Сдача квартиры внаём — ответственный шаг, и главный инструмент защиты интересов собственника — правильно составленный договор. Разберёмся, какой именно документ нужен, что в нём прописать и как оформить сделку по всем правилам.
Наём или аренда: в чём разница
Многие путают эти понятия, однако юридически они различаются:
- Договор найма жилого помещения, заключается, если квартирантом выступает физическое лицо, которое будет проживать в квартире (глава 35 ГК РФ);
- Договор аренды — оформляется, если жильё снимает юридическое лицо, например компания для своих сотрудников.
В большинстве случаев частному собственнику нужен именно договор найма жилого помещения.
Краткосрочный или долгосрочный договор
Срок действия договора определяет порядок его регистрации:
- До 11 месяцев включительно — краткосрочный наём, государственная регистрация не требуется;
- От 1 года и более, долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Именно поэтому большинство собственников заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Обязательные пункты договора
Чтобы документ имел юридическую силу и защищал обе стороны, включите в него следующие разделы:
- Данные сторон. ФИО, паспортные данные. Например: Иванов И; И., паспорт серия 45* № 456, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. .
- Предмет договора. Точный адрес квартиры, её площадь, этаж, кадастровый номер (77::::).
- Срок найма и условия продления.
- Размер платы и порядок оплаты. Сумма, дата внесения, способ передачи денег (наличными под расписку или переводом на карту 1234).
- Обеспечительный платёж (депозит). Размер, условия возврата и удержания.
- Коммунальные платежи. Кто и что оплачивает: счётчики, квартплата, интернет.
- Права и обязанности сторон. Порядок посещения квартиры собственником, запрет подселения, содержание животных.
- Условия расторжения. Сроки уведомления, основания для досрочного прекращения.
- Ответственность сторон за порчу имущества и просрочку платежей.
Опись имущества — обязательное приложение
Опись имущества к договору — гарантия для сторон, что после выезда квартиранта не возникнет споров о повреждении или порче техники и мебели. Составить её несложно:
- перечислите всю мебель и технику с указанием состояния;
- зафиксируйте показания счётчиков;
- приложите фотографии квартиры на момент передачи;
- подпишите опись обеими сторонами.
Как подписать и зарегистрировать договор
Современные технологии упрощают процесс. Договор аренды (найма) квартиры теперь можно подписать через портал Госуслуги, запущена цифровая система сдачи жилья в аренду. Дистанционно подать документы на онлайн-регистрацию договора может одна из сторон сделки, но подписать их необходимо усиленной квалифицированной электронной подписью.
Также возможны классические варианты:
- подписание бумажного договора в двух экземплярах;
- регистрация долгосрочного договора через МФЦ или Росреестр.
Не забудьте про налоги
Доход от сдачи жилья облагается налогом. Собственник может выбрать удобный формат:
- НДФЛ 13% — декларация 3-НДФЛ раз в год;
- самозанятость (НПД) — 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу;
- ИП на упрощёнке, 6% с доходов.
Полезные советы собственнику
- Проверяйте паспорт квартиранта и сверяйте данные с договором;
- Берите расписку при передаче денег наличными;
- Фиксируйте в договоре всех, кто будет проживать в квартире;
- Укажите порядок уведомлений — по телефону +7 (9) *— или в мессенджере;
- Не передавайте ключи до подписания договора и получения первого платежа.
Оптимальный вариант для частного собственника — договор найма жилого помещения сроком до 11 месяцев с подробной описью имущества и обеспечительным платежом. Такой документ не требует регистрации, но при этом полноценно защищает ваши интересы. А благодаря Госуслугам оформить и подписать его можно полностью онлайн.