Договор безвозмездного найма (часто называемый договором ссуды жилого помещения в соответствии со ст. 689 ГК РФ) — это правовой документ, регулирующий передачу жилья во временное пользование без оплаты арендной платы. В отличие от договора аренды, здесь отсутствует денежная противопоставность за само право проживания, однако на ссудополучателя (нанимателя) могут быть возложены обязанности по оплате коммунальных услуг и содержанию помещения.

Ниже представлен подробный обзор структуры договора, обязательных условий, отличий от смежных договоров и актуальных образцов на 2024–2026 годы.

Правовая природа и нормативная база

Основным регулятором выступает Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):

• Ст. 689 ГК РФ — определение договора ссуды (бесплатного пользования имуществом).
• Ст. 609 ГК РФ — форма договора (письменная, если ссудодатель — юрлицо или срок превышает 1 год).
• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ст. 30 — право собственника предоставлять жилое помещение на основании договора найма или безвозмездного пользования.

Важно: Не путать безвозмездное пользование (ссуду) и дарение. При ссуде право владения временное и возвращается ссудодателю по истечении срока или требовании. При дарении право собственности переходит навсегда.

Стороны договора: кто может быть ссудодателем и ссудополучателем

Согласно информации из открытых источников (КонсультантПлюс, правовые порталы), стороны могут быть:

1. Физические лица (наиболее частый вариант: родственники, знакомые).
2. Юридические лица (редче для жилого фонда, чаще для нежилого).
3. Арендатор (субарендатор) — может передать в безвозмездное пользование только в пределах срока основного договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Примечание: договор не может быть заключен на срок, превышающий срок аренды по договору аренды помещения.

В документе стороны именуются: Ссудодатель (передает) и Ссудополучатель (принимает). В ЖК РФ также используются термины «Наймодатель» и «Наниматель» для социального найма, но для гражданско-правовых отношений корректнее — Ссудодатель/Ссудополучатель.

Обязательные условия договора (существенные)

Без этих условий договор может быть признан незаключенным или недействительным:

Предмет договора (Описание помещения)

Точная идентификация объекта:

• Адрес: г. , ул. , д. , кв. (адрес частично скрыт).
• Кадастровый номер: :::.
• Площадь (общая/жилая): * кв. м.
• Количество комнат: .
• Инвентарный/технический паспорт: серия № *.
• Справка о зарегистрированных лицах (выписка из ЕГРН/паспортного стола) на дату подписания.

Срок действия договора

• Краткосрочный (до 1 года) — не требует обязательной нотариальной засвидетельствования и госрегистрации (если ссудодатель — физлицо).
• Долгосрочный (более 1 года) — подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609 ГК РФ, ст. 51 ФЗ-218).
• Срок может быть определенным (календарная дата) или неопределенным (до востребования);

Порядок использования и оплата расходов

Это ключевой момент, разнящийся в практике (существует несколько типовых вариантов):

Примечание: Налог на имущество физических лиц всегда платит собственник (ссудодатель), независимо от условий договора.

Типовая структура договора (Образец 2024–2026 гг.)

Преамбула

Город «___» _________ 202_ г.

Мы, Ссудодатель — Иванов Иван Иванович (паспорт серия № , выдан * 20* г., код подразделения -*, прописка: г. , ул. , д. , кв. ), именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и Ссудополучатель — Петров Петр Петрович* (паспорт серия № , выдан * 20* г., код подразделения -*, прописка: г. , ул. , д. , кв. ), именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора

Ссудодатель передает Ссудополучателю во временное безвозмездное пользование жиловое помещение (квартиру), принадлежащее Ссудодателю на праве собственности (свидетельство о праве № * от ..20 г., ЕГРН выписка № * от ..20 г.), расположенное по адресу: г. , ул. , д. , кв. , общей площадью * кв.м. (жилая * кв.м.), состоящее из * комнат, кухни, санузла, прихожей.

Помещение передается в состоянии, пригодном для постоянного проживания, что подтверждается подписанным Сторонами Актом приема-передачи (Приложение № 1), составляющим неотъемлемую часть договора.

Ссудодатель гарантирует, что передаваемое помещение не обременено правами третьих лиц (залог, арест, аренда, пожизненное наследие), не передано в пользование другим лицам, по нему нет задолженностей по КУ и налогам.

Срок договора

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «___» _________ 202_ г. (или «на неопределенный срок» / «до востребования Ссудодателем»).

