Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Составление грамотного договора аренды квартиры, это фундамент безопасных и спокойных отношений между арендодателем (сдающим жилье) и нанимателем (снявшим жилье). В Алматы, как и во всем Казахстане, данные отношения регулируются Гражданским кодексом РК (Общая часть, Статья 540 и далее) и Законом РК «Об жилищных отношениях». Ниже представлен подробный разбор структуры договора, обязательных условий и нюансов, актуальных на .

Обязательные элементы договора (Суть сделки)

Согласно ст. 543 ГК РК, договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Устные соглашения не имеют юридической силы при возникновении споров. Обязательные пункты, без которых договор может быть признан незаключенным:

Предмет договора: Точное описание квартиры (адрес: г. Алматы, ул. , д. , кв. *, площадь, количество комнат, кадастровый номер, если есть).
Стороны: Полные паспортные данные (ФИО, ИИН, номер удостоверения личности, кем выдан, когда, адрес регистрации).
- Арендодатель: Иванов И.И. (ИИН )
- Наниматель: Петров П.П. (ИИН )
Срок аренды: Краткосрочный (до года) или долгосрочный (более года). Важно: Договоры на срок более 1 года подлежат государственной регистрации в Центре обслуживания населения (ЦОН) или через eGov.
Арендная плата: Сумма в тенге (КЗТ), порядок и сроки оплаты (например, «ежемесячно до 5-го числа следующего месяца»), способ перевода (на карту Kaspi/Jusan/Halyk № или наличные с распиской).

Ключевые разделы договора: детальная проработка

Опись имущества (Акт приема-передачи) — Критически важный приложение

Информация из интернета подтверждает: «Опись имущества к договору аренду гарантия для сторон, что после не возникнет споров о повреждении или порче техники, мебели».

Этот документ подписывается одновременно с договором. Он должен содержать:

Перечень всей мебели и техники (холодильник Samsung RB, Стиральная машина LG F, диван, кровать и т.д.).
Состояние каждого предмета: «новое», «хорошее», «есть царапина на фасаде», «требует ремонта».
Показания счетчиков на момент заселения: Электричество (* кВт), ХВС ( м3), ГВС ( м3), Газ (* м3).
Фото/видеофиксация состояния квартиры (рекомендуется загрузить в облако с меткой времени и отправить ссылку другой стороне в мессенджере).

Права и обязанности сторон

Обязанности Арендодателя:

Сдать квартиру, пригодную для проживания (работающая сантехника, отопление, электроника).
Не вмешиваться в жизнь нанимателя без веской причины (осмотр не чаще 1 раза в квартал с уведомлением за 3 дня).
Оплачивать капитальный ремонт дома, налог на имущество (если иное не оговорено).
Своевременно устранять аварийные поломки (прорыв труб, поломка котельной), не являющиеся виной нанимателя.

Обязанности Нанимателя:

Своевременно платить аренду и коммунальные услуги (КУ) по квитанциям/чекам.
Беречь имущество, не портить ремонт.
Не субарендовать (сдавать внаем третьим лицам) без письменного согласия арендодателя.
Не использовать квартиру для коммерческих целей (офис, склад, хостел), если не оговорено иное.
При выезде вернуть квартиру в том же состоянии (за исключением естественного износа).

Обеспечение исполнения обязательств (Залог / Страховой вклад)

В Алматы стандартная практика — залог в размере 1 месячной арендной платы.

Залог передается при подписании договора.
Возвращается в течение 3-7 календарных дней после выезда и подписания Акта приема-передачи при выезде.
Основания для удержания: долги по КУ, порча имущества (с подтверждением чеками/актами), ущерб соседам (затопление).
Рекомендуется прописать: «Залог НЕ зачитывается в счет последнего месяца аренды».

Коммунальные платежи и счетчики

Четко зафиксируйте, кто и что платит. Стандартные варианты:

Вариант А: Аренда «под ключ» (фиксированная сумма включает КУ). Выгодно нанимателю, риск на арендодателе (тарифы растут).
Вариант Б (чаще): Аренда + КУ по счетчикам отдельно. Наниматель платит за электричество, воду, газ, интернет/ТВ. Арендодатель платит за содержание дома, вывоз мусора (если не входит в КУ).
Обязательно укажите, чьи имена стоят в лицевых счетах КУ (обычно у собственника). Наниматель оплачивает по квитанциям арендодателя или переводит на карту по фото квитанций.

