Оформление дарения недвижимости родственнику — одна из самых частых сделок с недвижимостью. Несмотря на кажущуюся простоту‚ ошибки в документах могут привести к отказу в регистрации в Росреестре или налоговым последствиям. В этой статье мы подробно разберем актуальный образец договора дарения квартиры (дома‚ доли) между близкими родственниками на 2026 год‚ порядок оформления через МФЦ‚ налоговые нюансы и обязательный пакет документов.

Важно: В соответствии с ГК РФ (ст. 574)‚ договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Сама передача имущества фиксируется Актом приема-передачи‚ который является неотъемлемым приложением к договору.

Кто считается «близким родственником» в 2026 году?

Это ключевой момент для налогообложения (НДФЛ). Согласно ст. 214.7 НК РФ и разъяснениям ФНС (в т.ч. Письмо ФНС России от № БС-4-11/7908)‚ к близким родственникам относятся:

• Родители и дети (в т.ч. усыновители/усыновленные);
• Полнородные и неполнородные братья и сестры;
• Дедушки/бабушки и внуки/внучки;
• Супруги.

Внимание: Двоюродные братья и сестры‚ тети‚ дяди‚ племянники‚ сводные родственники — НЕ являются близкими родственниками для налоговых целей. При дарении им получатель платит НДФЛ 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты) от кадастровой стоиности (с вычетом 250 000 руб.‚ если объект в собственности более 3/5 лет).

Пакет документов для дарения квартиры родственнику (2026)

Перед составлением договора подготовьте следующие оригиналы и копии:

1. Паспорта РФ дарителя и получателя (страницы с фото‚ пропиской‚ данными о браке/разводе).
2. Документ-основание права дарителя (Свидетельство о праве‚ Выписка из ЕГРН‚ Договор купли-продажи‚ Свидетельство о наследовании и т.д.).
3. Свежая Выписка из ЕГРН на объект (не старше 30 дней) — для проверки обременений‚ залогов‚ арестов‚ долей других лиц.
4. Технический паспорт БТИ / План этажа / Справка о присвоении адреса (для утоснения характеристик).
5. Согласие супруга(и) дарителя (нотариально заверенное)‚ если квартира в совместной собственности (ст. 35 СК РФ).
6. Согласие органов опеки, если даритель или получатель несовершеннолетние / нетрудоспособные‚ либо если в квартире есть доля несовершеннолетнего (при дарении доли).
7. Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / Выписка из домовой книги) — часто требуется нотариусу или МФЦ.
8. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ (квитанции).
9. Заявление на регистрацию перехода права (заполняется на месте в МФЦ или через Госуслуги/нотариуса).

Структура договора дарения: обязательные условия

Договор должен содержать (ст. 574 ГК РФ‚ ст. 554 ГК РФ):

• Место и дата составления (город‚ число‚ месяц‚ год прописью).
• Полные паспортные данные сторон (ФИО‚ дата/место рождения‚ адрес регистрации‚ серия/номер паспорта‚ кем выдан‚ код подразделения).
• Предмет договора: точное описание объекта (вид недвижимости‚ адрес: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ‚ площадь‚ кадастровый номер‚ этаж‚ материал стен).
• Право дарителя: ссылка на документ-основание (напр.‚ «на основании Свидетельства о праве на наследство по закону‚ удостоверенного нотариусом г. * Ф.И.О. * 30 ноября 2005 года…»).
• Отсутствие обременений: гарантия дарителя‚ что имущество не в залоге‚ не арендовано‚ не оспаривается‚ никто не прописан (или перечень прописанных с обязательством выписаться до регистрации).
• Условие безвозмездности: даритель передает‚ получатель принимает без оплаты.
• Момент перехода права: обычно — с момента госрегистрации в Росреестре (п. 1 ст. 223 ГК РФ)‚ но передача владения — по Акту приема-передачи.
• Расходы: кто платит госпошлину‚ нотариус‚ оценку (обычно получатель или поровну).
• Подписи сторон (расписка ФИО).

Образец Договора дарения квартиры между близкими родственниками

Ниже приведен типовой бланк. Текст в квадратных скобках [] требует замены на реальные данные (частично замаскировано для примера).

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г. [Город ] «[День]» [Месяц прописью] 202[Год] г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Даритель: [Фамилия Имя Отчество ]‚ [Дата рождения: ..* г.р.]‚ [Место рождения: г. ]‚ паспорт серия [] № []‚ выдан [Кем выдан ] [Дата выдачи ..]‚ код подразделения []‚ зарегистрирован(а) по адресу: [г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ]‚ тел.: [+7 (*) *—]‚ именуемый(ая) в дальнейшем «Даритель»‚ с одной стороны‚

и

Получатель (Одаренный): [Фамилия Имя Отчество ]‚ [Дата рождения: ..* г.р.]‚ [Место рождения: г. ]‚ паспорт серия [] № []‚ выдан [Кем выдан ] [Дата выдачи ..]‚ код подразделения []‚ зарегистрирован(а) по адресу: [г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ]‚ тел.: [+7 (*) *—]‚ именуемый(ая) в дальнейшем «Получатель»‚ с другой стороны‚

вместе именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Даритель безвозмездно передает в собственность Получателю‚ а Получатель принимает от Дарителя принадлежащую Дарителю на праве собственности квартиру:

• Адрес: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ;
• Кадастровый номер: *::*:;
• Площадь общая: ‚* кв.м (жилая ‚* кв.м);
• Этаж: из ; Материал стен: [кирпич/панель/монолит];
• Количество комнат: .

Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании [Название документа: Свидетельство / Договор / Выписка ЕГРН] [Серия/Номер *] от [Дата ..]‚ выданного [Кем выдано *]‚ о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации права № [*].

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Даритель гарантирует‚ что на момент подписания Договора квартира:

• не обременена ипотекой‚ залогом‚ арендой‚ доверенностями на продажу;
• не находится под арестом‚ не оспаривается в суде;
• в квартире никто не состоит на учете (или: состоит [ФИО *]‚ который(ая) обязуется выписаться до момента подачи документов на регистрацию).

Получатель принимает квартиру в том состоянии‚ в котором она находится на момент подписания Акта приема-передачи (Приложение № 1).

Стороны подтверждают‚ что Договор заключен безвозмездно‚ денежные расчеты между Сторонами не производились и не производятся.

МОМЕНТ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

Право собственности на квартиру переходит к Получателю с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре.

Передача квартиры Дарителем и приемка Получителем оформляются Актом приема-передачи квартиры (Приложение № 1 к настоящему Договору)‚ подписываемым Сторонами одновременно с подписанием Договора (или в день регистрации).

РАСХОДЫ ПО ОФОРМЛЕНИЮ СДЕЛКИ

Государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности оплачивает [Получатель / Даритель / Стороны поровну].

Расходы на нотариальное удостоверение (при необходимости)‚ техническую инвентаризацию‚ получение справок несут Стороны [поровну / Получатель].

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Стороны предупреждены‚ что в соответствии со ст. 214.7 НК РФ‚ доход в виде полученной имуществом дарения не подлежит облажению НДФЛ‚ так как Стороны являются близкими родственниками ([указать степень родства: мать/сын‚ брат/сестра и т.д.]).

Получатель вправе не подавать декларацию 3-НДФЛ по данной сделке.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в [3/4] экземплярах: по одному для каждой Стороны‚ один — для МФЦ/Росреестра‚ один — для нотариуса (при необходимости). Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Споры решаются в судебном порядке по месту нахождения недвижимости.

Договор вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами.

ПОДПИСИ СТОРОН

Образец Акта приема-передачи квартиры (Приложение № 1)

Акт — обязательный документ. Без него Росреестр может приостановить регистрацию‚ а Споры о состоянии квартиры не решатся.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

Приложение № 1 к Договору дарения № [Номер *] от [Дата ..]

г. [Город *] «[День]» [Месяц] 202[Год] г.

Мы‚ Даритель [ФИО ] и Получатель [ФИО ]‚ действующие на основании Договора дарения квартиры № [*] от [Дата]‚ составили настоящий Акт о том‚ что:

Даритель передала‚ а Получитель принял(а) квартиру по адресу: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ‚ кадастровый номер *::*:‚ общей площадью ‚ кв.м.

Состояние квартиры на момент передачи:

• Отделочные работы: [косметический ремонт / евроремонт / требует ремонта];
• Счетчики: ХВС, показания [*]‚ ГВС — показания []‚ Электричество (дневной/ночной) — []/[];
• Мебель и техника: [перечень того‚ что остается‚ или фраза «Квартира передана свободной от имущества и личных вещей»];
• Ключи переданы: от входной двери — [] шт.‚ от межкомнатных — [*] шт.‚ от почтового ящика, [*] шт.

Претензий по качеству‚ комплектации и состоянию квартиры Стороны не имеют. Финансовых расчетов между Сторонами не производилось.

ПОДПИСИ В АКТЕ

Порядок регистрации в 2026 году: МФЦ‚ Нотариус или Госуслуги

Вариант А: Через МФЦ (Наиболее частый для близких родственников)

1. Стороны составляют Договор в 3 экземплярах (Даритель‚ Получатель‚ Росреестр) + Акт в 2 экз.
2. Подписывают лично (или доверенным лицом с нотариальной доверенностью с правом подписи договора дарения).
3. Оплачивают госпошлину (2000 руб. на квартиру/дом‚ 350 руб., на электронную регистрацию через Госуслуги).
4. Записываются в МФЦ (через Госуслуги или по телефону) и приходят со всеми оригиналами.
5. Срок регистрации: 7 рабочих дней (при подаче в МФЦ) или 9 рабочих дней (при подаче напрямую в Росреестр).

Вариант Б: Через Нотариуса (Обязательно‚ если:

• Даритель/Получатель — несовершеннолетние (до 14 лет) или нетрудоспособные;
• Дарится доля в праве общей долевой собственности (требуется нотариальное заверение отказа других долевладельцев от права преимущественной покупки);
• Стороны хотят‚ чтобы нотариус сам подал документы в Росреестр (ускоряет процесс до 3-5 дней).

