Вопрос предельных размеров земельных участков (минимальных и максимальных) является ключевым для владельцев надела, планирующих строительство, разделение или объединение земель в границах Новой Москвы․ С 2025 года вступившие в силу изменения в правила землепользования и застройки кардинально изменили правовой ландшафт, введя жесткие минимальные нормы для наиболее востребованных видов разрешенного использования (ВРИ)․
Ключевой нормативный акт: Постановление 628-ПП
Основным документом, регулирующим данные параметры на текущий момент, является Постановление Правительства Москвы от 26 марта 2025 г․ № 628-ПП «О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г․ № 120-ПП»․ Именно этот акт установил предельные минимальные размеры площадей земельных участков для территориальных зон с определенными кодами ВРИ․
До принятия 628-ПП существовала правовая неопределенность: во многих градостроительных регламентах территориальных зон Новой Москвы предельные размеры (минимум и максимум) не устанавливались, что порождало споры при кадастровых работах и выдаче разрешительной документации․ Новое постановление устранило этот пробел для базовых «загородных» форматов владения․
Установленные минимальные размеры (Сводная таблица)
Согласно п․ 3․4․1(1) Правил землепользования и застройки (Приложение к Постановлению № 120-ПП в ред․ 628-ПП), для территориальных зон с кодами видов разрешенного использования 2․1, 2․2, 13․1, 13․2 установлен единый минимальный порог:
- 600 кв․ м (6 соток) — минимальная площадь земельного участка․
Данная норма применяется к следующим видам разрешенного использования (ВРИ):
- ВРИ 2․1 — Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)․
- ВРИ 2․2 — Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)․
- ВРИ 13․1, Садоводство․
- ВРИ 13․2 — Огородничество․
Важно: Данные минимальные размеры являются обязательными для всех территориальных зон города Москвы (включая Новую Москву), где данные ВРИ указаны как основные или условно-допустимые․
Максимальные размеры участков
Помимо нижней границы, Постановление № 120-ПП (в ред․ 628-ПП) устанавливает и предельные максимальные размеры площадей участков для указанных ВРИ․ Если минимальный порог унифицирован (600 кв․ м), то максимальные значения могут дифференцироваться в зависимости от конкретной территориальной зоны и градостроительного регламента․ Рекомендуется проверять актуальный текст регламента конкретной зоны (ТЗ) на портале mos․ru или в информационно-справочной системе «Градостроительный кодекс Москвы»․
Разделение и объединение участков: запрет на создание «недоразмеров»
Одним из самых практических последствий установления минимума в 600 кв․ м является ограничение на проведение кадастровых работ по разделению земельного участка․
Правило простое: Раздел участка не допускается, если в результате образования новых наделов площадь хотя бы одного из них станет меньше 600 кв․ м (для ВРИ 2․1, 2․2, 13․1, 13․2)․
Это означает, что владелец участка площадью, например, 1100 кв․ м, не сможет разделить его на два участка по 550 кв․ м каждый․ Допустим лишь раздел на 600 кв․ м и 500 кв․ м? Нет․ Оба образующихся участка должны соответствовать минимальной норме․ Следовательно, разделить 1100 кв․ м на два полноценных участка для ИЖС/ЛПХ нельзя (нужно минимум 1200 кв․ м)․
Исторический контекст: почему возникали споры?
До марта 2025 года в экспертном сообществе и на профильных ресурсах (в частности, на TERRES․RU и в комментариях к ГК РФ) часто встречалась позиция, согласно которой «ни в одной из территориальных зон города минимальные и максимальные размеры земельных участков не устанавливаются»․ Это было верно для действовавшей на тот момент редакции Постановления № 120-ПП 2017 года․
Принятие 628-ПП стало реакцией администрации на необходимость упорядочить застройку, предотвратить бесконтрольное «дробление» наделов (создание «карманных» участков под точечную застройку) и унифицировать подходы к формированию земельного фонда в Новой Москве, где активно идет освоение территорий бывших поселений (Щербинка, Коммунарка, Внуковское, Рожай, Кленовское и др․)․
Сравнение с Московской областью (Подмосковьем)
Для ориентира: за пределами МКАД, в Московской области, минимальный размер участка под ИЖС, согласно региональному законодательству (Закон МО № 171-ОЗ и Правила землепользования МО), как правило, составляет 800 кв․ м (8 соток)․
Таким образом, Новая Москва предлагает более лояльный порог входа (6 соток против 8), что делает приобретение земли для индивидуального строительства внутри границ города более доступным по сравнению с прилегающими районами Подмосковья․
Практический алгоритм проверки вашего участка
Прежде чем планировать сделку, строительство или межевание, выполните следующие шаги:
- Определите территориальную зону (ТЗ)․ Используйте Публичную кадастровую карту (Росреестр) или карту градостроительного регламента Москвы (gis․mos․ru);
- Уточните Вид Разрешенного Использования (ВРИ)․ Посмотрите выписку из ЕГРН на участок или Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)․ Код ВРИ должен соответствовать 2․1; 2․2; 13․1 или 13․2․
- Откройте Градостроительный регламент данной ТЗ․ Найдите раздел «Предельные размеры земельных участков»․ Убедитесь, что там зафиксирован минимум 600 кв․ м (ссылка на Постановление № 628-ПП)․
- Проверьте максимальный размер․ Он важен, если вы планируете объединение участков (суммарная площадь не должна превышать максимум для данной зоны)․
- Закажите ГПЗУ (Градостроительный план)․ Это официальный документ, который подтвердит предельные параметры застройки и размеры надела именно для вашего объекта․
Особые случаи и исключения
Несмотря на общую норму в 600 кв․ м, существуют нюансы:
- Иные ВРИ․ Для территориальных зон с кодами ВРИ, не входящими в перечень 2․1, 2․2, 13․1, 13․2 (например, малоэтажное жилье, КРТ, общественно-деловые зоны), предельные размеры устанавливаются отдельно каждым градостроительным регламентом конкретной зоны․ Там минимум может быть и 300 кв․ м, и 1000 кв․ м, или не устанавливаться вовсе․
- Условно-допустимое использование․ Если ИЖС (2․1) указано как условно-допустимое ВРИ в зоне, предназначенной под иное назначение (например, рекреация), минимальный размер 600 кв․ м все равно применяется к участку, на который будет получено разрешение на строительство под ИЖС;
- Слиянные участки․ При объединении (слиянии) нескольких участков в один, площадь результирующего надела не должна превышать установленный для зоны максимальный предел․
для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества в Новой Москве (Постановление № 628-ПП от ) принесло долгожданную определенность․ Теперь владельцы и покупатели четко знают: участки меньше 6 соток под индивидуальное жилье или ЛПХ в границах города Москвы формировать нельзя․
Это правило защищает интересы градостроительной политики города (плотность застройки, обеспечение инфраструктурой, пожарные разрывы) и дает понятные ориентиры для рынка․ При планировании операций с землей в Новой Москве всегда опирайтесь на актуальную редакцию Градостроительного регламента конкретной территориальной зоны и получайте ГПЗУ для подтверждения параметров․
Статья подготовлена на основе открытых нормативных актов (Постановление Правительства Москвы № 120-ПП, № 628-ПП), ГК РФ, Закона Москвы «О регулировании градостроительной деятельности» и информации из открытых источников (ЦИАН, КонсультантПлюс, профильные правовые порталы) по состоянию на ․ Данная информация носит справочный характер․ Для принятия юридически значимых решений обратитесь к кадастровым инженерам (*) или юристам, специализирующимся на земельном праве․