Аренда жилого дома на сутки (краткосрочная аренда) — это популярный способ заработка для собственников и удобный вариант размещения для гостей․ Однако устные договоренности не защищают ни одну из сторон․ Только грамотно составленный договор аренды (договор найма) и приложение к нему — акт приема-передачи с описью имущества, гарантируют сохранность имущества арендодателя и спокойствие нанимателя․
Ниже представлена подробная статья со структурой договора, разбором ключевых условий и готовым шаблоном, который можно адаптировать под свою ситуацию․ Внимание: все персональные данные (ФИО, адреса, телефоны, паспортные данные) в примерах заменены на маску * в целях безопасности․
Правовая природа договора: Аренда или Найм?
Согласно ГК РФ (ст․ 606, 671), если арендодатель — физическое лицо, а наниматель использует дом для проживания (не для предпринимательства), правильнее оформлять отношения договором найма жилого помещения (ст․ 671–688 ГК РФ)․ Если же сдает юридическое лицо или ИП, это договор аренды (ст․ 606–640 ГК РФ)․
На практике: название документа («Договор аренды» или «Договор найма») не меняет сути обязательств, но термин «Найм» более точен для физлиц и дает нанимателю чуть больше гарантий (например, сложнее расторгнуть договор)․ В шаблоне ниже мы используем универсальное название «Договор краткосрочной аренды (найма)»․
Обязательные условия договора (с․ 1 ст․ 432 ГК РФ)
Без этих пунктов договор считается незаключенным:
- Предмет: точный адрес дома, кадастровый номер (желательно), площадь, количество комнат, этажность․
- Срок: конкретные даты заезда и выезда (например, с 14:00 по 12:00 )․ Продление возможно только по доп․ соглашению․
- Арендная плата (цена): сумма за сутки, общая сумма, валюта (рубли), порядок оплаты (предоплата 50% / 100% при заезде), способ (наличные / перевод на карту )․
- Стороны: полные паспортные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, серия/номер паспорта, кем выдан, регистрация , телефон *)․
Ключевые разделы договора (подробный разбор)
Порядок расчетов и залог (обеспечительный платеж)
Настоятельно рекомендуется вводить залог (страховой депозит), сумму, которая удерживается при порче имущества или утере ключей․
- Размер залога: обычно 5 000 – 20 000 руб․ (или эквивалент 1-2 суток аренды)․
- Условия возврата: в день выезда после осмотра дома и сверки с описью имущества․
- Основания удержания: порча мебели, техники, сантехники, потеря ключей, сильное загрязнение, требующее профессиональной уборки․
Режим проживания и правила дома
Пропишите запреты и ограничения, чтобы избежать конфликтов с соседями и порчи имущества:
- Запрет курения внутри дома (только на террасе/во дворе)․
- Запрет на проведение мероприятий, шум после 22:00 (Закон о тишине региона )․
- Количество гостей: строго по количеству спальных мест / прописанным в договоре лицам (например, не более человек)․
- Правила обращения с техникой (стиралка, посудомойка, кондиционер, котел)․
- Наличие животных: только по согласованию, за доп․ плату․
Ответственность сторон
- Арендодатель: передать дом в пригодном состоянии, обеспечить работоспособность коммуникаций (вода, свет, газ, интернет), устранить аварийные поломки не по вине нанимателя․
- Наниматель: беречь имущество, соблюдать правила ПБ, не подсдавать дом третьим лицам (субаренда), вернуть дом в том же состоянии (за исключением естественного износа)․
- Штрафные санкции: пени за просрочку оплаты (напр․, 0․1% от суммы за день), штраф за досрочный выезд (удержание оплаченных суток), штраф за превышение количества гостей․
Акт приема-передачи и Опись имущества — ГАРАНТИЯ БЕЗОПАСНОСТИ
Это самый важный документ-приложение․ Как верно указано в справочной информации: «Опись имущества к договору аренды — гарантия для сторон, что после не возникнет споров о повреждении или порче техники, мебели»․
Что обязательно включить в Опись (Акт приема-передачи):
- Мебель: диваны, кровати, матрасы, столы, стулья, шкафы, комоды․ Указать цвет, материал, дефекты (если есть: «на диване царапина на левой ручке»)․
- Бытовая техника: холодильник, ТВ, микроволновка, чайник, фен, стиральная машина, кондиционер, водонагреватель․ Обязательно укажите модели и серийные номера (или сфотографируйте таблички)․
- Сантехника: унитаз, раковина, ванна/душ, смесители, полотенцесушитель․ Состояние эмали, герметичность соединений․
- Текстиль и белье: количество комплектов постельного белья, полотенец (банных/лицевых), одеял, подушек․ Состояние (чистое, без пятен)․
- Посуда и кухонная утварь: перечень по позициям (тарелки — 6 шт․, вилки — 6 шт․, кастрюли — 3 шт․ и т․д․)․
- Инвентарь для уборки: пылесос, ведро, швабра, ведро, средства бытовой химии․
- Ключи и пульты: от входной двери, ворот, гараж, сигнализации, кондиционера, ворот․
- Показания счетчиков: электричество (день/ночь), вода (холодная/горячая), газ․ Сфотографируйте счетчики при заезде и выезде!