Важно: Если Ссудодатель не является собственником, а арендатором, срок настоящего договора не может превышать срок действия договора аренды (субаренды).

Права и обязанности Ссудополучателя

• Пользоваться помещением исключительно в жилом назначении (проживание Ссудополучателя и его семьи: супруг(а), дети — ФИО *).
• Содержать помещение в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт (по согласованию сторон — за свой счет / за счет Ссудодателя / поровну).
• Оплачивать коммунальные услуги (электричество, вода, газ, отведение стоков, отопление) по счетчикам / по нормативу, поступающим на адрес помещения, своевременно и в полном объеме.
• Не иметь права субарендовать, заложить, безвозмездно передать третьим лицам право пользования помещением без письменного согласия Ссудодателя.
• Обеспечить доступ Ссудодателю для осмотра состояния помещения (не чаще 1 раза в квартал, с предварительным уведомлением за 3 дня).
• При расторжении договора освободить помещение и вернуть его в состоянии, соответствующем нормальному износу, за исключением изменений, сделанных с согласия Ссудодателя.

Права и обязанности Ссудодателя

• Передать помещение в срок и в надлежащем состоянии.
• Не мешать пользованию Ссудополучателем.
• Оплачивать налог на имущество физических лиц за данное помещение.
• Нести расходы на капитальный ремонт дома (взносы на капремонт), если иное не предусмотрено договором.
• Иметь право требовать досрочного расторжения при грубом нарушении условий (порча имущества, неуплата КУ более 3 месяцев, использование не по назначению).

Порядок расчетов за коммунальные услуги и ремонт (Пример заполнения)

Вариант: Ссудополучатель оплачивает КУ и несет расходы по текущему ремонту поровну с Ссудодателем.

1. Квитанции/уведомления об оплате КУ Ссудополучатель предоставляет Ссудодателю ежемесячно до числа следующего месяца.
2. Расходы на материалы для текущего ремонта (краска, обои, сантехника) Ссудополучатель приобретает за свой счет, чек предоставляет Ссудодателю. Стоимость работ (мастеров) делится поровну (50/50) при предъявлении сметы и акта выполненных работ.
3. Счетчики индивидуального учета (ИПУ) сдаются в госповерку за счет Ссудодателя (собственника), показания снимаются ежемесячно совместно.

Ответственность сторон

• За порчу имущества (мебели, техники, инженерных систем) — полная материальная ответственность Ссудополучателя (оценка по акту осмотра/чекам).
• За неуплату КУ — пени/штрафы взыскиваются с виновной стороны; долги по КУ могут быть взысканы с собственника (ссудодателя) судебным порядком, что дает право регресса к Ссудополучителю.
• Неустойка за просрочку исполнения обязательств: % от суммы долга за каждый день просрочки (не более ключевой ставки ЦБ РФ).

Порядок расторжения и изменения договора

• По соглашению сторон в любой момент (доп. соглашение).
• В одностороннем порядке:
  • Ссудодатель — при грубом нарушении (п. 6.3), а также при необходимости жилья для себя/близких родственников (если срок неопределенный — с уведомлением за 3 месяца, ст. 610 ГК РФ).
  • Ссудополучатель — в любой момент, уведомив Ссудодателя за дней (для неопределенного срока) или по основаниям ст. 610 ГК РФ (непригодность к жилью).
• При расторжении Ссудополучатель выезжает в течение дней, подписывает Акт возврата.

Заключительные положения

• Договор в экземплярах (по одному для каждой стороны + один для Росреестра при регистрации).
• Адреса и реквизиты сторон для уведомлений:
  • Ссудодатель: г. , ул. , д. , кв. , тел. +7 () —, e-mail: *@*.ru
  • Ссудополучатель: г. , ул. , д. , кв. , тел. +7 () —, e-mail: @.ru
• Споры — в суде по месту нахождения недвижимости (АПК РФ / ГПК РФ в зависимости от статуса сторон).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Ссудодатель: _______________ /Иванов И.И./

Ссудополучатель: _______________ /Петров П.П./

Приложения (неотъемлемые части)

1. Акт приема-передачи жилого помещения (с описанием состояния стен, полов, окон, дверей, сантехники, электрооборудования, наличия мебели/техники, показаний счетчиков). Критически важно для избежания споров при выезде.
2. Инвентаризационная ведомость имущества (если квартира меблированная).
3. Копии паспортов сторон (страницы с фото, пропиской).
4. Документы на право собственности (выписка ЕГРН, свидетельство).
5. Согласие супруга(и) ссудодателя (если квартира в совместной собственности, нотариальная форма не обязательна, но желательна простая письменная).
6. Согласие собственника (если ссудодатель — арендатор) на субаренду/бесплатное пользование.

