Договор займа под залог недвижимости — распространённый способ получить деньги в долг между частными лицами, когда банковский кредит недоступен или невыгоден. В этой статье разберём, как правильно составить такой договор, какие пункты обязательны, и приведём образцы формулировок.
Правовая основа
Отношения сторон регулируются:
- ГК РФ, глава 42 — договор займа (ст. 807–818);
- ГК РФ, глава 23 — обеспечение исполнения обязательств, залог (ст. 329–357);
- ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке» — если залогом выступает жилая недвижимость;
- ФЗ № 218-ФЗ — государственная регистрация ипотеки в Росреестре.
Важно: договор займа между физлицами на сумму свыше 10 000 рублей обязательно заключается в письменной форме (ст. 808 ГК РФ). Залог недвижимости (ипотека) подлежит государственной регистрации — без неё залог не возникает.
Обязательные разделы договора
Стороны договора
Указываются полные паспортные данные обеих сторон. Пример формулировки:
«Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 45* № 456, выдан ОВД района * г; Москвы, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Займодавец», с одной стороны, и гражданин РФ Петров Пётр Петрович, паспорт серия 45* № 789, выдан * , зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Заёмщик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»
Предмет договора
Фиксируется сумма займа (цифрами и прописью), срок возврата и порядок передачи денег:
«Займодавец передаёт Заёмщику денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, а Заёмщик обязуется возвратить указанную сумму в срок до года. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской Заёмщика, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора».
Проценты
Если заём процентный, укажите ставку и порядок уплаты:
«За пользование займом Заёмщик уплачивает Займодавцу проценты в размере 12% (двенадцати процентов) годовых. Проценты уплачиваются ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца».
Обратите внимание: если проценты не указаны, а сумма займа не превышает 100 000 рублей, заём считается беспроцентным. При большей сумме проценты начисляются по ключевой ставке ЦБ РФ.
Предмет залога
Недвижимость описывается максимально подробно:
«В обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору Заёмщик предоставляет Займодавцу в залог (ипотеку) квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. , общей площадью 54,3 кв. м, кадастровый номер 77::*::, принадлежащую Заёмщику на праве собственности (свидетельство/выписка ЕГРН от .*.20* № -*/). Стороны оценивают предмет залога в 6 000 000 (шесть миллионов) рублей»;
Права и обязанности сторон
- Заёмщик обязан поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии, не отчуждать её без согласия залогодержателя;
- Займодавец вправе проверять состояние предмета залога;
- Заёмщик обязан уведомить о существующих обременениях (аресты, иные залоги).
Ответственность и обращение взыскания
«В случае неисполнения Заёмщиком обязательства по возврату займа Займодавец вправе обратить взыскание на заложенное имущество в порядке, предусмотренном ст. 348–350 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке». За просрочку возврата займа Заёмщик уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки».
Заключительные положения
- Договор составлен в двух экземплярах (плюс экземпляр для Росреестра при регистрации ипотеки);
- Споры разрешаются в судебном порядке;
- Реквизиты и подписи сторон.
Регистрация ипотеки
После подписания договора стороны обращаются в Росреестр (лично, через МФЦ или нотариуса) для регистрации ипотеки. Потребуются:
- Договор займа с условием о залоге (или отдельный договор об ипотеке);
- Паспорта сторон;
- Документы на недвижимость (выписка ЕГРН);
- Согласие супруга(и) заёмщика, если недвижимость приобреталась в браке;
- Квитанция об уплате госпошлины (для физлиц — 1 000 руб. с каждой стороны при регистрации ипотеки по соглашению).
Типичные ошибки
- Отсутствие расписки о передаче денег — без неё доказать факт займа сложно;
- Нерегистрация ипотеки — залог юридически не возникает;
- Размытые формулировки сроков возврата и процентов;
- Отсутствие согласия супруга — сделка может быть оспорена;
- Залог единственного жилья, взыскание возможно, но суды учитывают жилищные права должника.
Рекомендации
Перед подписанием желательно: проверить недвижимость по выписке ЕГРН на обременения, удостоверить договор у нотариуса (это ускорит взыскание, исполнительная надпись нотариуса позволяет обойтись без суда), а также зафиксировать передачу денег банковским переводом с указанием назначения платежа.