Важное юридическое уточнение: В российском гражданском праве термин «безвозмездная аренда» является некорректным. Аренда (ст. 606 ГК РФ) подразумевает возмездное владение и пользование. Если плата отсутствует, заключается Договор безвозмездного пользования (Договор ссуды) — ст. 689 ГК РФ. Ниже мы разберем именно этот вид договора, который на практике часто называют «безвозмездной арендой».

Правовое регулирование и основные отличия от аренды

Отношения регулируются Главой 34 ГК РФ (ст. 606–688 — аренда; ст. 689–700 — безвозмездное пользование/ссуда). Ключевые отличия:

• Отсутствие арендной платы: Ссудополучатель не платит за само пользование.
• Налоговые последствия: У ссудодателя (собственника) нет дохода по НДФЛ, у ссудополучателя — нет расходов на аренду. Однако налоговая может признать экономическую выгоду (экономию на аренде) доходом по НДФЛ (ст. 210, 212 НК РФ), если ссудополучатель — налоговый резидент.
• Обязанность по содержанию: По общему правилу (ст. 695 ГК РФ) расходы на обычное содержание и текущий ремонт несет ссудополучатель, если договором не установлено иное.
• Срок действия: Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610, 699 ГК РФ).
• Регистрация в Росреестре: Не требуется, если срок договора менее 1 года (ст. 609, 674 ГК РФ). При сроке 1 год и более — подлежит государственной регистрации.

Обязательные условия договора (Ст. 689, 690, 432 ГК РФ)

Для признания договора действительным в тексте обязательно должны быть:

1. Предмет договора: Точное описание помещения (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, инвентарный номер, этаж, часть здания).
2. Стороны: Паспортные данные собственника (Ссудодателя) и получателя (Ссудополучателя).
3. Срок действия: Календарные даты начала и окончания или условие наступления события.
4. Условие безвозмездности: Прямая фраза: «Помещение передается в безвозмездное временное пользование, плата за пользование не взимается».

Рекомендуемые дополнительные условия:

• Порядок оплаты коммунальных услуг (КУ) и электричества (по счетчикам или пропорционально).
• Ответственность за капитальный и текущий ремонт.
• Право субаренды / передачи третьим лицам (только с письменного согласия ссудодателя).
• Порядок расторжения и возврата помещения (акт приема-передачи).
• Страхование помещения (чья обязанность).

Типовая структура договора (Образец заполнения)

Ниже приведена структура документа с пояснениями. Конфиденциальные данные замаскированы ()

ШАПКА ДОКУМЕНТА

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
г. , «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Ссудодатель: , паспорт серия  № , выдан  . * г., код подразделения , прописка: г. , ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и
Ссудополучатель: , паспорт серия  № , выдан  . * г., код подразделения , прописка: г; , ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА (Ст. 689 ГК РФ)

Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование нежилое помещение назначения (офис / склад / торговое / производственное), общей площадью кв.м., расположенное по адресу: г. *, ул. , д. , пом; *.

Кадастровый номер помещения: :. Инвентарный номер: . Этаж: .

Помещение передается в состоянии, пригодном для использования по назначению, что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1), составляемым в 2-х экземплярах, имеющем такую же юридическую силу, как и настоящий Договор.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА (Ст. 610, 699 ГК РФ)

Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами и действует до «___» _________ 202_ г. (или «на неопределенный срок»).

Срок действия Договора может быть продлен по взаимному согласованию Сторон путем подписания Дополнительного соглашения.

УСЛОВИЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОСТИ И РАСХОДОВ (Ст. 695 ГК РФ)

Пользование помещением предоставляется БЕЗВОЗМЕЗДНО. Арендная плата (плата за пользование) не взимается.

Коммунальные платежи и электричество: Оплачивает Ссудополучатель на основании показаний индивидуальных приборов учета (счетчиков) / квитанций, предъявляемых Ссудодателем ежемесячно не позднее * числа следующего месяца.

Текущий ремонт и содержание: Несет Ссудополучатель (замена ламп, мелкий сантехремонт, покос травы на прилегающей территории — по согласованию).

Капитальный ремонт несущих конструкций, кровли, фундамента: Несет Ссудодатель за свой счет.

