Дарение недвижимости между супругами — одна из самых частых сделок в российской нотариальной практике․ Она позволяет перевести имущество в единоличную собственность одного из супругов без налоговых издержек (НДФЛ не уплачивается, так как супруги являются близкими родственниками по ст․ 217 НК РФ) и с упрощенной процедурой оценки․ Однако ошибки в документе могут привести к отказу в регистрации Росреестром или оспариванию сделки в суде․
Ниже представлен подробный разбор структуры договора, обязательных условий, нюансов оформления и образец заполнения с маскировкой персональных данных․
Правовая основа и особенности сделки
- ГК РФ (ст․ 572–576): общие правила дарения․
- СК РФ (ст․ 34, 36): имущество, приобретенное в браке, является совместным․ Дарение доли супруга другому супругу переводит имущество в личную собственность получателя․
- ФЗ «О госрегистрации недвижимости» № 218-ФЗ: порядок регистрации перехода права․
- НК РФ (ст․ 217, п․ 18․1): доход в виде имущества, полученного по договору дарения от близких родственников, не облагается НДФЛ․
Ключевые отличия от купли-продажи:
- Отсутствие денежных расчетов (бесплатно)․
- Не требуется справка о доходах/источнике средств․
- Минимальный пакет документов для Росреестра․
- Сделку можно оспорить только по ограниченным основаниям (обман, насилие, вредоносное сговоре, недееспособность дарителя)․
Обязательные условия договора (согласно ст․ 574 ГК РФ)
Договор должен быть только в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (если дарящийся — дом + земля, то это недвижимость, требующая госрегистрации, а значит, нотариус обязателен для заверения сделки, если участники хотят избежать рисков, хотя закон прямо не требует нотариата для дарения между супругами, на практике Росреестр требует нотариально заверенного согласия второго супруга или самого договора у нотариуса)․ Рекомендация: оформляйте у нотариуса․
Структура документа:
- Шапка: Название, дата, место составления (город/населенный пункт)․
- Стороны: Полные ФИО, даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации, семейное положение (в браке с кем, свидетельство о браке №․․․)․
- Предмет дарения: Точное описание дома и земельного участка по данным ЕГРН․
- Права сторон: Гарантии отсутствия обременений (залог, арест, аренда), права пользования․
- Передача/Приемка: Акт приема-передачи (составляется одновременно или позже)․
- Ответственность сторон: Последствия нарушения условий․
- Заключительные положения: Количество экземпляров, порядок регистрации, подписи․
Подробный образец договора (с маскировкой данных)
дома жилого и земельного участка
между супругами
г․ «» 202 г․
Мы, нижеподписавшиеся:
ДАРИТЕЛЬ: Иванов Иван Иванович (ФИО полностью),
родился ․; г․,
паспорт № выдан ․*․ г․,
код подразделения —,
проживающий по адресу: г․ , ул․ , д․ , кв․ ,
состоящий в браке с Петровой Анной Сергеевной (ФИО супруга/и) по свидетельству о заключении брака № от *․․ г․, выданным ЗАГС г․ ,
действующий от своего имени,
и
ПОЛУЧАТЕЛЬ: Петрова Анна Сергеевна (ФИО полностью),
родилась ․*․ г․,
паспорт * * № выдан ․*․ г․,
код подразделения —,
проживающая по адресу: г․ , ул․ , д․ , кв․ ,
состоящая в браке с Ивановым Иваном Ивановичем по свидетельству о заключении брака № от *․․ г․, выданным ЗАГС г․ ,
действующая от своего имени,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Даритель безвозмездно передает в собственность Получателю, а Получатель принимает от Дарителя принадлежащий Дарителю на праве собственности (доля 1/2 или 1/1 в зависимости от исходной формы собственности) недвижимое имущество:
А) Жилой дом:
Адрес (расположение): г․ , пос․ , ул․ , д․ *
Кадастровый номер: :::
Площадь общая: кв․ м
Капитальность: Капитальное
Назначение: Жилой
Количество этажей:
Сведения о госрегистрации права: Запись ЕГРН от ․*․ г․ № -*/- (или номер свидетельства о праве *)․
Б) Земельный участок:
Адрес (расположение): г․ *, пос․ , ул․ , д․ *
Кадастровый номер: :::
Площадь: кв․ м ( сот․)
Категория земель: Земли поселений
Вид разрешенного использования: Для ведения личного подсобного хозяйства / Для индивидуального жилищного строительства
Сведения о госрегистрации права: Запись ЕГРН от *․․ г․ № -*/*-․
Перечень передаваемого имущества исчерпывающий․ Иные объекты недвижимости, движимое имущество, находящееся в доме или на участке, в настоящий Договор не входят․
