Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Изменение площади арендуемого помещения — одна из самых частых причин оформления дополнительного соглашения к основному договору аренды. Независимо от того‚ расширяете вы площадь (приарендуете смежное помещение) или сокращаете её (сдаете часть площадей)‚ правовое оформление должно быть безупречным. В этой статье подробно разберем структуру документа‚ ключевые условия‚ риски и предоставим типовые образцы для разных ситуаций.

Правовые основания и необходимость соглашения

Согласно ст. 610 ГК РФ‚ условия договора аренды могут быть изменены по соглашению сторон. Площадь — существенное условие договора (п. 2 ст. 606 ГК РФ)‚ поэтому её изменение обязательно требует письменной фиксации. Устные договоренности или переписка в мессенджерах не имеют юридической силы для изменения срока или площади аренды.

Основные сценарии‚ требующие оформления доп. соглашения:

Увеличение площади: аренда смежного помещения‚ антресоли‚ склада‚ парковочного места.
Уменьшение площади: частичная сдача помещения‚ разделение единого помещения на несколько арендаторов‚ корректировка площади по результатам замеров (БТИ/кадастр).
Перераспределение площадей: замена одного помещения на другое в том же здании (с изменением площади).

Обязательные реквизиты дополнительного соглашения

Любой образец должен содержать следующие блоки информации. Отсутствие хотя бы одного может привести к признанию соглашения недействительным судом.

Шапка документа: Название («Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды № ___»)‚ дата составления‚ место составления (город).
Стороны: Полные наименования сторон (ИП/Юрлицо/ФИО физлица)‚ реквизиты (ИНН‚ ОГРН/ОГРНИП)‚ адреса (‚ )‚ данные уполномоченных представителей (ФИО‚ должность‚ основание — Устав/Доверенность № * от ).
Ссылка на базовый договор: Номер‚ дата основного договора аренды‚ его предмет (адрес объекта: ).
Предмет изменения (Суть): Четкое формулирование: «Стороны договорились изменить площадь арендуемого помещения с ___ кв.м на ___ кв.м».
Новое описание объекта: Детальное описание новой границы аренды: адрес‚ этаж‚ плановое назначение‚ кадастровый номер (если есть)‚ точная площадь по техническому паспорту/плану. Приложите схему/план как неотъемлемое приложение.
Арендная плата и порядок расчетов: Новая ставка за 1 кв.м‚ итоговая сумма в месяц‚ НДС (если применимо)‚ дата вступления в силу новой ставки. Важно: плата меняется пропорционально с момента фактического изменения площади‚ а не с даты подписания бумаги.
Срок действия: Соответствует остатку срока основного договора или устанавливает новый срок (если аренда новой площади — на более длительный срок).
Порядок передачи-приятия: Составление Акта приема-передачи (дополнительного) с зафиксированными показаниями счетчиков‚ состоянием ремонта‚ отсутствием претензий.
Регистрация (для сроков от 1 года): Указание на обязанность сторон предоставить документы для госрегистрации изменений в ЕГРН (Росавторегистр/МФЦ).
Подписи и печати: Подписи уполномоченных лиц с расшифровкой‚ печати (если имеются).

Образец 1: Увеличение площади аренды (Приаренда смежного помещения)

Используется‚ когда арендатор забирает в аренду дополнительные квадратные метры в том же здании.

