Акт приема-передачи — это неотъемлемая часть договора безвозмездного пользования (коммодата) жилым помещением. Согласно ст. 689 ГК РФ, вещь передается пользователю в состоянии, пригодном для использования по назначению. Акт фиксирует это состояние на момент передачи и приеме, защищая права обеих сторон от будущих споров о порче имущества, наличии счетчиков, мебели или дефектов.

Ниже представлено подробное описание структуры документа, ключевых условий и готовый образец, который можно адаптировать под свою ситуацию.

Юридическое значение акта

• Доказательная сила: В суде акт является основным доказательством состояния квартиры на момент вручения ключей.
• Расчет коммунальных услуг: Показания счетчиков (воды, электричества, газа), зафиксированные в акте, служат отправной точкой для начислений.
• Охрана имущества собственника: Перечень мебели, техники и отделки с описанием их состояния исключает необоснованные претензии пользователя или скрытие порчи собственником.
• Основание для регистрации: При необходимости временной регистрации пользователя (по месту пребывания) у МФЦ/МВД может потребоваться копия акта.

Обязательные реквизиты документа

Согласно ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете» и деловой практике, акт должен содержать:

1. Наименование документа: «Акт приема-передажи жилого помещения по договору безвозмездного пользования».
2. Дата и место составления: Город, дата (число, месяц, год словами и цифрами).
3. Ссылка на основание: Номер и дата договора безвозмездного пользования.
4. Стороны (Сдатель / Наемодатель и Пользователь / Наемодатель): Полные ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения), адрес регистрации. В публичных образцах данные маскируются: ФИО: * . *, Паспорт: * № * , выдан * *.
5. Объект передачи: Точный адрес квартиры (город, улица, дом, корпус, квартира), кадастровый номер (желательно), площадь, количество комнат. Адрес: г. , ул. , д. , кв. *.
6. Состояние помещения: Подробное описание (см. раздел 4).
7. Показания приборов учета: Водомеров, электросчетчиков, газомеров, теплосчетчиков.
8. Ключи и средства доступа: Количество комплектов ключей от входной двери, межкомнатных дверей, почтового ящика, домофона/ключа-фишки.
9. Подписи сторон: Расшифровка подписей (ФИО полностью).

Структура акта: пошаговое заполнение

Шапка документа

ГОРОД ______________ «___» _____________ 20__ г.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
по Договору безвозмездного пользования № ___ от «___» ________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Сдатель (Наемодатель): * * , паспорт серия  № * , выдан * * «___» ________ 20__ г., код подразделения -, прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Сдатель», с одной стороны,
Пользователь (Наемодатель):  * , паспорт серия  № * , выдан * * «___» ________ 20__ г., код подразделения -, прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Пользователь», с другой стороны,
составили настоящий Акт о том, что Сдатель передает, а Пользователь принимает в безвозмездное пользование жиловое помещение на условиях Договора № ___ от «___» ________ 20__ г.

Описание объекта (Пункт 1)

ПРЕДМЕТ АКТА
Сдатель передает, а Пользователь принимает в безвозмездное пользование жиловое помещение (квартиру) следующего описания:

 
Адрес: г. *, ул. , д. , кв. *
 
Кадастровый номер: ::: (по выписке из ЕГРН)
 
Общая площадь: ,* кв. м (жилая: *,* кв. м)
 
Количество комнат: * (изолированных: )
 
Этаж:  из *
 
Тип дома: кирпичный / панельный / монолитный / деревянный

Помещение передается вместе с принадлежащим ему имуществом, перечень которого приведен в Приложении № 1 к настоящему Акту (Инвентаризационная ведомость).

Состояние помещения и коммуникаций (Пункт 2 — самый важный)

СОСТОЯНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ И КОММУНИКАЦИЙ
Стороны подтверждают, что на момент передачи жиловое помещение находится в хорошем / удовлетворительном / требует косметического ремонта состоянии, пригодном для постоянного проживания.
Состояние инженерных систем и коммуникаций:

 
Система / Элемент
Состояние (Работает/Не работает/Дефекты)
Примечания
 
Электропроводка / Щиток
Работает
Автоматы: * шт. (Вводной * А, Группы:  А)
 
Водоснабжение / Канализация
Работает
Течь нет, давление нормальное. Смесители: работают.
 
Газоснабжение (при наличии)
Работает
Газовая плита: работает. Договор с газовой службой: № *.
 
Отопление / Радиаторы
Работает
Теплосчетчики:  шт. Пробки на кранах: установлены.
 
Вентиляция
Работает
Тяга проверена (свечой/бумажкой).
 
Окна / Двери (входная, балконная, межкомнатные)
Хорошее
Двойные стеклопакеты / Деревянные. Замки: работают. Ключи: * компл.
 
Сантехника (ванна, унитаз, раковина)
Хорошее
Сколов, трешин нет. Сифоны чистые.

Отделочные работы: стены (покраска/обои/плитка) — ; пол (ламинат/плитка/линолеум/паркет) — ; потолок (побелен/натяжной/подвесной) — . Дефектов не обнаружено / Обнаружены дефекты: описание дефектов (скол на плитке в с/у, царапина на ламинате в к.1).

Показания приборов учета (Пункт 3)

Критически важный пункт для расчетов по ЖКХ.

ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА (на «___» ________ 20__ г.)

 
Тип счетчика
Номер прибора / Год поверки
Показания (м³ / кВт·ч / Гкал)
Дата след. поверки
 
ХВС (Холодная вода)
№  / 20*
20* г.
 
ГВС (Горячая вода)
№  / 20*
20* г.
 
Электроэнергия (День/Ночь/Общ.)
№  / 20
* /  / 
20 г.
 
Газ (при наличии)
№  / 20*
20* г.
 
