договора․
Правовая основа
Основным нормативным актом является статья 623 Гражданского кодекса РФ․ Согласно ей:
- отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором;
- неотделимые улучшения, произведённые с согласия арендодателя, переходят к нему, при этом арендатор имеет право на возмещение их стоимости;
- улучшения, произведённые без согласия арендодателя, возмещению не подлежат․
Когда нужен договор на неотделимые улучшения
Такой документ (обычно оформляется как дополнительное соглашение к договору аренды) необходим, когда:
- арендатор планирует капитальный ремонт или реконструкцию квартиры;
- стороны хотят заранее определить порядок возмещения затрат;
- требуется зафиксировать срок полезного использования улучшений для бухгалтерского и налогового учёта;
- необходимо избежать споров при расторжении договора аренды․
Срок полезного использования неотделимых улучшений
Частый вопрос: как исчисляется срок полезного использования (СПИ) неотделимых улучшений — по сроку службы здания или по сроку аренды? Согласно п․ 1 ст․ 258 НК РФ, капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются:
- арендатором — в течение срока действия договора аренды (если улучшения произведены с согласия арендодателя и не возмещаются им);
- арендодателем — если он возместил стоимость улучшений, исходя из срока полезного использования объекта с учётом классификации основных средств․
Таким образом, для арендатора ориентиром служит срок договора аренды, а не срок службы здания․
Образец договора (дополнительного соглашения)
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ №
к договору аренды квартиры от «» 20* г․ № **
г․ Москва &