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Даритель гарантирует, что передаваемые недвижимые объекты:
- не находятся в заложе (ипотеке), не обременены правами третьих лиц (аренда, безвозмездное пользование, сервитуты);
- не подлежат изъятию по решению суда или органа исполнительного производства;
- не являются предметом спора в судебном или арбитражном процессе;
- приобретены в браке (или до брака, но не являются предметом раздельного имущества Получателя) и не подлежат разделу․
Даритель обязуется передать имущество Получателю в срок до «» 202* г․ на основании Акта приема-передачи․
Получатель принимает имущество в том состоянии, в каком оно находится на момент передачи, что подтверждается Актом приема-передачи․
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ (ДЛЯ РОСРЕЕСТРА И НАЛОГОВОЙ)
Стоимость дареного имущества для целей расчета госпошлины и представления в налоговый орган определена Сторонами в сумме () рублей 00 копеек․
Примечание: Для дарения между супругами НДФЛ не удерживается, но стоимость указывается для расчета госпошлины за регистрацию перехода права (2000 руб․ за объект + 350 руб․ за выписку, тарифы на 2024 г․)․
ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ
Стороны обязуются совместно обратиться в МФЦ или Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к Получателю в течение 10 дней со дня подписания Договора․
Расходы по оплате госпошлины, нотариальным услугам (если применимо), услугам МФЦ/ Росреестра несет Получатель / Даритель / Стороны пополам (подчеркнуть нужное)․
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае выявления обременений или прав третьих лиц, о которых Даритель не уведомил Получателя, Даритель возмещает Получателю все убытки, включая судебные издержки․
Отказ Получателя от принятия дарения после подписания Договора не влечет обязанности Дарителя выплачивать компенсацию, однако Даритель имеет право требовать возмещения расходов на регистрацию, если они были произведены․
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для регистрирующего органа (МФЦ/Росреестр)․
Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами․
Споры решаются путем переговоров, в случае неудачи — в суде по месту нахождения недвижимости․
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
ДАРИТЕЛЬ: ПОЛУЧАТЕЛЬ:
Подпись: _______________ /Иванов И․И․/ Подпись: _______________ /Петрова А․С․/
Тел․: +7 () —* Тел․: +7 (*) —
E-mail: @․ E-mail: @․
Критически важные нюансы заполнения
Описание предмета дарения (Самое важное!)
Ошибки в кадастровых номерах или адресах — причина №1 приостановки регистрации․ Данные обязательно сверяйте со свежей выпиской из ЕГРН (не старше 30 дней на момент подачи)․
- Если дом и земля имеют разные кадастровые номера — описывайте их отдельными пунктами (как в образце выше)․
- Если дом стоит на участке, который в общей собственности, а дом — в долевой, нужно дарить и долю в доме, и долю в участке․
- Укажите вида разрешенного использования (ВРИ) участка точно так, как в ЕГРН․
Согласие супруга / Брачный контракт
Поскольку имущество совместное (ст․ 34 СК РФ), дарение доли одного супруга другому требует нотариально заверенного согласия второго супруга (ст․ 35 СК РФ)․ В данном образце Получатель — это второй супруг․ Поэтому:
- Сам договор подписывают оба․
- Нотариус заверяет подписи обоих (Дарителя — как передающего, Получателя — как принимающего и дающего согласие на отчуждение доли Дарителя)․
- Если есть брачный контракт, определяющий иную правовую режим имущества, действуйте в соответствии с ним (возможно, согласие не нужно, если имущество уже раздельно)․
Налоговые последствия
НДФЛ (13%/15/30%) — НЕ УПЛАЧИВАЕТСЯ․ Основание: п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ (дарение между супругами — близкими родственниками)․
Важно: В налоговую инспекцию по месту нахождения имущества (или регистрации Получателя) все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения, с приложением копии договора и выписки ЕГРН, со ссылкой на льготу․ Нулевую декларацию сдавать обязательно, иначе штраф 1000 руб․ (ст․ 119 НК РФ)․
Госпошлина (2024 год)
- За регистрацию перехода права на жилый дом: 2 000 руб․
- За регистрацию перехода права на земельный участок: 2 000 руб․
- Выписка из ЕГРН (электронная): 350 руб․ за объект (опционально, но рекомендуется заказать сразу)․
Пакет документов для подачи в МФЦ / Росреестр