Теплоэнергия (при наличии)
№  / 20*
20* г.

Стороны подтверждают достоверность указанных показаний своими подписями.

Ключи и доступ (Пункт 4)

ПЕРЕДАЧА КЛЮЧЕЙ И СРЕДСТВ ДОСТУПА
Сдатель передает, а Пользователь принимает следующие ключи и устройства доступа:

 
Входная дверь квартиры: * комплект(а) ключей (цилиндр / сувалдный / электронный).
 
Дверь на балкон/лоджию: * комплект(а).
 
Межкомнатные двери: * комплект(а) (при наличии замков).
 
Почтовый ящик (квартирный / в холле): * ключ(ей).
 
Домофон / Ключ-фишка / Кодовый замок подъезда: * шт. / Код:  (передан устно/написан в приложении).
 
Ключи от кладовки / чердака / гаража (если входит в договор):  шт.

Пользователь подтверждает получение всех перечисленных ключей и работоспособность замков.

Ответственность и порядок возврата (Пункт 5-6)

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Пользователь обязуется бережно относиться к жилому помещению, инженерному оборудованию и имуществу, переданному в пользование.
Пользователь несет ответственность за порчу или утрату имущества, если не докажет, что порча/утрата произошла не по его вине (п. 2 ст. 689, ст. 700 ГК РФ).
Незначительный износ жилого помещения и имущества, возникший вследствие их надлежащего использования по назначению, не подлежит возмещению Пользователем (п. 2 ст. 689 ГК РФ).
При обнаружении скрытых дефектов, о которых Сдатель не предупредил, Пользователь имеет право требовать их устранения или расторжения договора (ст. 691 ГК РФ).

ПОРЯДОК ВОЗВРАТА ПОМЕЩЕНИЯ
При окончании срока договора или его досрочном расторжении Пользователь возвращает помещение Сдателю на основании отдельного Акта приема-передачи (возврата).
Помещение должно быть возвращено в состоянии, соответствующем описанному в настоящем Акте, за вычетом естественного износа.
Ключи возвращаются в полном составе, указанном в п. 4 настоящего Акта.
Расчеты за коммунальные услуги производятся на основании показаний счетчиков на день возврата.

Заключительная часть и подписи

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Акт составлен в  экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для Сдателя и Пользователя (и для налоговой/МФЦ при необходимости).
Стороны подтверждают, что претензий по качеству и комплектации переданного помещения и имущества на момент подписания не имеют.
Приложения к настоящему Акту (Инвентаризационная ведомость имущества, Фотофиксация состояния, Схема расстановки мебели) являются его неотъемлемой частью.




 

 

 СДАТЕЛЬ / НАЕМОДАТЕЛЬ

 Подпись: _________________ / * * *

 М.П. (при наличии печати)

 
 

 ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ / НАЕМОДАТЕЛЬ

 Подпись: _________________ / * * *

 М.П. (при наличии печати)

 
 

Приложение № 1: Инвентаризационная ведомость имущества (Обязательно при наличии мебели/техники)

Если квартира сдается с мебелью и техникой, обязательно составьте приложение. Без него невозможно взыскать стоимость испорченной техники или пропавшей мебели.

Образец заполнения строки ведомости:

Подписи сторон на каждой странице приложения обязательны.

Дополнительные рекомендации (Best Practices)

• Фото/Видео фиксация: Снимите видеообход квартиры с включенной датой/временем (или газетой с датой) на телефоне. Проговорите вслух: «Сегодня число, передаем квартиру по адресу *. Показания счетчиков такие-то. Дефекты: вот этот скол…». Файл сохраните в облаке и передайте ссылку другой стороне. Приложите QR-код на видео к акту.
• Скрытые дефекты: Проверьте работу слива в ванной/унитазе, нагрев воды, все розетки (тестером), работу кондиционера (на охлаждение/обогрев), герметичность окон.
• Договор vs Акт: Акт не заменяет Договор. Договор устанавливает правила (срок, права, обязанности, ответственность), Акт — факт передачи и состояние на момент «Х».
• Налоги: Если Сдатель — физлицо, доход от безвозмездного пользования НДФЛ не облагается (п. 17 ст. 217 НК РФ), но если Пользователь — юрлицо, у Сдателя может возникнуть объект налогообложения по имущественному налогу (кадастровая стоимость).
• Регистрация акта: Нотариальное заверение акта не обязательно (ст. 674 ГК РФ — письменная форма договора достаточно), но придает ему большей доказательной силе и исключает оспаривание подписей.

Типичные ошибки, которых стоит избегать

1. Фраза «Квартира в хорошем состоянии» без деталей. В суде это не докажет, что дырка в стене была до заселения.
2. Отсутствие показаний счетчиков. Приведет к начислению по нормативу или спорам с УК/ТСЖ.
3. Несоответствие ключей. Передали 1 комплект, а в акте написано 2. При выезде потребуют 2 или взыщут стоимость смены замков.
4. Игнорирование мелкого имущества. Подушки, одеяла, посуда, инструменты — всё это имущество. Лучше написать «Посуда: набор на 6 персон (тарелки, чашки, приборы) — 1 коробка» чем спорить за пропавшую вилку;
5. Подписание акта заранее или позже факта передачи. Дата в акте должна совпадать с днем фактической вручения ключей.

Грамотно составленный Акт приема-передачи — это «страховка» и для собственника (гарантия сохранности имущества и корректных показаний счетчиков), и для пользователя (защита от обвинений в порче предсуществующих дефектов и необоснованных требований оплатить «чужые» долги по ЖКХ). Не пренебрегайте детализацией: потраченные 30 минут на осмотр и заполнение таблиц сэкономят недели судебных разбирательств и десятки тысячи рублей.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. При составлении документов по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к юристу по жилищному праву.