С 13 января 2025 года вступил в силу федеральный закон, принятый Госдумой 10 декабря 2024 года (во втором и третьем чтениях), который кардинально изменил порядок оформления дарственных соглашений. Теперь любой договор дарения недвижимости между физическими лицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это правило распространяется на все сделки без исключения — в т.ч. на дарение между близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья, сестры, дедушки/бабушки и внуки).

Ниже подробно разбираем, кто именно и как составляет этот документ при текущем законодательстве.

Главный участник: Нотариус

На сегодняшний день нотариус является ключевым фигурой, без которой сделка не имеет юридической силы. Согласно ст. 574 ГК РФ и новому законодательству, простая письменная форма договора дарения недвижимости между гражданами недопустима.

Функции нотариуса при составлении договора:

• Правовая экспертиза и составление текста: Нотариус не просто заверяет подписи — он самостоятельно составляет текст договора. Это связано с тем, что нотариус несет персональную ответственность за юридическую корректность документа и законность сделки. Обращение к нотариусу заранее (на этапе консультации) позволяет избежать ошибок, которые приведут к отказу в регистрации или оспариванию сделки в суде.
• Проверка дееспособности и воли сторон: Нотариус удостоверяет личность дарителя и одариваемого, проверяет их правоспособность, а также убеждается в отсутствии принуждения, обмана или тяжелого положения.
• Проверка прав на недвижимость: Специалист запрашивает и анализирует выписки из ЕГРН, проверяет наличие обременений (залог, арест, сервитуты) и прав третьих лиц.
• Согласие супруга(и): Если даримое имущество является совместной собственностью супругов (приобретено в браке), нотариус обязательно получит нотариальное согласие второго супруга на сделку. Без него договор не будет удостоверен.
• Взаимодействие с госорганами: Нотариус в режиме онлайн взаимодействует с базами ЗАГС (проверка брака/развода/смерти) и Росреестром. После удостоверения он самостоятельно направляет электронный пакет документов на регистрацию перехода права собственности.

Могут ли стороны составить проект договора самостоятельно?

Теоретически — да; Граждане имеют право прийти к нотариусу с уже подготовленным проектом договора (составленным самостоятельно или юристом). Однако на практике это редко целесообразно по нескольким причинам:

1. Нотариус все равно проведет полную правовую экспертизу представленного текста. Если в проекте есть ошибки, неточности или условия, противоречащие закону (например, отказ от права обратного выкупа в недопустимых случаях, некорректное описание объекта), нотариус откажет в удостоверении или потребует переработки.
2. Ответственность лежит на нотариусе. Поскольку нотариус гарантирует законность сделки, большинство специалистов предпочитают составлять текст сами, используя проверенные шаблоны и учитывая судебную практику конкретного региона.
3. Экономия времени. Профессиональное составление текста нотариусом входит в стоимость нотариального тарифа (или оплачивается отдельно как правовая помощь), но исключает риск повторных визитов.

Участники сделки (Стороны договора)

Лично присутствовать при составлении и подписании договора у нотариуса должны:

• Даритель, лицо, безвозмездно передающее право собственности. Должно быть дееспособным гражданином (совершеннолетним или эмансипированным несовершеннолетним).
• Одариваемый (Получатель) — лицо, приобретающее право собственности. Может быть несовершеннолетним (тогда подписывают законные представители — родители, усыновители, опекуны с разрешения органа опеки).
• Супруг(а) дарителя — если недвижимость является совместной собственностью (п. 1 ст. 35 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). Присутствует для нотариального заверения согласия на сделку.

Примечание: Присутствие свидетелей по закону не требуется, но нотариус может пригласить их по желанию сторон или если одна из сторон не может подписать документ лично (тогда подписывает по поручении другое лицо в присутствии свидетелей).

Необходимый пакет документов для нотариуса

Для составления и удостоверения договора нотариусу потребуются (список может расширяться в зависимости от обстоятельств):

• Паспорта РФ всех участников (даритель, одариваемый, супруг дарителя).
• Свидетельство о праве собственности на недвижимость (или выписка из ЕГРН — нотариус часто запрашивает её сам электронно).
• Свидетельство о браке / разводе / смерти супруга (для определения режима собственности). Нотариус проверяет это через базу ЗАГС онлайн.
• Согласие органа опеки и попечительства, если даритель или одариваемый несовершеннолетние / ограниченно дееспособные, либо если дарится доля несовершеннолетнего.
• Квитанция об оплате госпошлины за государственную регистрацию перехода права (оплачивается одариваемым; в 2026 г. — 2 000 руб. за объект для физлиц).
• Технический паспорт / выписка из реестра объектов недвижимости (для домов, земельных участков) — по запросу нотариуса.