- Заявление по форме (заполняется на месте или заранее через Госуслуги/сайт Росреестра) — 1 шт․ от Получателя․
- Договор дарения — оригинал + 2 копии (на каждую сторону + на регистратор)․
- Акт приема-передачи недвижимости — оригинал + 2 копии (составляется в 3-х экземплярах)․
- Паспорта Дарителя и Получателя — оригиналы для предъявления․
- Свидетельство о браке, оригинал для предъявления (подтверждает родственные отношения для налоговой льготы и режим совместной собственности)․
- Выписка из ЕГРН на дом и на участок (свежая, не обязательна к предоставлению, регистратор запросит сам, но лучше иметь на руках для сверки)․
- Квитанции об оплате госпошлины (оригиналы или сканы при электронной подаче)․
- Нотариальное заверение договора (если оформляли у нотариуса) — оригинал․
Акт приема-передачи (Приложение к договору)
Без акта сделка считается неисполненной․ Образец структуры:
недвижимого имущества по Договору дарения № от ․*․ г․
г․ «» 202* г․
Мы, Иванов Иван Иванович (Даритель) и Петрова Анна Сергеевна (Получатель), действующие на основании Договора дарения № от ․․ г․, составили настоящий Акт о том, что:
Даритель передает, а Получатель принимает следующие объекты недвижимости:
Жилой дом, кадастровый номер :::, адрес: , площадь кв․м․
Земельный участок, кадастровый номер :*::, адрес: , площадь кв․м;
Имущество передано в надлежащем состоянии, претензий по качеству, комплектации и оформлению документов Получатель не имеет․ Ключи от дома, документы на имущество (техпаспорт, выписки ЕГРН старые, квитанции за коммуналку) переданы Получателю․
Стоимость имущества для целей договора: * руб․
Подписи:
Даритель: _______________ /Иванов И․И․/
Получатель: _______________ /Петрова А․С․/
Типичные ошибки, приводящие к отказу Росреестра
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Несовпадение кадастрового номера в договоре и ЕГРН | Приостановка регистрации (ст․ 23 № 218-ФЗ) | Заказать выписку ЕГРН за 3 дня до сделки |
| Отсутствие нотариального заверения (если требуется) или согласия супруга | Отказ в регистрации / Оспаривание сделки | Оформить у нотариуса, он сам проверит волю сторон |
| Дарение только дома без участка (или наоборот), если они связаны ст․ 35 ЗО | Нарушение ст․ 35 ЗО РФ (земля следует за домом) | Всегда дарить комплекс: дом + участок под ним |
| Неуказание доли, если имущество в долевой собственности | Неопределенность предмета договора | Писать: «долю 1/2 в праве общей долевой собственности» |
| Неподача 3-НДФЛ Получателем | Штраф 1000 руб․, вопросы у ФНС | Подать нулевую декларацию до 30․04 след․ года |
Чек-лист перед походом к нотариусу / в МФЦ
- [ ] Свежие выписки ЕГРН на дом и участок (проверить кадастровые номера, площадь, обременения)․
- [ ] Паспорта обоих супругов (действительные, не биометрические с истекшим сроком замены в 20/45 лет)․
- [ ] Свидетельство о браке (оригинал)․
- [ ] Брачный контракт (если есть) — оригинал для нотариуса․
- [ ] Технический паспорт БТИ на дом (для нотариуса/оценки, хотя для дарения оценка не обязательна, нотариус может попросить для определения стоимости для пошлины/нотариального тарифа)․
- [ ] Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (не обязательна для Росреестра, но часто просит нотариус)․
- [ ] Оплата госпошлины (лучше заранее через Госуслуги, скидка 30% на электронную подачу)․
- [ ] Готовый проект договора (нотариус его проверит и отредактирует под свой бланк)․
Договор дарения дома и земельного участка между супругами — юридически простая, но формально строгая процедура․ Главный секрет успеха — точное соответствие данных договора данным ЕГРН и соблюдение нотариальной формы (что снимает риски оспаривания в будущем)․ Используйте приведенный выше образец как базу, но обязательно согласуйте финальный текст с нотариусом, который будет заверять сделку, так как требования к формулировкам могут незначительно отличаться в зависимости от региона и конкретной ситуации (наличие несовершенных детей, ипотека, аресты, брачный контракт)․
Помните: После регистрации в Росреестре Получатель становится единоличным собственником 100% имущества․ Обратно вернуть его в совместную собственность можно только новым договором дарения или брачным контрактом․
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ Для оформления сделки обратитесь к нотариусу или юристу по недвижимости․