Порядок расторжения договора

Ст. 559 ГК РК дает право расторгнуть договор:

По соглашению сторон (в любой момент).
В одностороннем порядке:
- Наниматель — предупредив за 3 месяца (если иной срок не установлен договором, обычно договариваются за 1 месяц).
- Арендодатель — только по основаниям ст. 559 ГК РК (неплата более 2 раз подряд, порча имущества, использование не по назначению) и через суд (или заранее оговоренную процедуру уведомления за 1 месяц с возвратом залога).

Важно: Пропишите штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0.1-0.5% от суммы долга за каждый день просрочки).

Особенности для Алматы (Локальный контекст)

Регистрация по месту пребывания (Временная регистрация)

Наниматель, прибывающий из другого города/страны, обязан зарегистрироваться по месту пребывания в течение 1 месяца (для граждан РК) или 3 дней (для инострацев).

Арендодатель обязан дать согласие на регистрацию (письменное заявление в ЦОН/еГов).
Отказ в регистрации — основание для штрафов на собственника (ст. 487 КоАП РК).
Регистрация НЕ дает прав собственности на квартиру.

Налогообложение дохода арендодателя

С 2024-2025 годов налоговый кодекс РК ужесточил контроль. Арендодатель (физлицо) должен платить ИПН (10%) с дохода.

Можно оформить патент (если сдает 1 квартиру), упрощенный режим.
Можно платить как частное лицо через приложение e-Salyq Biznes / eGov к 31 марта следующего года.
В договоре часто пишут: «Налоги за счет арендодателя», но налоговая инспекция может требовать удержание у источника, если наниматель — налоговый агент (юридическое лицо/ИП). Если наниматель, физлицо, платит арендодатель сам.

Нотариальное удостоверение (По желанию, но полезно)

Договор на срок менее 1 года не требует нотариата. Но нотариально удостоверенный договор дает преимущество: при невыплате аренды можно сразу обратиться к приставу-исполнителю с исполнительным надписью, минуя суд (экономия 1-2 месяцев). Стоимость нотариата в Алматы ~ 10-15 МРП (около 35 000 ⸺ 50 000 тенге).

Типовая структура документа (Шаблон для заполнения)

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. Алматы «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, ИИН , удостоверение личности № *, выдан *, проживающий по адресу: г. Алматы, ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,
и
Наниматель: Петров Петр Петрович, ИИН , удостоверение личности № *, выдан , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель сдает в аренду, а Наниматель принимает в аренду жиловое помещение — квартиру № *, общей площадью кв.м, жилая площадь кв.м, -комнатная, расположенная по адресу: г. Алматы, ул. , д. , подъезд *, этаж .
Квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство о праве № от / Запись в реестре № *).
Состояние квартиры, комплектность мебели и техники подтверждаются Актом приема-передачи № 1 и Описью имущества (Приложение № 1), являющимися неотъемлемыми частями договора.

СРОК ДОГОВОРА
Договор заключается на срок с «___» ________ 202_ г. по «___» ________ 202_ г. ( месяцев/лет).
Продление возможно по соглашению сторон в письменной форме не позднее чем за 30 дней до окончания срока.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Ежемесячная арендная плата составляет 000 () тенге в месяц.
Оплата производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца за прошедший месяц (или авансом за предстоящий — по согласованию).
Способ оплаты: безналичный перевод на карту Kaspi Bank / Halyk Bank / Jusan Bank № (получатель: Иванов И.И.) с указанием назначения «Аренда кв. *, ул. *, за ___ месяц 202_ г.».
Коммунальные услуги (электроэнергия, ХВС, ГВС, газ, отопление, если индивидуальные счетчики) оплачиваются Нанимателем дополнительно по показаниям счетчиков за текущий месяц в течение 5 дней после выставления квитанций/фото показаний.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (ЗАЛОГ)
Наниматель вносит страховой вклад (залог) в размере 000 () тенге (равен 1 месячной аренде) при подписании договора.
Залог возвращается Нанимателю в течение 5 (пяти) рабочих дней после расторжения договора и подписания Акта приема-передачи при выезде за вычетом задолженностей/ущерба.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
(Здесь вставляют детальные пункты из раздела 2.2 данной статьи)

