Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Оформление дарения недвижимости — процедура ответственная, требующая строгого соблюдения формы и содержания договора; Ситуация усложняется, когда собственниками квартиры являются два дарителя (например, супруги, наследники или совладельцы по иным основаниям). В этой статье мы подробно разберем структуру договора, ключевые нюансы 2026 года, обязательные условия и предоставим рекомендации по заполнению, основанные на актуальной судебной практике и нотариальных стандартах.

Правовые основания и форма сделки

Согласно ст. 574 ГК РФ, договор дарения должен быть заключен в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость (квартиру) подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 558 ГК РФ, ФЗ-218).

Важный нюанс: совместная vs долевая собственность

Общая совместная собственность (чаще всего — супруги, ст. 256 ГК РФ): Договор дарения заключается одним документом от имени обоих дарителей. Согласие второго супруга на сделку подразумевается самим фактом подписания договора обоими. Нотариальное заверение согласия не требуется, так как воля обоих владельцев зафиксирована в одном акте.
Общая долевая собственность (ст. 244 ГК РФ): Каждый даритель дарит свою конкретную долю (например, по 1/2). Технически можно составить один договор с двумя дарителями и одним/двумя одаряемыми, но часто нотариусы рекомендуют отдельные договоры для каждой доли для избежания путаницы при регистрации. Однако единый договор допустим и практикуется.

Совет из практики (ЦИАН, 2019): «С шапкой я Вам помог, не копируйте весь текст договора дарения с интернета, там много нюансов, договор дарения очень специфичен. Наймите спеца с вашего региона, пусть всё сделает правильно».

Обязательная структура договора (Образец 2026)

Ниже приведена рекомендуемая структура документа. Все персональные данные в примерах замаскированы ().

Шапка документа

ГОРОД  «___» _________ 202_ г.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
квартиры, находящейся в общей совместной (долевой) собственности

Сведения о сторонах (Дарители)

Если дарителей двое, данные указываются последовательно.

ДАРИТЕЛЬ 1:
ФИО: * * *
Дата рождения: ..
Место рождения: г. , область 
Паспорт: серия * № , выдан   .., код подразделения -
Адрес регистрации: г. , ул. , д. , кв. 
СНИЛС: --* *
(далее именуемый «Даритель 1»)

ДАРИТЕЛЬ 2:
ФИО: * * *
Дата рождения: ..
Место рождения: г. , область 
Паспорт: серия * № , выдан   .., код подразделения -
Адрес регистрации: г. , ул. , д. , кв. 
СНИЛС: --* *
(далее именуемый «Даритель 2»)

Примечание: Если дарители в браке, рекомендуется добавить фразу: «Дарители 1 и 2 состоят в зарегистрированном браке с ..* г., свидетельство о браке серия * № ».

Сведения об Одаряемом(ых)

ОДАРЯЕМЫЙ (Одаряемые):
ФИО:  * *
Дата рождения: ..
Паспорт: серия * № , выдан   .., код подразделения -
Адрес регистрации: г. , ул. , д. , кв. 
Степень родства с Дарителями: * (сын/дочь/внук/иное лицо)
СНИЛС: --* *
(далее именуемый «Одаряемый»)

Предмет договора (ст. 1)

Самый критичный раздел. Описание должно в точности соответствовать выписке из ЕГРН.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Даритель 1 и Даритель 2, действующие от совместного имени, безвозмездно передают Одаряемому, а Одаряемый принимает в дар право общей совместной собственности на квартиру (далее, «Квартира»), расположенную по адресу:
г. , ул. , д. , кв. , этаж , всего комнат , общая площадь *,* кв. м, жилая площадь *,* кв. м.

Квартира находится в общей совместной собственности Дарителей на основании:


 Свидетельства о праве собственности № *-АА  от *..;
 или Выписки из ЕГРН № */*/* от *...