Налог на имущество физических лиц: Платит Ссудодатель (собственник).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Ссудодатель обязуется:

• Передать помещение в срок с составлением Акта приема-передачи.
• Не препятствовать законному пользованию Ссудополучателем.
• Производить капитальный ремонт в установленные сроки.
• Уведомить Ссудополучателя о намерении продать/заложить помещение не позднее чем за 30 дней (ст. 609, 617 ГК РФ).

Ссудодатель имеет право:

• Проводить осмотр помещения не чаще 1 раза в квартал с предварительным уведомлением за 3 дня.
• Требовать прекращения использования не по назначению.
• Расторгнуть договор при грубом нарушении условий (ст. 699, 450 ГК РФ).

Ссудополучатель обязуется:

• Использовать помещение строго по назначению: *.
• Своевременно оплачивать КУ и электричество (п. 3.2).
• Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные нормы, правила пользования домом.
• Не передавать помещение третьим лицам (субаренда, безвозмездное пользование) без письменного согласия Ссудодателя.
• При расторжении вернуть помещение в состоянии, соответствующем нормальному износу, с учетом Акта приема-передачи.

Ссудополучатель имеет право:

• Вносить неразделимые улучшения (покраска, укладка пола) только с письменного согласия Ссудодателя (ст. 696 ГК РФ).
• Вносить разделимые улучшения (мебель, оборудование) без согласия, забирая их при выезде.
• Требовать возмещения необходимых расходов, если они не были покрыты Ссудодателем (ст. 695 ГК РФ).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За порчу имущества (кроме нормального износа) — полная материальная ответственность виновной Стороны.

Штраф (пени) за просрочку оплаты КУ: *% от суммы долга за каждый день просрочки.

Стороны освобождаются от ответственности при форс-мажоре (ст. 401 ГК РФ) с уведомлением другой Стороны в течение 3 дней.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА (Ст. 699, 450, 451 ГК РФ)

• По соглашению Сторон в любое время (Доп. соглашение + Акт возврата).
• В одностороннем порядке (судебном или внесудебном):
  • Ссудодатель: при систематической (более 2-х раз) неоплате КУ, использовании не по назначению, порче имущества, передаче третьим лицам без согласия.
  • Ссудополучатель: если помещение непригодно для использования (скрытые дефекты, аварийность), Ссудодатель не делает кап. ремонт.
• Уведомление о расторжении направляется за 30 календарных дней почтой заказным с уведомлением или вручается под роспись.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

• Договор в 3-х экземплярах (по одному у Сторон, один — для налоговой/банка при необходимости).
• Споры решаются в суде по месту нахождения помещения (г. ).
• Адреса и реквизиты Сторон для уведомлений:

Ссудодатель:
ФИО: 
Адрес: г. *, ул. , д. , кв. *
Тел.: +7 () --
Email: 
Подпись: _____________ /  /

Ссудополучатель:
ФИО: *
Адрес: г. *, ул. , д. , кв. *
Тел.: +7 () --
Email: *
Подпись: _____________ / * /

Обязательные приложения к договору

1. Акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение № 1). Самый важный документ. Описывает состояние стен, полов, потолков, окон, дверей, инженерных сетей, наличие счетчиков (воды, электричества, тепла) с их показаниями на момент передачи. Фотофиксация (приложенная к акту) — высшая степень защиты.
2. Копии паспортов Сторон (страницы с фото, пропиской).
3. Документы на право собственности (Выписка ЕГРН, Сертификат, Договор купли-продажи/дарения/наследство).
4. Технический паспорт БТИ / План помещения (желательно).
5. Согласие супруга(и) Ссудодателя (если помещение в совместной собственности, нотариально заверенное — ст. 35 СК РФ).

Налоговые нюансы для физических лиц (2026 год)

Совет: Чтобы минимизировать риски налоговой для ИП-получателя, в договоре пропишите: «Ссудополучатель несет все расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту, оплате КУ, страховке, налогу на имущество». Тогда экономическая выгода нивелируется реальными затратами.

