Расторжение договора аренды нежилого помещения — это сложная юридическая процедура, регулируемая Гражданским кодексом РФ (ст. 610, 611, 619, 620, 622) и судебной практикой. Ошибки в оформлении могут привести к финансовым потерям, спорам об арендной плате или невозможности вернуть залоговое обеспечение. В данной статье мы подробно разберем порядок составления договора о расторжении договора аренды (двусторонней сделки), который является наиболее безопасным способом завершения отношений.

Правовые основания для расторжения

Согласно ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут:

• По соглашению сторон (двусторонняя сделка) — самый частый и безопасный вариант. Оформляется договором о расторжении.
• В одностороннем порядке (через суд или внесудебный претензионный порядок) — при наличии весомых оснований (задержка платежей более двух раз подряд, порча имущества, использование не по назначению и т.д.).
• В силу закона — например, при сносе здания, ликвидации юрлица и т.д.

Важно: Статья подразумевает именно составление договора о расторжении (пункт 1), так как он фиксирует волю сторон и исключает будущие претензии.

Обязательные условия договора о расторжении (Чек-лист)

Хотя закон не устанавливает жесткую форму для договора о расторжении (если только сам договор аренды не требует нотариальной формы), документ должен содержать следующие ключевые элементы:

1. Реквизиты документа: Название («Договор о расторжении договора аренды нежилого помещения»), номер, дата составления, место составления (город).
2. Сведения о сторонах:
   • Арендодатель: Полное наименование (для юрлиц/ИП) или ФИО (для физлиц), ИНН/ОГРН(ИП), адрес регистрации (, , кв. ), паспортные данные (серия № , выдан * г.), действующий на основании Устава / доверенности № * от * г.
   • Арендатор: Аналогичные данные (ФИО/Наименование , ИНН , адрес , паспорт ).
3. Ссылка на основной договор: Номер, дату заключения договора аренды, адрес арендуемого помещения (г. , ул. , д. , пом. ), кадастровый номер (если есть);
4. Условие о расторжении: Четкая формулировка: «Стороны договорились о расторжении Договора аренды № * от * г. в связи с истечением срока / по соглашению сторон / в связи с передачей помещения новому арендатору с даты подписания настоящего Договора / с * г.».
5. Расчеты между сторонами (Критически важно):
   • Наличие/отсутствие задолженности по арендной плате на дату расторжения.
   • Наличие/отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
   • Порядок возврата обеспечительного платежа (залог/аванс): сумма, сроки возврата (обычно в день подписания или в течение 3-5 рабочих дней), реквизиты для перевода.
   • Условие об отсутствии взаимных претензий (квитирование).
6. Порядок передачи помещения (Акт приема-передачи): Ссылка на составление двустороннего Акта приема-передачи помещения (приложение к договору). Указание, что передача происходит по Акту, который является неотъемлемым приложением.
7. Сроки освобождения: Конкретная дата, к которой арендатор обязан освободить помещение и сдать ключи.
8. Состояние помещения: Формулировка: «Помещение передается в состоянии, соответствующем договору аренды и нормам износа, за исключением изменений, согласованных сторонами (перечень в Акте)».
9. Ответственность сторон: Штрафы за нарушение сроков передачи/возврата залога/освобождения.
10. Подписи сторон с расшифровкой и печатями (если есть).

Пошаговая процедура оформления

Этап 1: Переговоры и достижение консенсуса

Обсудите все «болезненные» моменты до подписания бумаг: сумма возврата залога, наличие долгов по КУ, необходимость ремонта/приведения в исходное состояние, сроки выезда. Зафиксируйте договоренности в черновике.

Этап 2: Подготовка проекта договора

Используйте проверенный шаблон или закажите разработку юристу. Обязательно укажите, что договор вступает в силу с момента подписания (или с иной оговоренной даты). Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (срок аренды 1 год и более), договор о расторжении также подлежит регистрации.

Этап 3: Осмотр помещения и составление Акта приема-передачи

Это отдельный документ, но неотъемлемая часть процедуры. В Акте фиксируются:

• Показания счетчиков (электричество, вода, газ, тепло) на момент передачи.
• Перечень имущества, оставленного в помещении (если предусмотрено договором).
• Состояние отделки, инженерных систем, наличие дефектов/повреждений (с фотофиксацией).
• Количество комплектов ключей, брелоков, карт доступа.

Совет: Пригласите независимых свидетелей или зафиксируйте осмотр на видео (с озвучиванием даты и показаний счетчиков).

Этап 4: Подписание документов и расчеты

Стороны подписывают Договор о расторжении (в 3 экземплярах: арендодатель, арендатор, для Росреестра) и Акт приема-передачи. Арендодатель возвращает обеспечительный платеж (или зачитывает его в счет последней арендной платы, если так согласовано) и выдает квитанцию о получении ключей/отсутствии долгов.

Этап 5: Государственная регистрация (если применимо)

Если исходный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН (срок аренды ≥ 1 года), пакет документов для МФЦ/Росреестра:

• Заявление по установленной форме (подписано обеими сторонами или представителем с нотариальной доверенностью).
• Договор о расторжении (оригинал + копия).
• Квитанция об оплате госпошлины (на 2026 год для юрлиц/ИП — 2000 руб., для физлиц — 350 руб. за объект недвижимости).
• Паспорта/Уставы сторон.

Срок регистрации: до 9 рабочих дней (через МФЦ — до 12). С момента внесения записи в ЕГРН расторжение считается произведенным для третьих лиц.