Кадастровый номер квартиры: *:::*:.
Инвентарная (условная) стоимость / Кадастровая стоимость:  * руб.  коп. (по данным ЕГРН на дату договора).

Размер даримых долей (если долевая собственность)

ВАРИАНТ ДЛЯ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ (п. 1.1 заменяется на):

Даритель 1 безвозмездно передает Одаряемому 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру...
Даритель 2 безвозмездно передает Одаряемому 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру...
Примечание: Если одаряемых двое, указывается, какую именно долю получает каждый.

Освобождение от обременений и третьих лиц (ст. 2)

ОСВОБОЖДЕНИЕ КВАРТИРЫ ОТ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ЛИЦ, ПРОЖИВАЮЩИХ В НЕЙ

Дарители гарантируют, что Квартира:

 не находится в залоге (ипотеке), не обременена обременениями (обслуживанием долга, арестом, запретом на отчуждение и т.д.);
 не сдана в аренду, не передана в безвозмездное пользование;
 в Квартире никого нет на учете по месту жительства (прописке), за исключением: * (указать ФИО, если есть сохраняющиеся права, например, пожизненное проживание — см. п. 2.3).


Дарители подтверждают, что в Квартире не проживают лица, имеющие право пользования жилым помещением независимо от смены собственника (члены семей бывших собственников, отказники от приватизации и т.д.), за исключением:
* * * — сохраняет право пожизненного бесплатного пользования Квартирой (пожизненное наследуемое платежное право / право пожизненного проживания) на основании Договора пожизненного содержания с зависимостью / Договора пожизненной ренты / Завещания / иного основания №  от *...

В случае наличии несовершеннолетних детей-собственников (долей) — обязательно разрешение органа опеки и попечительства (Приложение № *).

Порядок передачи и принятия (ст. 3)

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ПРИНЯТИЯ КВАРТИРЫ

Передача Квартиры Одаряемому производится по подписании настоящего Договора путем подписания Акта приема-передачи (Приложение № 1).
Ключи от Квартиры, технический паспорт (при наличии), квитанции об оплате коммунальных услуг за последний период передаются Одаряемому одновременно с подписанием Акта.
Расходы по оплате коммунальных услуг, налогов на имущество за период до передачи несут Дарители, после — Одаряемый.

Налоговые последствия (ст. 4) — Критично для 2026 г.

НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

НДФЛ (ст. 217, 228 НК РФ): 

 Если Одаряемый является близким родственником (супруг, родитель, ребенок, брат/сестра, дедушка/бабушка, внук — п. 18.1 ст. 217 НК РФ): освобождается от уплаты НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.
 Если Одаряемый НЕ является близким родственником: Одаряемый обязан уплатить НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) с дохода в виде кадастровой стоимости квартиры (или доли); Декларацию 3-НДФЛ сдает Одаряемый до 30 апреля г.г. за прошлый год.

Налог на имущество: С момента регистрации права в Росреестре плательщиком налога на имущество физических лиц становится Одаряемый.

Госпошлина за регистрацию: Уплачивается Одаряемым (или по согласованию Дарителями). Размер: 2000 руб. за объект (квартиру) для физлиц (ст. 333.33 НК РФ). При дарении долей — пошлина за каждую долю.

Ответственность сторон и гарантии (ст. 5)

ГАРАНТИИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Дарители гарантируют, что имеют полное право распоряжаться Квартирой, она не оспаривается третьими лицами, не изъята в судебном порядке.
Дарители несут ответственность за скрытые недостатки Квартиры, о которых знали, но не сообщили Одаряемому (ст. 576 ГК РФ).
В случае изъятия Квартиры у Одаряемого по основаниям, возникшим по вине Дарителей (признание сделки недействительной, взыскание по долгам Дарителей, возникшим до дарения), Дарители возмещают Одаряемому стоимость Квартиры и убытки.
Договор дарения может быть отменен (ст. 578 ГК РФ) в случаях:

 покушения Одаряемого на жизнь Дарителя или члена его семьи;
 умышленного причинения телесных повреждений Дарителю;
 попыток уничтожения или повреждения дареной вещи Одаряемым (если вещь уникальна/ценна).