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1/ДА
 к Договору аренды нежилого помещения № 123-ОА от г. г. ‚ «___» _________ 202__ г.
Мы‚ нижеподписавшиеся:
 Арендодатель: ООО «»‚ ИНН ‚ ОГРН ‚ адрес: ‚ в лице Генерального директора . ‚ действующего на основании Устава‚
 и
 Арендатор: ИП * . ‚ ИНН ‚ ОГРНИП ‚ адрес: *‚ действующего лично‚
 вместе именуемые «Стороны»‚ заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ИЗМЕНЕНИЯ
 Стороны договорились увеличить площадь арендуемого нежилого помещения‚ передаваемого в аренду по Договору № 123-ОА.
 Площадь арендуемого помещения устанавливается в размере 150‚5 кв;м (ранее: 100‚0 кв.м) за счет включения в состав аренды смежного нежилого помещения № 3Б (далее — Дополнительная площадь).
 Описание Дополнительной площади: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ пом. № 3Б‚ 2 этаж‚ кадастровый номер: :‚ назначение: нежилое (торговое)‚ площадь по техпаспорту: 50‚5 кв.м.
 План-схема помещения с выделением границ арендуемой площади (общая и дополнительная) составляет Приложение № 1 к настоящему Соглашению.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
 Арендная плата за общее арендуемое помещение (150‚5 кв.м) устанавливается в размере ___ руб./кв.м в месяц (в т.ч. НДС 20% — ___ руб.).
 Новая ставка арендной платы вступает в силу с момента фактической передачи Дополнительной площади Арендатору‚ зафиксированной Актом приема-передачи № 1/ДА-пп от «___» _________ 202__ г.‚ но не ранее «___» _________ 202__ г.
ПЕРЕДАЧА-ПРИЕМКА
 Передача Дополнительной площади осуществляется по Акту приема-передачи (Приложение № 2).
 Арендатор принимает Дополнительную площадь в надлежащем состоянии‚ претензий к качеству не имеет.
СРОК ДЕЙСТВИЯ
 Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до окончания срока действия Договора № 123-ОА (до г.).
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
 Стороны обязуются в 5-дневный срок подписать заявление для внесения изменений в ЕГРН об изменении площади аренды и подать его в МФЦ/Росавторегистр.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Во всем остальном условия Договора № 123-ОА остаются без изменений и в полной силе.
 Настоящее Соглашение составлено в 2-х экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны).
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
 АРЕНДОДАТЕЛЬ: ООО «»‚ ‚ р/с ‚ к/с ‚ БИК ‚ банк
 АРЕНДАТОР: ИП * *. ‚ ‚ р/с ‚ к/с ‚ БИК ‚ банк 
ПОДПИСИ СТОРОН
 АРЕНДОДАТЕЛЬ: ______________ / * . / М.П.
 АРЕНДАТОР: ______________ / * . / 

Образец 2: Уменьшение площади аренды (Частичная сдача)

Актуален при оптимизации расходов‚ субаренде (с согласия арендодателя) или разделении помещения. Критически важно зафиксировать момент прекращения оплаты за сдаваемую часть.

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 2/ДА
 к Договору аренды № 456-ИА от г.
 г. ‚ «___» _________ 202__ г. Арендодатель: . ‚ паспорт ‚ выдан ‚ код подразделения ‚ адрес: ‚ действующий лично‚
 Арендатор: ООО «*»‚ ИНН ‚ ОГРН ‚ адрес: ‚ в лице Директора . ‚ действующего на основании Устава‚
СОГЛАСИЛИСЬ О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:
 ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ
 Площадь арендуемого помещения (г. ‚ ул. ‚ д. ‚ пом. 101) уменьшается с 200‚0 кв.м до 120‚0 кв.м.
 Из аренды исключается часть помещения площадью 80‚0 кв.м‚ соответствующая зоне «Склад Б» по плану-схеме (Приложение № 1).
 Кадастровый номер объекта остается прежним (:)‚ границы арендуемой части уточнены на плане замеров от «___» _________ 202__ г.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА
 С «___» _________ 202__ г. (даты подписания Акта приема-передачи сдаваемой части) арендная плата пересчитывается на основании новой площади (120‚0 кв.м).
 Перерасчет за период с даты фактического освобождения части площади до даты подписания настоящего Соглашения производится путем зачета/возврата переплаты в течение 5 банковских дней.
ОСВОБОЖДЕНИЕ ПЛОЩАДИ
 Арендатор обязуется освободить сдаваемую площадь (80‚0 кв.м) от имущества‚ вернуть ключи от отдельного входа (если есть) и передать её Арендодателю по Акту приема-передачи (Приложение № 2) до «___» _________ 202__ г.
 Арендатор гарантирует отсутствие задолженностей по коммунальным услугам за сдаваемую площадь на момент передачи.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (ЗАЛОГ/СТРАХОВКА)
 Размер обеспечительного платежа (залог) пересчитывается пропорционально новой площади и составляет ___ руб. Разница подлежит возврату Арендатору / доплате Арендодателю.
РЕГИСТРАЦИЯ
 Арендодатель обязуется подать документы на внесение изменений в ЕГРН в течение 10 рабочих дней.
ПОДПИСИ:
 АРЕНДОДАТЕЛЬ: ______________ / * . /
 АРЕНДАТОР: ______________ / * . / М.П. 

