Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости, ключевой документ при сделке с квартирой‚ домом или коммерческим помещением. Именно на его основании Росреестр вносит запись о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В этой статье разберём‚ как правильно составить договор‚ какие условия обязательны‚ и как проходит регистрация.
Что такое ДКП и зачем его регистрировать
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ‚ договор купли-продажи недвижимости считается заключённым с момента государственной регистрации. Регистрацию осуществляет Росреестр‚ а запись о переходе права собственности вносится в ЕГРН. Порядок регистрации регламентируется законом № 218-ФЗ от .
Достаточно составить договор в простой письменной форме — нотариальное удостоверение требуется лишь в отдельных случаях (например‚ при продаже доли в праве или недвижимости несовершеннолетнего).
Обязательные условия договора
Чтобы Росреестр не приостановил регистрацию‚ в договоре должны быть указаны:
- Данные сторон: ФИО‚ паспортные данные‚ адреса регистрации продавца и покупателя. Например: Иванов И* П‚ паспорт 45* № 456‚ зарегистрирован: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. ‚ кв. .
- Предмет договора: точное описание объекта — адрес‚ кадастровый номер (77::**:)‚ площадь‚ этаж‚ назначение.
- Цена договора — существенное условие для недвижимости. Указывается полная стоимость цифрами и прописью.
- Порядок расчётов: наличными‚ через аккредитив‚ банковскую ячейку‚ с использованием ипотечных средств.
- Правоустанавливающий документ продавца: предыдущий ДКП‚ договор дарения‚ свидетельство о праве на наследство и т.д.
- Порядок передачи объекта — обычно по передаточному акту.
- Права третьих лиц‚ обременения (ипотека‚ арест)‚ отсутствие зарегистрированных лиц.
Краткий образец структуры ДКП
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г. Москва «___» ________ 20__ г.
Гражданин РФ Петров П* А‚ паспорт 45* № 789‚ именуемый «Продавец»‚ и гражданка РФ Сидорова А В‚ паспорт 45 № 321‚ именуемая «Покупатель»‚ заключили договор о нижеследующем:
- Предмет договора. Продавец обязуется передать в собственность‚ а Покупатель — принять и оплатить квартиру‚ расположенную по адресу: г. Москва‚ ул. Примерная‚ д. ‚ кв. ‚ общей площадью ‚* кв. м‚ кадастровый номер 77:*:*:.
- Цена. Цена квартиры составляет ** рублей ( * * рублей 00 копеек).
- Порядок расчётов. Оплата производится путём перечисления средств на счёт Продавца № 40817 в ПАО «Сбербанк» до подписания передаточного акта.
- Передача квартиры. Передача осуществляется по акту приёма-передачи в течение ** дней после государственной регистрации перехода права.
- Регистрация. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Подписи сторон: Продавец _________ /Петров П.А./ Покупатель _________ /Сидорова А.В./
Документы для регистрации в Росреестре
- подписанный договор купли-продажи (не менее 3 экземпляров);
- паспорта всех участников сделки;
- правоустанавливающий документ продавца;
- нотариально заверенное согласие супруга‚ если продавец состоит в браке;
- учредительные документы‚ если стороной является юрлицо;
- разрешение органов опеки — при продаже недвижимости несовершеннолетнего;
- квитанция об уплате госпошлины (2000 руб. для физлиц).
Как подать документы
Есть несколько способов:
- Через МФЦ — самый популярный вариант. Сотрудник примет документы и передаст их в Росреестр.
- Напрямую в Росреестр — в территориальном отделении.
- Электронно, через сайт Росреестра или Госуслуги с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (потребуются программы вроде КриптоПро CSP и браузерный плагин).
- Через нотариуса — если сделка нотариальная‚ он сам отправит документы на регистрацию.
Сроки регистрации
- при подаче через Росреестр, 7 рабочих дней;
- при подаче через МФЦ, 9 рабочих дней;
- при нотариальной сделке — 1–3 рабочих дня.
Полезные советы
- Перед сделкой закажите выписку из ЕГРН — она покажет актуального собственника и обременения.
- Проверьте правоустанавливающие документы продавца и историю переходов права.
- Указывайте в договоре полную цену — занижение рискованно при расторжении сделки.
- Расчёты безопаснее проводить через аккредитив или сервис безопасных расчётов.