Процедура оформления: пошаговый алгоритм

1. Выбор нотариуса. Можно обратиться к любому нотариусу (государственному или частному) на территории РФ, независимо от расположения недвижимости (принцип территориальности для нотариальных действий не действует, но удобнее выбрать нотариуса по месту нахождения объекта для работы с бумажными архивами при необходимости).
2. Предварительная консультация (устная или письменная). Уточняются детали: предмет дарения (целиком или доля), наличие обременений, налоговые последствия (НДФЛ для нерезидентов/неблизких родственников).
3. Проверка документов и составление проекта. Нотариус готовит текст договора.
4. Чтение и подписание. Нотариус вручает договор на прочтение сторонам, разъясняет права и обязанности, последствия сделки. Стороны подписывают документ лично.
5. Удостоверение нотариусом. Нотариус ставит печать, подпись, присваивает реестровый номер, вносит запись в ЕИСН (Единую информационную систему нотариата).
6. Регистрация в Росреестре. Нотариус электронно отправляет пакет в Росреестр. Срок регистрации, 1 рабочий день (24 часа) при электронном взаимодействии (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
7. Получение результата. Одариваемый получает на руки выписку из ЕГРН с записью о переходе права собственности (бумажную у нотариуса или электронную).

Стоимость услуг нотариуса в 2026 году (ориентировочно, Москва)

Стоимость складывается из нотариального тарифа (установленного ФНП и Минюстом) и технических расходов (ксерокопия, переплет, электронная подпись, отправка в Росреестр).

• Базовый тариф за удостоверение договора дарения: зависит от кадастровой стоимости объекта. В среднем составляет от 12 000 до 40 000 руб. и более.
• Льгота для близких родственников: Действует скидка 50% на нотариальный тариф (п. 7 ст. 333.24 НК РФ), если даритель и одариваемый являются близкими родственниками (код 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 по классификации родственных связей для налоговых целей).
• Доп. расходы: заверение согласия супруга (отдельный тариф ~1 500–3 000 руб.), технические работы (~2 000–5 000 руб.), госпошлина за регистрацию (2 000 руб.).

Пример: При кадастровой стоимости квартиры 8 млн руб. тариф может составить ~15 000 руб. Для родственников — 7 500 руб. + технические расходы + госпошлина.

Почему нотариальная форма, это выгода и безопасность?

Несмотря на обязательность и затраты, нотариальная форма дает критические преимущества:

• Неоспоримость в суде: Договор, удостоверенный нотариусом, крайне сложно оспорить (ст. 165, 166, 177, 179 ГК РФ). Нотариус подтвердил волю и понимание сторон.
• Скорость: Регистрация за 1 день против 7–9 дней при подаче через МФЦ/Госуслуги (хотя для дарения между физлицами электронная подача без нотариуса теперь невозможна).
• Защита от мошенничества: Проверка личности через биометрию/паспорт, проверка на предмет наложения ареста на имущество в момент сделки.
• Автоматическая отправка в Росреестр: Исключена потеря документов, ошибки в заявлении, очереди в МФЦ.

Особые случаи: когда нужен не просто нотариус, а доп. согласования

Резюме: Кто составляет договор дарения в 2026 году?

Краткий ответ: Нотариус.

С 13 января 2025 года составление текста, правовая экспертиза, проверка воли сторон, удостоверение подписей и подача документов в Росреестр — это исключительная компетенция нотариуса. Стороны (даритель и одариваемый) предоставляют документы, выражают волю и подписывают готовый, проверенный специалистом документ.

Попытка написать договор самостоятельно и просто «заверить подписи» у нотариуса формально возможна, но нерациональна: нотариус все равно перепишет или доработает текст под свою ответственность. Обращение к нотариусу на ранней стадии (до сбора справок и оплаты пошлин) — залог того, что сделка пройдет гладко, быстро (за 1-2 дня) и не будет оспорена в будущем.

Важно: Данная статья носит информационный характер. Условия тарифов, перечень документов и нюансы применения законодательства могут меняться. Для получения точной консультации и расчета стоимости обратитесь к нотариусу по месту нахождения недвижимости или по месту жительства. Контакты нотариусов можно найти на официальном сайте ФНП (fnp.ru) или реестре нотариусов Минюста РФ.