Расторжение договора аренды по соглашению сторон, это самый цивилизованный, быстрый и безопасный способ прекратить обязательства арендодателя и арендатора до истечения срока действия контракта. В отличие от одностороннего отказа или судебного разбирательства, данный способ исключает риски штрафов, неустоек и длительных споров.

В данной статье мы подробно разберем правовые основы, пошаговую процедуру оформления, обязательные условия документа и предоставим актуальный образец обоюдного соглашения о расторжении договора аренды, который можно адаптировать под вашу ситуацию.

Правовые основы (ГК РФ)

Регулируется процесс статьей 450 ГК РФ («Расторжение договора по соглашению сторон»). Согласно норме:

• Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
• Стороны могут определить в соглашении о расторжении условия, при которых договор считается расторгнутым (например, сроки выезда, расчеты за коммунальные услуги, возврат залогового платежа).
• Если в соглашении о расторжении не предусмотрены иные условия, обязательства сторон считаются прекращенными с момента подписания соглашения.

Важно: Если первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации (срок аренды 1 год и более), то и соглашение о его расторжении подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ст. 450 ГК РФ, ст. 164 ГК РФ). Для краткосрочной аренды (до 1 года) регистрация не требуется.

Когда и почему выгодно подписать соглашение?

Обоюдное соглашение выгодно обеим сторонам в следующих случаях:

1. Арендатор нашел новое помещение/жилье и хочет уехать раньше срока без потери залога и уплаты неустоек за досрочный уход.
2. Арендодатель решил продать объект или передать его в пользование родственникам и хочет избежать судебного процесса по выселению.
3. Изменение обстоятельств: ремонт, смена назначения помещения, форс-мажор.
4. Нарушения, которые не критичны для суда: например, задержки оплаты на несколько дней, незначительные порчи имущества, которые стороны готовы урегулировать мирно.

Обязательные реквизиты соглашения

Чтобы документ имел юридическую силу и не был оспорен в суде, он должен содержать следующие элементы (согласно ст. 450 ГК РФ и деловому обороту):

• Наименование документа: «Обоюдное соглашение о расторжении договора аренды № [Номер]».
• Место и дата составления: Город, дата (число, месяц, год словами и цифрами).
• Ссылка на основной договор: Номер, дату заключения договора аренды, его предмет (адрес объекта — г. , ул. , д. , кв./пом. ).
• Сведения о сторонах: Полные наименования (для юрлиц/ИП) или ФИО, паспортные данные, адреса регистрации (маскируем: ФИО , паспорт серия № *), реквизиты доверенностей (если действуют представители).
• Прямое заявление о расторжении: «Стороны договорились расторгнуть Договор аренды №… от … до истечения срока его действия».
• Дата фактического расторжения: Момент, с которого обязательства прекращаются (обычно — день подписания акта приема-передачи).
• Расчеты между сторонами (критически важный пункт):
  • Возврат залогового платежа (обеспечительного платежа), сумма, сроки, реквизиты для перевода.
  • Расчет за аренду за последний период (пропорционально дням пользования).
  • Расчет за коммунальные услуги (по показаниям счетчиков на день выезда).
  • Отсутствие взаимных претензий (или перечень претензий, которые погашаются).
• Акт приема-передачи: Ссылка на составленный одновременно Акт приема-передачи арендуемого имущества (неотъемлемое приложение).
• Порядок регистрации (если требуется): Кто подает документы в Росреестр, кто платит госпошлину.
• Подписи сторон: Расшифровка подписей (ФИО), печати (если есть у юрлиц/ИП).

Пошаговая процедура оформления

Шаг 1. Переговоры и достижение консенсуса

Обсудите все «болезненные» моменты: состояние имущества, долги по КУ, возврат залога, сроки выезда. Зафиксируйте договоренности письменно (в мессенджерах или на черновике), чтобы при составлении итогового документа не возникло разногласий.

Шаг 2. Осмотр объекта и составление Акта приема-передачи

Это самый важный этап. Стороны совместно осматривают квартиру/помещение.

• Сверяются с описью имущества (если была при заселении).
• Фиксируются показания счетчиков (ХВС, ГВС, Электричество, Газ).
• Фотографируются/видеозаписываются все комнаты, дефекты, отсутствие вещей.
• Подписывается Акт приема-передачи арендуемого имущества (в 2-х экземплярах). Без акта арендодатель может позже потребовать компенсацию за порчу имущества, а арендатор — залог.

Шаг 3. Подписание Обоюдного соглашения

Документ составляется минимум в 3 экземплярах (Арендодатель, Арендатор, Росреестр, если нужна регистрация). Подписывают уполномоченные лица. При необходимости — заверение нотариусом (обязательно, если сам договор аренды был нотариальным).