Формат: Опись составляется в 2 экземплярах (по одному на сторону)․ Каждая страница нумеруется, прошивается, подписывается обеими сторонами․ Фото/видеофиксация состояния дома на момент заезда/выезда, ваш лучший друг в суде․
Образец договора (Шаблон)
Текст ниже является базовым шаблоном․ Перед использованием проконсультируйтесь с юристом с учетом регионального законодательства и специфики вашего объекта․
г․
СТОРОНЫ
Арендодатель (Наниматель — физлицо): (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан , код подразделения , прописка: , тел․: , email: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании права собственности (Свидетельство о праве № / Выписка ЕГРН от *)․
Наниматель (Арендатор): (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан , код подразделения , прописка: , тел․: , email: *, именуемый в дальнейшем «Наниматель»․
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование жилой дом (далее — «Объект»), расположенный по адресу: , площадью кв․м․, кадастровый номер: , состоящий из комнат, этажей *, с мебелью, бытовой техникой и инвентарем, указанными в Приложении № 1 (Акт приема-передачи с Описью имущества), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора․
Объект предоставляется исключительно для целей временного проживания (отдыха) Нанимателя и проживающих совместно с ним лиц (перечень в п․ 4․2)․
СРОК АРЕНДЫ
Договор заключается на срок с 14:00 «» 2026 г․ по 12:00 «» 2026 г․ (всего * суток)․
Заезд (передача ключей) производится лично Арендодателем (уполномоченным лицом) по адресу Объекта при предъявлении Нанимателем паспорта․
Выезд (возврат ключей) производится в срок до 12:00 последнего дня аренды․ Продление возможно только по письменному согласованию сторон и доп․ оплате․
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Стоимость аренды составляет * руб․ за сутки․ Общая сумма за период аренды: * руб․ (прописью: * рублей 00 копеек)․
Порядок оплаты:
- Предоплата (бронирование): * руб․ (перевод на карту * / наличные при подписании) — до «» 2026 г․
- Остаток: руб․, при заезде (передаче ключей)․
- Залог (обеспечительный платеж): * руб․ — при заезде․ Возвращается при выезде после осмотра и сверки с Описью имущества (Приложение № 1)․
Реквизиты для перевода: Получатель , Карта (банк ), СБП по телефону ․
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендодатель обязан:
- Передать Объект в чистом, санитарно-технически исправном состоянии, пригодном для проживания․
- Обеспечить работоспособность инженерных систем (водоснабжение, канализация, отопление, электричество, интернет)․
- Своевременно устранять аварийные поломки, не вызванные действиями Нанимателя․
Арендодатель имеет право:
- Проверить состояние Объекта в рабочее время (с 10:00 до 20:00) с уведомлением Нанимателя за 2 часа (для длительной аренды > 7 суток)․ При суточной аренде осмотр только при заезде/выезде․
Наниматель обязан:
- Оплатить аренду и залог в установленные сроки․
- Беречь Объект, мебель, технику, инвентарь․ Не портить имущество․
- Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные нормы, закон о тишине (после 22:00 тишина)․
- Не курить внутри дома (только на улице/террасе)․ Нарушение — штраф * руб․ + удержание залага за химчистку․
- Проживать лично и с лицами, указанными в п․ 5․4․ Подсдача (субаренда) ЗАПРЕЩЕНА․
- При выезде: вынести мусор, помыть посуду, оставить белье в мешке для грязного, выключить свет/воду/приборы, закрыть окна/двери, сдать ключи․