Примечание: Отмена по требованию Дарителя в судебном порядке возможна только при наличии оснований ст. 578 ГК РФ. Просто «передумать» нельзя.

Заключительные положения (ст. 6)

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в  экземплярах: по одному для каждого Дарителя, Одаряемого, для Росреестра (и нотариуса, если заверяется).
Стороны подтверждают, что условия Договора им понятны, они подписали его волеизъявленно, без обмана, насилия, крайней нужды.
Споры решаются в суде по месту нахождения недвижимости (г. *).
Адреса и реквизиты сторон для уведомлений указаны в шапке договора. Изменение адреса сторона уведомляет другую сторону письменно.

Подписи

ПОДПИСИ СТОРОН

ДАРИТЕЛЬ 1 ДАРИТЕЛЬ 2
_________________ / * *  / _________________ /  *  /
«___» _________ 202_ г. «___» _________ 202_ г.

ОДАРЯЕМЫЙ
_________________ /  * * /
«___» _________ 202_ г.

Необходимый пакет документов для Росреестра (2026)

Заявление о регистрации (форма заполняется на Госуслугах или в МФЦ/Росреестре), 1 шт;
Договор дарения, экземпляров (оригинал + копии для сторон).
Паспорта всех сторон (оригиналы для предъявления, копии первых страниц и прописки, для дела).
Выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 30 дней) — для нотариуса/проверки.
Свидетельство о праве (старое) или Выписка ЕГРН (новая) — оригинал.
Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / Выписка из домовой книги) — оригинал (срок действия обычно 1-3 месяца).
Согласие супруга(и) дарителя, ЕСЛИ даритель один (нотариальная форма). ЕСЛИ дарителей двое и они супруги — НЕ ТРЕБУЕТСЯ (они оба подписывают договор).
Разрешение органа опеки — ЕСЛИ даритель или одаряемый несовершеннолетний / нетрудоспособный или дарится доля несовершеннолетнего.
Квитанции об оплате госпошлины (2000 руб. за объект/долю).
Акт приема-передачи (Приложение к договору), 3 экз.
СНИЛС всех сторон (оригиналы для предъявления, копии, для дела).

Особенности нотариального заверения

С 2016 года нотариальное заверение договора дарения квартиры не является обязательным для регистрации в Росреестре (ст. 558 ГК РФ). Стороны могут подать документы в МФЦ/Росреестр самостоятельно.

Однако нотариальное заверение РЕКОМЕНДУЕТСЯ в случаях:

Дарители, пожилые люди (риск оспаривания по основанию «не понимания значения действий» ст. 177 ГК РФ). Нотариус подтвердит дееспособность и волю.
Сложные родственные отношения / риск оспаривания наследников.
Дарение с обременением (пожизненное проживание, рента), нотариус грамотно пропишет обременение в ЕГРН.
Один из дарителей не может явиться лично (доверенность на подписание договора дарения должна быть нотариальной и содержать специальные полномочия).

Мнение эксперта (ЮрКлуб, 2026): «Даритель передал безвозмездно Одаряемому 1/2 долю… договор составил помощник нотариуса». Даже если не заверяете у нотариуса, проконсультируйтесь с юристом по тексту перед подписанием.