Шаг 4. Финансовые расчеты

Проводятся в день подписания или в сроки, указанные в соглашении. Обязательно берите квитанцию о получении денежных средств (возврат залога, доплата за аренду/КУ) с указанием цели платежа и номера соглашения.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре (если аренда ≥ 1 года)

Подача пакета документов через МФЦ или портал Госуслуги/Росреестр:

• Заявление (форма установленного образца).
• Обоюдное соглашение (оригинал + копия).
• Договор аренды (копия).
• Квитанция об оплате госпошлины (на 2024 год для физлиц — 2000 руб., для юрлиц, 22 000 руб. за объект).
• Паспорта сторон / Уставы и извлечения из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.

Срок регистрации: до 9 рабочих дней (через МФЦ + 2-3 дня). После регистрации стороны получают соглашение с отметкой Росреестра.

Образец Обоюдного соглашения о расторжении договора аренды

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ ] и данные, помеченные *, подлежат замене на ваши реальные данные.

Типичные ошибки и риски (Чек-лист «Что проверить перед подписью»)

• Отсутствие Акта приема-передачи. Соглашение без акта — это риск 100%. Арендодатель не сможет доказать порчу имущества, арендатор — вернуть залог.
• Неуказанная дата расторжения. Если не написать «расторгается с момента подписания Акта», возникнет неопределенность: с даты подписания соглашения или с даты выезда?
• Игнорирование КУ и счетчиков. Всегда фиксируйте показания в Акте и прикладывайте фото счетчиков. Иначе придется платить по нормативам или спорить в суде.
• Наличные без квитанции. Возврат залога наличными без письменной квитанции (с указанием «Возврат залога по Соглашению №…») — прямой путь к потере денег.
• Несоблюдение формы сделки. Если Договор был нотариальным — Соглашение тоже только у нотариуса. Если Договор регистрировался в Росреестре — Соглашение тоже в Росреестр.
• Представители без доверенности. Проверяйте срок действия доверенности и полномочия на расторжение договора и получение/передачу денежных средств.

Налоговые последствия

• Для Арендодателя (НДФЛ / Налог на доходы ЮЛ): Доход от аренды уменьшается на сумму арендной платы, не полученную из-за расторжения. Возврат залога, не доход. Если Арендодатель удерживал НДФЛ с арендатора (как налоговый агент) — сдает 6-НДФЛ по факту выплаты.
• Для Арендатора: Расходы на аренду прекращаются с даты расторжения. Возвращенный залог не облагается налогом.
• НДС (если стороны плательщики НДС): Расторжение не является реализацией, корректировочные счета-фактуры по уже выставленным счетам за аренду не выписываются (только если меняются условия уже отгруженных услуг, что редкость). Важно корректно отразить в учете прекращение права пользования (если применяется ФСБУ 25/МСФО 16).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли расторгнуть договор аренды устно?

Нет. Согласно п. 2 ст. 160 ГК РФ, сделки, совершенные в несоответствии с письменной формой, не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями. Устное соглашение не имеет юридической силы.

Что делать, если Арендодатель отказывается подписывать соглашение?

Тогда остается только путь судебного расторжения (ст. 451 ГК РФ) по основаниям: существенное нарушение условий договора арендодателем (непредоставление предмета, создание препятствий) или по основаниям, предусмотренным в самом договоре. Нужен предтензионный порядок (если предусмотрен договором/законом) и подача иска в суд.

Нужно ли платить аренду за месяц, в котором выехали?

Аренда платится пропорционально дням фактического пользования (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Если выехали 15-го числа — платите за 15 дней. Это должно быть зафиксировано в п. 2.3 Соглашения.

Можно ли зачесть залог в счет последней арендной платы?

Можно, если об этом прямо написано в Соглашении (п. 2.5: «Стороны согласовали зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за период с ___ по ___»). Без записи в соглашении зачет не считается совершенным, и арендодатель может потребовать аренду отдельно.

Сколько стоит регистрация расторжения в Росреестре в 2024 году?

Для физических лиц — 2 000 руб. за один объект недвижимости. Для юрлиц и ИП, 22 000 руб. Оплата производится заранее, квитанция прикладывается к пакету документов.

Обоюдное соглашение о расторжении договора аренды — это инструмент, который экономит время, нервы и деньги. Главное правило: никогда не подписывайте соглашение без одновременного составления Акта приема-передачи и без получения квитанции о финансовых расчетах.

Используйте приведенный выше образец как базу, но обязательно адаптируйте его под вашу ситуацию: добавьте условия о штрафах за задержку выезда, порядке передачи ключей от домофона/склада, ответственности за сохранность имущества арендодателя, оставленного в помещении. При сложных ситуациях (крупные суммы, коммерческая недвижимость, споры о состоянии объекта) рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Закону могут быть внесены изменения, пожалуйста, сверяйтесь с актуальной редакцией ГК РФ и региональными нормами на момент составления документов.