Образец 3: Корректировка площади по результатам технической инвентаризации (БТИ/Кадастр)

Частая ситуация: при оформлении регистрации или планировке выясняется‚ что фактическая площадь отличается от договорной (погрешность замеров‚ перепланировка‚ ошибка в техпаспорте).

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 3/ДА (Корректировка площади)
 к Договору аренды № 789 от г. г. ‚ «___» _________ 202__ г.
Стороны: Арендодатель — ‚ Арендатор — * (реквизиты ) заключают Соглашение:
ПРИЧИНА ИЗМЕНЕНИЯ
 В связи с проведением технической инвентаризации / получением свежего выписки из ЕГРН / плана помещения от кадастрового инженера . (лицензия № *)‚ установлена фактическая площадь арендуемого помещения.
 Договорная площадь (300‚0 кв.м) не соответствует фактической/кадастровой.
УТВЕРЖДЕНИЕ НОВОЙ ПЛОЩАДИ
 Стороны устанавливают площадь арендуемого помещения в размере 298‚7 кв;м (или 302‚1 кв.м).
 Основанием является: Технический паспорт БТИ № * от ‚ Выписка из ЕГРН № от *‚ План помещения № *.
ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ
 Арендная плата пересчитывается с даты вступления в силу настоящего Соглашения (или с даты получения выписки ЕГРН — по согласованию).
 Взаиморасчеты за прошлые периоды не производятся / производятся по согласованию сторон (зачесть/вернуть переплату).
ПРИЛОЖЕНИЯ
 Выписка из ЕГРН / Техпаспорт / План кадастрового инженера — неотъемлемые части настоящего Соглашения.
ПОДПИСИ СТОРОН
 …

Критически важные нюансы и риски (Чек-лист)

При работе с образцами обязательно проработайте следующие моменты:

Дата вступления в силу новой платы vs Дата подписания

Ошибка: Пишут «Соглашение вступает в силу с момента подписания»‚ а площадь передали за неделю до этого или передадут через месяц.
Правильно: Привяжите вступление в силу новой ставки к Акту приема-передачи (факту). Формулировка: «Новая площадь и плата применяются с даты составления Акта приема-передачи № ___ от ___».

Кадастровый номер и регистрация в Росреестре

Если аренда 1 год и более — соглашение подлежит госрегистрации (ст. 609‚ 674 ГК РФ). Без регистрации изменение площади не opponируемо третьим лицам (новым собственникам‚ залогодержателям).
Если площадь изменилась‚ но кадастровый номер помещения не изменился (просто уточнилась площадь внутри того же контура) — регистрируется изменение условия договора.
Если выделено отдельное помещение с новым кадастровым номером — это уже расторжение старого и заключение нового договора (или доп. соглашения с изменением предмета)‚ требующее регистрации права аренды на новый объект.

Залог (Обеспечительный платеж)

При изменении площади залог обязан пересчитываться. Пропишите в соглашении: «Стороны согласовали‚ что размер обеспечительного платежа с даты изменения площади составляет ___ руб. Разница в размере ___ руб. возвращается Арендатору / вносится Арендатором в течение 3 дней».

Коммунальные платежи и счетчики

При уменьшении площади: кто платит за «общие нужды» (ОДН) за сданную часть? При увеличении: установлены ли индивидуальные счетчики на новой площади? Пропишите порядок передачи показаний в Акте приема-передачи.