Примечание: Нотариус проверяет документы глубже‚ заверяет подписи‚ сам подает заявление электронно. Стоимость: тариф нотариуса + госпошлина + расходы на техническое обеспечение.

Вариант В: Электронная регистрация через Госуслуги

Возможна‚ если у сторон есть усиленные квалифицированные электронные подписи (УКЭП) и документы в электронном виде (XML-пакет). Часто используется нотариусами или юристами. Физлицам проще сдать бумаги в МФЦ.

Госпошлина и расходы (актуальные тарифы 2026)

Типичные ошибки и риски (Чек-лист перед подписанием)

1. Несоответствие данных ЕГРН: Адрес в договоре должен в точности совпадать с выпиской (включая корпуса‚ строения‚ буквы в номере квартиры).
2. Игнорирование долей: Если квартира в совместной собственности супругов — без нотариального согласия второго супруга сделка оспорима. Если дарится доля — нужно уведомить других долевладельцев (ст. 250 ГК РФ).
3. Проживающие лица: Если в квартире прописаны третьи лица (дети‚ родители)‚ они сохраняют право пользования после дарения (п. 3 ст. 292 ГК РФ). Это снижает стоимость и отпугивает покупателей в будущем. Лучше добиться выписки заранее.
4. Дарение несовершеннолетнему: Требуется разрешение органов опеки (до 14 лет — родители подписывают от имени ребенка‚ 14-18 лет — ребенок подписывает сам с согласия родителей и опеки).
5. Скрытая компенсация: Если в договоре указана цена или есть параллельный договор займа/перевода денег — налоговая может переквалифицировать в куплю-продажу (НДФЛ + потеря льготы на длительное владение).
6. Отказ от регистрации: После подписания договора даритель не может односторонне отказаться (ст. 578 ГК РФ)‚ за исключением случаев: неисполнение условий договора получателем‚ попытка на жизнь дарителя/близких родственников‚ если дарение обещано публично и имущество еще не передано.

Налоговые нюансы для получателя (НДФЛ и налог на имущество)

• НДФЛ (13%/30%): Близкие родственники — освобождены (п. 18;1 ст. 217 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
• Налог на имущество: Начинает платить получатель с следующего налогового периода после года регистрации права. Льготы (на пенсионеров‚ инвалидов и т.д.) применяются по общим правилам.
• Налог при продаже (если получитель решит продать): Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года (так как получено от близкого родственника по дарению‚ ст. 217.1 НК РФ). Для остальных — 5 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариальное заверение договора дарения квартиры между матерью и сыном?

Нет‚ не обязательно (ст. 574 ГК РФ)‚ если обе стороны дееспособны‚ квартира в единоличной собственности дарителя и нет долей несовершеннолетних. Достаточно простой письменной формы и подачи в МФЦ. Нотариус нужен для консультации‚ проверки чистоты сделки и электронной подачи.

Можно ли подарить квартиру‚ которая в ипотеке (заложена в банке)?

Только с письменного согласия банка-залогодержателя. Без согласия банка Росреестр приостановит регистрацию. Часто банки требуют погашения кредита или переоформления заемщика на получателя.

Что такое «Дарственная» и чем она отличается от Договора дарения?

Юридически это один и тот же документ. «Дарственная» — бытовое название. В ГК РФ используется термин «Договор дарения». В документах для Росреестра пишите «Договор дарения».

Можно ли оформить дарение удаленно‚ если даритель в другом городе?

Да. Варианты:

1. Даритель оформляет нотариальную доверенность на представителя (с правом подписи договора дарения‚ передачи имущества‚ получения документов) в своем городе. Представитель приезжает и подписывает всё в МФЦ/у нотариуса.
2. Стороны подписывают договор у разных нотариусов (функция «подписание в эквиваленте»)‚ затем нотариусы обмениваются оригиналами и подают электронно.
3. Электронная регистрация через Госуслуги с УКЭП (сложно для физлиц без подготовки).

Оформление дарения недвижимости близкому родственнику в 2026 году — процедура стандартная‚ но требующая внимательности к деталям: точному адресу из ЕГРН‚ наличию согласия супруга/опеки‚ правильному заполнению Акта приема-передачи. Используйте приведенные выше образцы Договора и Акта как базу‚ но обязательно адаптируйте их под свою ситуацию (наличие обременений‚ прописанных людей‚ долевую собственность).

Рекомендация: Даже если вы составляете документы самостоятельно‚ потратьте 2-3 тысячи рублей на консультацию нотариуса или юриста по недвижимости для проверки пакета перед походом в МФЦ. Это сэкономит недели ожидания и возможные суды в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база может меняться. При подготовке документов обратитесь к актуальному тексту ГК РФ‚ НК РФ‚ ФЗ № 218-ФЗ и разъяснениям Пленума ВС РФ и ФНС России на дату сделки.