- Сообщить Арендодателю о любых поломках/протечках немедленно по тел․ ․
Проживающие лица (включая Нанимателя, всего не более человек):
- * (ФИО, дата рождения, паспорт ) — Наниматель;
- (ФИО, дата рождения, паспорт * / свидетельство о рождении )․
- (ФИО, дата рождения, паспорт * / свидетельство о рождении *)․
Наниматель имеет право:
- Пользоваться Объектом и всем имуществом по назначению․
- Требовать устранения недостатков, мешающих проживанию (протечки, отключение света/воды не по его вине)․
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За порчу/утерю имущества Наниматель возмещает полную стоимость замены/ремонта по чекам/оценке, удерживается из Залога․ Если ущерб > Залога — взыскивается через суд․
За нарушение правил (курение, шум, лишние гости, животные без согласия) — штраф * руб․ за каждый факт (удерживается из Залога)․
При досрочном выезде по инициативе Нанимателя — оплаченные сутки НЕ ВОЗВРАЩАЮТСЯ (кроме форс-мажора)․
При отмене бронирования Нанимателем:
- За 14+ дней до заезда — возврат 100% предоплаты․
- За 7-13 дней, возврат 50% предоплаты․
- Менее 7 дней — предоплата не возвращается․
При отмене Арендодателем — возврат 100% предоплаты + компенсация * руб․ (если не форс-мажор)․
ФОРС-МАЖОР (НЕПРЕОДОЛИМЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА)
Стороны освобождаются от ответственности при стихийных бедствиях, войне, эпидемиях, решениях госорганов, запрещающих сдачу/проживание․ Сроки сдвигаются․ Предоплата возвращается / зачет на новые даты по согласованию․
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Претензионный порядок (письменно, ответ за 10 дней)․ При нерешаемости — в суд по месту нахождения Объекта ()․
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор в 2-х экземплярах (по 1 на сторону), имеют равную силу․
Приложения: №1 — Акт приема-передачи с Описью имущества ( стр․); №2 — Копии паспортов сторон․
Стороны подтверждают, что ознакомлены с условиями, не имеют претензий к состоянию Объекта на момент подписания (кроме замечаний в Акте №1)․
ПОДПИСИ СТОРОН:
АРЕНДОДАТЕЛЬ: _______________ / * /
(Подпись) (Расшифровка) (Дата)
НАЕМЩИК: _______________ / * /
(Подпись) (Расшифровка) (Дата)
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К ДОГОВОРУ №
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ДОМА С ОПИСЬЮ ИМУЩЕСТВА
г․ «» 2026 г․
Мы, нижеподписавшиеся, Арендодатель и Наниматель , составили настоящий Акт о том, что Арендодатель передает, а Наниматель принимает Жилой дом по адресу: в аренду на срок с 14:00 «» 2026 г․ по 12:00 «» 2026 г․
СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА И ОПИСЬ ИМУЩЕСТВА (Заезд):
| № | Наименование / Зона | Кол-во / Характеристики | Состояние при заезде (дефекты, царапины, работает/нет) | Состояние при выезде (заполняется при выезде) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Входная дверь / Ключи | Ключей: * шт․ (вход, ворот, гараж) | Работают, без дефектов | |
| 2 | Счетчики: Электричество | День: * кВт·ч / Ночь: * кВт·ч | Фото зафиксировано | |
| 3 | Счетчики: Вода (Х/Г) | Холодная: * м3 / Горячая: * м3 | Фото зафиксировано | |
| 4 | Гостиная: Диван | 1 шт․, ткань , цвет | Чистый, царапина на левой ручке (фото) | |
| 5 | Гостиная: Телевизор | Samsung * / SN: | Включается, пульт работает, экран цел | |
| 6 | Кухня: Холодильник | Bosch / SN: | Работает, чистый внутри, полки целы | |
| 7 | Кухня: Посуда (тарелки, кружки, приборы) | По перечню в приложении ( поз․) | Полный комплект, чистая, без сколов | |