Частые ошибки и риски (Чек-лист перед подписанием)

• Написание «Договор аренды» в заголовке при нулевой плате. Риск: Налоговая переквалифицирует в коммерческую аренду и начيسлит НДФЛ/НДС (если ИП на общем режиме) с продавца. Пишите только «Договор безвозмездного пользования».
• Отсутствие Акта приема-передачи. Без акта невозможно доказать исходное состояние, списать счетчики, защититься от претензий по порче.
• Непрописано назначение помещения. Ссудополучатель открывает шумное производство в офисе, ссудодатель не сможет быстро расторгнуть договор.
• Игнорирование согласия супруга(и). Сделка может быть оспорена в суде в течение 1 года (ст. 177 ГК РФ).
• Срок 1 год и более без регистрации. Договор считается незаключенным для третьих лиц (покупателей, кредиторов), для Сторон — действителен, но риск потерять права при продаже здания высок.
• Передача помещения с долгами по КУ/кап. ремонту. Долги по адресу «висят» на собственнике. Пропишите в акте: «Долгов по КУ на день передачи нет» или укажите сумму, которую Ссудополучатель готов погасить за Ссудодателя (с зачетом в будущем).

Особенности расторжения по инициативе Ссудодателя (ст. 699 ГК РФ)

Ссудодатель может потребовать возврата помещения до истечения срока только в случаях:

1. Ссудополучатель использует вещь не по назначению (п. 1 ст. 699 ГК РФ).
2. Передал право пользования третьему лицу без согласия (субаренда, бесплатное пользование).
3. Грубо нарушает правила пользования, создает угрозу гибели/порчи вещи (п. 2 ст. 699 ГК РФ).
4. Не производит обязательный текущий ремонт (если это его обязанность по договору/закону), вещь приходит в негодность.

Процедура: Претензия (заказное письмо) -> Иск в суд -> Решение суда -> Исполнительный лист -> Приставы -> Выселение. Самовольное выселение (смена замков, отключение электричества) — недопустимо (ст. 302 ГК РФ, защита владения).

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариальное заверение?

Нет. Письменная простая форма достаточна (ст. 689, 434 ГК РФ). Нотариус нужен только для согласия супруга(и) или если сами Стороны хотят придать документу большей доказательной силы (исполнительную надпись нотариус ставит только на денежные обязательства, здесь их нет).

Можно ли передать помещение в безвозмездное пользование ИП/Юрлицу?

Да. Договор будет между Физлицом (Ссудодатель) и ИП/Юрлицом (Ссудополучатель). Правила те же (Гл. 34 ГК РФ). Но налоговые риски для ИП/Юрлица выше (материальная выгода).

Что если Ссудодатель продаст помещение?

Покупатель становится новым Ссудодателем (ст. 617 ГК РФ — «покупка не ломает ссуду/аренду»). Договор продолжает действовать. Ссудодатель обязан уведомить Ссудополучателя о продаже.

Как вернуть НДС, если Ссудодатель на ОСНО?

Безвозмездная передача имущества в пользование не является реализацией (п. 2 ст. 39 НК РФ), НДС не начисляется. Но если Ссудополучатель делает капитальный ремонт за свой счет, это может считаться оплатой (бартер), тогда у Ссудодателя база НДС = стоимость работ. Лучше прописать: «Кап. ремонт за счет Ссудодателя» или оформить отдельным договором подряда.

Где скачать актуальный бланк (Word / PDF)

Вы можете использовать проверенные юридические порталы для скачивания редактируемого шаблона:

• Договор-Юрист.Ру — раздел «Договор безвозмездного пользования» (версии 2024–2026 гг.).
• КонсультантПлюс / Гарант — банки форм (требуется подписка).
• Сайт ФНС России — иногда публикуют типовые формы для налоговых целей.
• Правовые порталы (FreshDoc, Docspad, YuristOnline) — бесплатные образцы с комментариями.

Важно: Любой скачанный шаблон обязательно адаптируйте под свою ситуацию (адрес, назначение, кто платит КУ, срок, ремонт). «Шаблон из интернета» без правки юристом — частая причина судов.

Резюме: пошаговый алгоритм оформления

1. Согласовать устно все условия: срок, КУ, ремонт, назначение.
2. Подготовить документы: выписку ЕГРН (не старше 30 дней), паспорта, согласие супруга(и) при необходимости.
3. Заполнить Договор (3 экз.) и Акт приема-передачи (2 экз.) с фотофиксацией и показаниями счетчиков.
4. Подписать все экземпляры своими руками (подпись + расшифровка ФИО).
5. Если срок ≥ 1 год — подать на регистрацию в МФЦ/Росреестр (госпошлина 2000 руб. за объект, срок 9 рабочих дней).
6. Ссудополучатель заселяется, переоформляет договоры на КУ/электричество на себя (по согласованию с Ссудодателем).
7. Хранить свой экземпляр до полного завершения отношений + 3 года (СОЛ).