Государственная регистрация: когда обязательна?

Согласно ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ и ст. 609 ГК РФ, регистрация в Росреестре обязательна, если:

• Срок договора 1 год и более.
• Ссудодатель, юридическое лицо (независимо от срока).

Если ссудодатель — физлицо и срок менее 1 года — регистрация не требуется (договор действует между сторонами с момента подписания).

Госпошлина (на 2024-2026 гг.): для физлиц, 2 000 руб. за одно помещение (оплачивается зачастую Ссудополучателем или поровну). Срок регистрации: 7-9 рабочих дней (через МФЦ) или 5-7 дней (электронно).

Налоговые последствия

• Ссудодатель (физлицо): Дохода нет (договор безвозмездный) → НДФЛ не удерживается, декларация 3-НДФЛ не сдается. Но платит налог на имущество.
• Ссудополучатель (физлицо): Экономия на аренде не считается доходом (ст. 217 НК РФ — доходы в виде имущественных прав, полученные бесплатно, не облагаются, если это не признано налогооблагаемым доходом в иных статтях; по суду практики — экономия на жилье не облагается).
• Ссудодатель (юрлицо): Расходы на содержание имущества (амортизация, налог на имущество, капремонт) учитываются в убытки по налогу на прибыль. Стоимость безвозмездного пользования может признаваться доходом Ссудополучателя-юрлица (ст. 250 НК РФ).

Типичные ошибки и риски (Чек-лист перед подписанием)

• Отсутствие Акта приема-передачи. Риск: Ссудодатель потребует ремонт «евростандарта» при выезде, хотя сдавал «бабушкину» ремонт.
• Нечеткая формулировка «безвозмездного» характера. Если в договоре написано «плата за пользование 0 руб., но наниматель платит все КУ и ремонт» — налоговая может переквалифицировать в аренду (материальная выгода). Решение: четко писать: «Арендная плата отсутствует. Оплата КУ/ремонт — это исполнение обязательств по содержанию, а не плата за пользование».
• Игнорирование согласия супруга. Риск: сделка оспаривается в суде (ст. 35 СК РФ).
• Отсутствие условия о порядке уведомлений. Риск: невозможно доказать в суде, что уведомление о расторжении получено (адреса *).
• Передача в пользование единственного жилья ссудополучателю, имеющему долги. Риск: наложение ареста на долю/квартиру судебными приставами (хотя арест на праве пользования сложен, но возможен запрет регистрационных действий).

Отличия от смежных договоров

Актуальные образцы и бланки на 2024–2026 годы

На правовых порталах (КонсультантПлюс, Гарант, Договор-Юрист.Ру, Правовед и др.) доступны актуальные конструкторы и бланки. При скачивании обратите внимание на дату обновления (должна быть не старше 2023-2024 гг., учитывая поправки в ФЗ-218 и НК РФ).

Рекомендуемая структура файла для скачивания (DOCX/PDF):

• Титульный лист (название, город, дата).
• Основной текст договора (10-15 разделов).
• Приложение 1: Акт приема-передачи (с фотофиксацией дефектов — опционально, но полезно).
• Приложение 2: Инвентаризация имущества.
• Приложение 3: Схема счетчиков (типы, заводские номера, даты поверки).
• Приложение 4: Реквизиты и контакты сторон (телефоны +7 () —, email *@*.ru).

Договор безвозмездного найма (ссуды) жилого помещения — гибкий инструмент для передачи жилья родственникам, друзьям или сотрудникам без налоговых последствий от дохода от аренды. Ключ к безопасности — детальная проработка распределения расходов на КУ и ремонт, обязательное составление Акта приема-передачи с фото/видео и соблюдение правил регистрации при сроках от 1 года.

Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с юристом по жилищному праву для учета специфики вашей ситуации (доля в собственности, ипотека, несовершеннолетние дети, приватизация и т.д.).

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база актуальна на . Персональные данные (ФИО, адреса, телефоны, паспорта) в примерах замаскированы символами *.