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку оплаты аренды/КУ, пени 0.3% от суммы долга за каждый день просрочки.
За порчу имущества — полная компенсация рыночной стоимости ремонта/замены.
Арендодатель не несет ответственности за вещи Нанимателя при ЧП (пожар, затопление сверху, кража), если не виновен.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Наниматель вправе расторгнуть договор, уведомив Арендодателя за 30 (тридцать) календарных дней письменно (в мессенджере/почте/наручно под роспись).
Арендодатель вправе расторгнуть договор при системной (2 и более раза подряд) неоплате аренды/КУ, уведомив за 30 дней, или немедленно — при порче имущества/использовании не по назначению (с подтверждением актом/полицией).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Споры решаются переговорами, в судебном порядке по месту нахождения квартиры (суд г. Алматы, соответствующий район).
Договор в 2 (двух) экземплярах, по одному у каждой стороны, имеющих равную юридическую силу.
Адреса и реквизиты сторон для уведомлений:
Арендодатель: тел. +7 () --, email: @.
Наниматель: тел. +7 () --, email: @.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: _______________ / Иванов И.И. /

Наниматель: _______________ / Петров П.П. /

Чек-лист перед подписанием (Что проверить)

Собственник ли подписывает? Проверьте удостоверение личности и выписку из реестра прав (можно запросить в ЦОН или eGov) — ФИО в договоре и в выписке должны совпадать на 100%.
Обременения? В выписке проверьте раздел «Обременения» — нет ли заклад, арестов, судебных споров.
Доверенность? Если подписывает представитель — проверьте нотариальную доверенность (срок действия, полномочия «подписание договора аренды», отзыв).
Счетчики? Сфотографируйте показания вместе с хозяином/арендатором, отправьте в общий чат.
Ключи? Получите все комплекты ключей (входная дверь, межкомнатные, почтовый ящик, домофон/ключ от подъезда). Подпишите акт передачи ключей.
Соседи/Консьерж? Познакомьтесь, уточните правила дома (тишины, мусор, парковка).

Частые ошибки и риски

Отсутствие Описи имущества. Главная причина споров при выезде: «Ты сломал диван», «А он был сломан». Фото/видео + подписанная опись = ваша защита.
Залог зачисляют в последний месяц. Арендодатель остается без денег на ремонт после выезда грязных нанимателей. Никогда не соглашайтесь на это пункт в договоре.
Неопределенность по КУ. «Платишь за всё» — и приходит счет за отопление 50 000 тг в январе. Пропишите перечень услуг и лимиты (если есть).
Сдача без договора / «на слово». Риск выселения в любой день, невозможность зарегистрироваться, невозможность вернуть залог через суд.
Игнорирование регистрации договора (срок > 1 год). Незарегистрированный долгосрочный договор не создает обременения для третьих лиц (если хозяин продаст квартиру, новый хозяин может не признать ваш договор).

Полезные ссылки и ресурсы (Алматы)

eGov.kz — проверка выписки из реестра прав (платная услуга, но быстрая), регистрация договора аренды (если > 1 года), временная регистрация нанимателя.
Госреестр (kadaster.gov.kz), проверка кадастрового номера и обременений.
e-Salyq.kz / Приложение e-Salyq Biznes — расчет и оплата ИПН арендодателем.
Колл-центр 1414 — консультации по жилищному законодательству.
Суды г. Алматы (sud.gov.kz) — поиск судебных дел по ФИО/ИИН сторон (проверка надежности контрагента).

Дисclaimer: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Заключая сделку с недвижимостью в Алматы, рекомендуется проконсультироваться с профессиональным юристом или нотариусом для учета индивидуальных рисков. Учтите, что законодательство РК может меняться; актуальность норм ГК РК и НК РК проверена на .