| 8 | Спальня 1: Кровать + матрас | 1+1, белье: * компл․ | Чистое белье в пакете, матрас без пятен | |
| 9 | Ванная комната: Сантехника | Унитаз, раковина, душ; кабина | Смесители не текут, эмаль целая | |
| 10 | Белье/Полотенца | Постельное: * компл․ / Полотенца: * шт․ | Чистые, отглаженные, в комплектах | |
| ․․․ | Продолжить перечень по всем комнатам и позициям․․; | |||
ЗАМЕЧАНИЯ НАЙМАТЕЛЯ ПРИ ЗАЕЗДЕ (если есть): *
ПОКАЗАНИЯ СЧЕТЧИКОВ ПРИ ВЫЕЗДЕ (заполняется «» 2026 г․):
Электричество (Д/Н): / * кВт·ч | Вода (Х/Г): * / * м3
УЩЕРБ / НЕДОСТАЧИ ПРИ ВЫЕЗДЕ (если есть): *
ЗАЛОГ ВОЗВРАЩЕН НАЙМАТЕЛЮ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ / УДЕРЖАН ЧАСТИЧНО (* руб․) ПО ПРИЧИНЕ:
ПОДПИСИ ПРИ ЗАЕЗДЕ:
Арендодатель: _______________ / / Наниматель: _______________ / * /
ПОДПИСИ ПРИ ВЫЕЗДЕ:
Арендодатель: _______________ / * / Наниматель: _______________ / * /
Чек-лист: что сделать ПЕРЕД подписанием (для арендодателя)
- Проверьте паспорт нанимателя (оригинал!)․ Сфотографируйте разворот с фото и пропиской (с согласия)․ Запишите телефон — позвоните на месте, чтобы проверить, что он рабочий․
- Подготовьте дом: генеральная уборка, свежее белье/полотенца (упакованные в пакеты), работающая техника, наличие расходников (бумага, мыло, салфетки, мусорные пакеты)․
- Сделайте фото/видео каждого угла, техники, счетчиков, дефектов (если есть) ДО заезда гостей․ Сохраните с датой/временем (EXIF данные)․
- Распечатайте договор в 2 экз․ + Акт приема-передачи (Опись) в 2 экз․ (лучше на плотной бумаге)․
- Подготовьте комплект ключей (подпишите ярлычки: «Вход», «Ворота», «Гараж», «Сигнализация»)․
- Передайте инструкции: Wi-Fi (QR-код), как включить отопление/кондиционер/котел, где щиток автоматов, где клапан воды/газа, контакты экстренных служб и Арендодателя․
Частые ошибки и риски
- Нет Описи имущества / Акта․ Результат: «Была новая посуда», «Диван был целым» — доказать невозможно․ Залог вернуть придется полностью․
- Не указаны показания счетчиков․ Гости уехали, оставив включенным обогреватель/кондиционер на месяц․ Спор об оплате коммунальных услуг․
- Договор на 1 человека, живет 6․ Износ в 6 раз выше, шум, риск пожара․ В договоре должен быть жесткий пункт о штрафе за каждого «лишнего» гостя (напр․, 5000 руб․/чел․/сутки)․
- Предоплата на карту «друга»/QIWI/крипта без договора․ Риск мошенничества с обеих сторон․ Всегда договор -> реквизиты в договоре -> перевод․
- Игнорирование налога․ Доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ (13% физлицо, 4-6% НПД для самозанятых, 6% УСН для ИП)․ Налоговая видит переводы на карту․
Грамотный договор краткосрочной аренды дома на сутки — это не бюрократия, а ваш финансовый щит․ Главные пиляры безопасности:
- Подписанный договор с паспортными данными (*)․
- Детальный Акт приема-передачи с Описью имущества (Приложение №1) — фото/видео каждого предмета и счетчиков․
- Залог (обеспечительный платеж), покрывающий риски мелкого ущерба․
- Четкие правила проживания (курение, шум, гости, животные) с прописанными штрафами․
Используйте приведенный выше шаблон как основу, адаптируйте под свой дом (бассейн, баня, бильярд, умный дом требуют отдельных пунктов ответственности и инструкций) и сдавайте в аренду спокойно и выгодно!
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Актуальное законодательство (ГК РФ, ЗоЗПП, региональные законы о тишине) может меняться․ Рекомендуется согласовать финальный текст договора с юристом․