Суть проблемы
Одна из распространённых земельных споров — ситуация, когда на земельном участке, принадлежащем одним лицам (истцам), расположен гараж, принадлежащий другому лицу (ответчику). Такие конфликты возникают по разным причинам: гараж был построен самовольно, границы участков были определены с ошибкой, либо право собственности на землю возникло у истца уже после строительства гаража.
Как правило, истцы обращаются в суд с требованиями:
- о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ);
- об устранении препятствий в пользовании земельным участком (негаторный иск, ст. 304 ГК РФ);
- об истребовании участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ);
- о признании отсутствующим права собственности ответчика на гараж.
Ключевые правовые позиции
Самовольная постройка подлежит сносу
Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является строение, возведённое на земельном участке, не предоставленном для этих целей, либо без необходимых разрешений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и обязано снести её своими силами и за свой счёт.
Суды, признавая спорный гараж самовольной постройкой, указывают на обязанность ответчика по его сносу и отказывают в признании права собственности на гараж ввиду отсутствия прав на земельный участок под ним.
Исковая давность
Важная позиция Верховного Суда РФ: исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Это связано с тем, что нарушение права носит длящийся характер.
Вместе с тем ответчики нередко возражают, ссылаясь на то, что ранее истцу было отказано в истребовании участка из владения (ст. 301 ГК РФ) в связи с истечением срока давности. Суды оценивают такие доводы индивидуально, исходя из характера заявленных требований.
Что должен доказать истец
При разрешении спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком путём сноса постройки юридически значимым обстоятельством является наличие нарушенного права истца (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от ). Истцу необходимо подтвердить:
- своё право собственности (иное право) на земельный участок — выпиской из ЕГРН;
- факт расположения гаража ответчика в границах его участка — как правило, с помощью судебной землеустроительной экспертизы;
- отсутствие у ответчика правовых оснований для размещения гаража.
Примеры из судебной практики
Дело о гаражных боксах в Москве
По делу № 33-23* (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от ) суд проверил и признал несостоятельными доводы ответчиков о том, что гаражные боксы были установлены не самовольно, а на основании разрешения Моссовета. Права арендатора — ГУП города Москвы «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения» — на владение и пользование участком были подтверждены, а требования о сносе удовлетворены. Ответчица Вишневецкая Б. Н.* ссылалась на ранее вынесенное решение, однако это не помешало удовлетворению иска.
Спор о самовольном захвате части участка
Гаражи на земле войсковой части
Члены гаражного кооператива обратились в суд с требованием о признании незаконным решения органа местного самоуправления о сносе гаражей, построенных на основании разрешения командира войсковой части. Однако суды указали, что командир части не уполномочен предоставлять землю под строительство, поэтому постройки признаны самовольными (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ).
«Старые» постройки — исключение
Орган местного самоуправления не может принять решение о сносе, если правоустанавливающие документы на землю отсутствуют, а постройка создана до вступления в силу Земельного кодекса РФ — до 29 октября 2001 года. В обзоре ВС РФ приводится пример, когда члены гаражного кооператива успешно оспорили решение администрации о сносе гаражей.
Обеспечительные меры
На время рассмотрения дела истец вправе заявить об обеспечении иска. Так, по одному из дел определением районного суда (оставленным без изменения апелляцией) ответчику Д.* и любым уполномоченным ею лицам было запрещено проведение строительных работ в жилом доме и на земельном участке до окончания производства по делу.
Практические рекомендации истцу
- Закрепите право на участок — получите актуальную выписку из ЕГРН, при необходимости проведите межевание.
- Зафиксируйте нарушение — закажите кадастровые работы, сделайте фото, привлеките муниципальный земельный контроль.
- Направьте претензию ответчику с требованием добровольно освободить участок.
- Правильно сформулируйте иск — снос самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) либо устранение препятствий (ст. 304 ГК РФ).
- Ходатайствуйте об экспертизе, землеустроительная экспертиза часто становится решающим доказательством.
- Заявите обеспечительные меры, если ответчик продолжает строительство.
Если гараж ответчика находится на земельном участке истцов без правовых оснований, суды, как правило, встают на сторону собственника земли и обязывают снести постройку. Ключевое значение имеют: зарегистрированное право на участок, результаты экспертизы границ и отсутствие у ответчика правоустанавливающих документов. При этом требования о сносе длящегося нарушения не ограничены сроком исковой давности, что существенно упрощает защиту прав собственника земли.
За консультацией по конкретной ситуации рекомендуется обратится к юристу по земельным спорам (тел. +7 () —).