Нюансы возврата обеспечительного платежа (Залога/Аванса)

Это самая частая причина споров. В договоре о расторжении пропишите:

• Сумму возврата (полную или за вычетом долгов по КУ/ремонту — только с письменного согласия арендатора).
• Срок возврата (например, «в течение 3 (трех) банковских дней со дня подписания Акта приема-передачи»).
• Реквизиты получателя (БИК , к/с , р/с , получатель ).
• Условие: «Возврат обеспечительного платежа производится только при отсутствии задолженности по коммунальным платежам, подтвержденной квитанциями/выписками ЛС на дату подписания Акта».

Налоговые и бухгалтерские аспекты

• НДС: Если стороны плательщики НДС, возврат залога не облагается НДС (это не доход). Однако, если арендодатель удерживает залог в счет пени/штрафа — это доход по НДС (код дохода 2000).
• Налог на прибыль (юрлица) / НДФЛ (ИП/физлица): Доходы от расторжения (штрафы, неустойки, неудержанный залог) увеличивают налоговую базу.
• Имущественный налог: С даты расторжения (или регистрации в Росреестре) арендодатель снова несет ответственность за уплату налога на имущество (если объект в налоговом учете).

Типичные ошибки и риски

Образец структуры документа (Шаблон)

ДОГОВОР О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. * «___» _________ 202__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: ООО «», ИНН , ОГРН *, адрес: г. , ул. , д. *, пом. , в лице Генерального директора  * , действующего на основании Устава,
и
Арендатор: ИП  * , ИНН , ОГРНИП *, адрес регистрации: г. , ул. , д. *, кв. *, паспорт * № , выдан  .г.,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Стороны договорились о досрочном расторжении Договора аренды нежилого помещения №  от «___» _________ 202__ г. (далее — «Договор аренды»), заключенного между Сторонами, по которому Арендодатель передало Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение назначения , общей площадью  кв.м., расположенное по адресу: г. , ул. , д. , пом.  (кадастровый номер: *):*).

Договор аренды считается расторгнутым с «___» _________ 202__ г. (далее, «Дата расторжения»).

РАСЧЕТЫ СТОРОН
Стороны подтверждают, что на Дату расторжения Арендатор не имеет задолженности перед Арендодателем по оплате арендной платы за период до Даты расторжения включительно.
Арендатор подтверждает оплату коммунальных услуг за период до Даты расторжения по показаниям счетчиков, зафиксированным в Акте приема-передачи.
Арендодатель возвращает Арендатору обеспечительный платеж (залог) в размере * (*) рублей 00 коп. путем перечисления на банковский счет Арендатора (БИК , к/с , р/с , получатель ) в течение * (___ ) банковских дней со дня подписания Акта приема-передачи помещения.
Стороны заявляют об отсутствии gegenseitных претензий по Договору аренды на момент подписания настоящего Договора.

ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ
Передача и приемка помещения производится по двустороннему Акту приема-передачи помещения № 1 от «___» _________ 202__ г., являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему Договору.
Ключи от помещения (___ комплектов), брелоки/карты доступа (___ шт.) переданы Арендодателю, о чем подтверждается Актом приема-передачи.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
Стороны обязуются но (или одна из сторон по согласованию) подать документы на государственную регистрацию расторжения Договора аренды в Росреестре в установленном законом порядке в течение * дней со дня подписания настоящего Договора.
Расходы по госпошлине несет .

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение сроков возврата обеспечительного платежа Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере  % от суммы долга за каждый день просрочки.
За несвоевременное освобождение помещения Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере * % от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один для представления в Росреестр.
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами;

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ: ООО «»
Подпись: _____________ /  *  /
М.П. (при наличии)

АРЕНДАТОР: ИП  * 
Подпись: _____________ /  * * /

ПРИЛОЖЕНИЕ: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ № 1

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужен ли нотариал для договора о расторжении?

Общего правила нет. Нотариальная форма требуется только если: 1) сам договор аренды был нотариальным; 2) стороны добровольно захотели это сделать для большей доказательной силы; 3) одна из сторон — несовершеннолетний/недееспособный (тогда нужен опекун и разрешение органа опеки).

Можно ли расторгнуть договор, если арендатор пропал/не выходит на связь?

Двусторонний договор о расторжении подписать невозможно. Придется действовать в судебном порядке (иск о расторжении и выселении) или внесудебном (если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ с уведомлением за 3 месяца, ст. 610 ГК РФ, но для нежилых это сложнее и требует веских оснований).

Что делать, если арендатор оставил свой имущество/мусор?

В Акт приема-передачи заносите: «В помещении оставлено имущество Арендатора: перечень . Арендодатель уведомлен о необходимости вывоза в срок до . В случае невывоза Арендодатель имеет право утилизировать/продать за счет Арендатора». Лучше договориться о вывозе до подписания Акта.

Как быть с налоговым уведомлением об отмене ККТ/онлайн-кассы?

Если арендатор использовал ККТ в помещении, он обязан снять её с учета в ФНС (форма № 15) в течение срока, установленного законом (обычно до следующего рабочего дня после прекращения деятельности), указав адрес установки (ваше помещение). Это не ваша забота, но полезно напомнить.

Грамотно составленный договор о расторжении договора аренды нежилого помещения — это гарантия того, что бизнес-отношения завершатся цивилизованно, без судов и потери денег. Ключевые принципы: письменная форма, детализация расчетов (залог, КУ, аренда), обязательный Акт приема-передачи с показаниями счетчиков и фотофиксацией, соблюдение регистрации в Росреестре (если аренда ≥ 1 год).

Не пренебрегайте консультацией с юристом, специализирующимся на недвижимости, особенно если суммы аренды или залога значительны, или есть спорные моменты по состоянию помещения. Экономия на юристе на этом этапе может стоить в разы дороже в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться (актуально на ). Для решения конкретных вопросов обратитесь к профессиональному юристу. Персональные данные в примерах замаскированы (*).