Согласие залогодержателя / ипотеки

Если объект в заложе (ипотека у банка)‚ изменение площади (особенно уменьшение) может требовать письменного согласия банка. Проверьте договор заложа. Без согласия банка сделка рискует быть оспоренной.

Налоговые риски (НДС / УСН / Патент)

НДС: Изменение платы — основание для выставления корректировочного счета-фактуры (если плата с НДС).
Патент (ПСН): Потенциальный доход зависит от площади. Изменение площади требует уведомления ФНС о корректировке потенциального дохода (в течение 5 дней).
УСН «Доходы-Расходы»: Аренда — расход. Новая площадь = новая сумма расходов.

Необходимые приложения к соглашению

Соглашение без приложений часто считается неполным. Обязательный пакет:

План-схема / План замеров: С четким обозначением границ старой и новой аренды (цветом/штриховкой). Подписанный обеими сторонами на каждом листе.
Акт приема-передачи (дополнительный): С фотофиксацией состояния‚ показаниями счетчиков (электро‚ вода‚ тепло)‚ описанием дефектов (или их отсутствия).
Согласие залогодержателя (банка): Если объект в заложе.
Решение учредителей / Протокол собрания: Если сделка является крупной (п. 2 ст. 46 ФЗ «Об ООО»‚ ст. 78 ФЗ «Об АО») или сделкой заинтересованности.

Пошаговая инструкция по оформлению

Согласование: Устное/письменное согласие на новую площадь и ставку.
Замеры: Вызов кадастрового инженера или БТИ для фиксации фактических границ (если нет актуального плана).
Подготовка проекта: Заполнение выбранного образца‚ проверка реквизитов (ИНН‚ ОГРН‚ паспорта — *).
Подписание: Личные подписи уполномоченных лиц (проверьте доверенности: срок‚ полномочия‚ нотариальная ли?).
Акт приема-передачи: Подписание акта на месте (фото/видео фиксация процесса).
Расчеты: Перерасчет аренды‚ залога‚ коммуналки с даты акта.
Регистрация (если > 1 года): Подача пакета в МФЦ/Росавторегистр (Госпошлина за изменение записи об обременении — 350 руб. для юрлиц‚ 100 руб. для физлиц — актуально на 2024 г.‚ уточняйте).
Учет: Внесение изменений в 1С/бухгалтерию‚ уведомление ФНС (если ПСН).

Типовые ошибки‚ которые ведут в суд

Ошибка	Последствие	Как избежать
Отсутствие ссылки на номер/дату основного договора	Соглашение может быть признано самостоятельным договором‚ не прошедшим регистрацию	Обязательная фраза: «к Договору аренды № ___ от ___»
Нечеткая формулировка площади («примерно 50 кв.м»)	Споры о плате‚ невозможность регистрации в Росреестре	Точная цифра с двумя знаками после запятой (50‚25 кв.м)‚ ссылка на документ-источник
Нет акта приема-передачи для новой/сдаваемой части	Невозможно доказать момент перехода риска и обязанности платить	Акт, обязательное приложение‚ подписывается параллельно с доп. соглашением
Игнорирование согласия банка (залог)	Банк может требовать досрочного погашения кредита или оспаривать сделку	Запросить согласие банка ЗАРАНЕЕ‚ до подписания
Подписание лицом без полномочий (истекла доверенность)	Соглашение ничтожно	Проверять доверенность/устав на момент подписания

Грамотное оформление изменения площади — залог финансовой безопасности и спокойствия обеих сторон. Не экономьте время на детализацию приложений (планы‚ акты‚ выписки ЕГРН) и синхронизации дат (подписание соглашения = дата акта приема-передачи = дата пересчета платы). Используйте приведенные выше образцы как базу‚ но обязательно адаптируйте их под конкретную ситуацию с привлечением юриста‚ учитывая специфику вашего объекта (ТЦ‚ склад‚ офис‚ земельный участок) и налогового режима сторон.

Помните: Любые персональные данные (ФИО‚ паспорта‚ адреса регистрации‚ телефоны‚ номера счетов) в рабочих документах должны быть реальными. В данной статье они заменены на маску * в целях безопасности.