Типичные ошибки и риски (Чек-лист)

Ошибка	Последствие	Как избежать
Неточное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер)	Приостановка регистрации Росреестром, необходимость исправления ошибки (потеря времени, повторная пошлина).	Брать данные ТОЛЬКО из свежей Выписки из ЕГРН.
Неуказано основание возникновения права (договор купли-продажи, свидетельство, решение суда)	Приостановка регистрации.	Обязателен п. 1.2 договора с номером и датой документа-основания.
Отсутствие справки о выписке (Форма 9) или неактуальная	Риск: в квартире остаются прописанные лица, которые сохраняют право пользования.	Заказать справку заранее (Госуслуги, МФЦ, ЖЭК/УК), срок действия уточняйте в регистрирующем органе.
Дарение доли без согласия второго совладельца (предварительное право выкупа, ст. 250 ГК РФ)	Сделка может быть оспорена вторым совладельцем в течение 3 месяцев.	Если дарится доля, а не вся квартира, уведомить второго совладельца нотариально о продаже/дарении доли (хотя при дарении родственнику право выкупа часто не реализуется, уведомление безопаснее).
Игнорирование налоговых последствий для неродственников	Штрафы, пени, требование налоговой к Одаряемому.	Заблаговременно рассчитать НДФЛ, подготовить деньги к уплате до 15 июля г.г.
Подписание договора под давлением / в состоянии непонимания	Признание сделки недействительной судом (ст. 177, 179 ГК РФ).	Нотариальное заверение, видеозапись процесса (по согласованию), медицинская справка о состоянии здоровья пожилых дарителей.

Особенности дарения с обременением (Пожизненное проживание)

Частый сценарий: родители дарят квартиру детям, но хотят жить там до конца дней.

В договоре (п. 2.2) прописывается: «Дарители сохраняют право пожизненного бесплатного пользования всей квартирой (или частью, комнатой)».
Это право подлежит госрегистрации как обременение (ст. 239 ГК РФ, ст. 30 ФЗ-218). В выписке ЕГРН появится запись об обременении.
Одаряемый (новый собственник) не может продать, заложить, сдать квартиру без согласия дарителей-пользователей, пока они живы.
После смерти дарителей обременение снимается по заявлению Одаряемого со справкой о смерти.

Пошаговая инструкция: От черновика до записи в ЕГРН

Подготовка: Заказать Выписку из ЕГРН (проверить обременения, точность данных), Справку о выписке (Форма 9).
Согласование текста: Составить проект договора (используя структуру выше). Проверить ФИО, даты, адреса, кадастровый номер по паспортам и ЕГРН.
Налоговый аудит: Определить статус родства. Если не родственники — рассчитать НДФЛ от кадастровой стоимости.
Оплата пошлины: Оплатить госпошлину 2000 руб. (через Госуслуги, скидка 30% = 1400 руб.). Сохранить квитанции (УИН).
Подписание: Личная явка сторон (или по нотариальной доверенности). Подпись на каждом листе (если многостраничный) и в конце. Акт приема-передачи подписывается одновременно.
Подача в регистрацию:
- Через Госуслуги (электронно, с ЭЦП) — быстрее, дешевле пошлина.
- Через МФЦ (лично или по доверенности) — срок до 9 рабочих дней (+ дни на доставку).
- Через Нотариуса (электронно) — самый быстрый срок (1-3 дня), но плата за услуги нотариуса.
Получение результата: Выписка из ЕГРН с записью Одаряемого как собственника. Старые свидетельства аннулируются.

Договор дарения квартиры двумя дарителями — документ, где «дьявол кроется в деталях». Использование типовых образцов из интернета без адаптации под конкретную ситуацию (вид собственности, родственные связи, наличие обременений, налоговый статус) несет высокие риски: от приостановки регистрации до полной недействительности сделки в суде через годы.

Ключевые выводы:

Для супругов-собственников — один договор, две подписи, согласие супруга не нужно.
Для долевых владельцев — четкое указание размера даримой доли каждого.
Обязательная проверка «чистоты» квартиры (обременения, прописка) перед подписанием.
Грамотное оформление налогового вопроса (НДФЛ) в зависимости от степени родства.
Настоятельно рекомендуется нотариальное заверение или хотя бы юридическая экспертиза проекта перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не заменяет консультацию профессионального юриста или нотариуса с учетом специфики вашего региона и конкретной жизненной ситуации.