Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Акт обследования земельного участка — это официальный документ, фиксирующий фактическое состояние недвижимости (зданий, сооружений, незавершенного строительства) на конкретном участке на момент проведения осмотра. Главная цель его составления — подтверждение прекращения существования объекта недвижимости (полного или частичного) для последующего снятия с кадастрового учета в ЕГРН.

На основании акта собственник обращается в Росреестр (через МФЦ или личный кабинет) с заявлением о прекращении права и снятии объекта с учета. Ниже представлена пошаговая инструкция по подготовке документа с учетом актуальных нормативных требований на .

Нормативная правовая база

Составление и оформление акта строго регламентированы. Основные документы, на которые нужно ссылаться:

Приказ Росреестра от № П/0217 «Об установлении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (зарегистрирован в Минюсте № 64961). Это основной документ, определяющий форму и обязательные реквизиты.
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 23, 51 — требования к акту и основания для снятия с учета).
Приказ Минэкономразвития от № 861 (в ред. от 2020-2021 гг.) — устанавливает требования к деятельности кадастровых инженеров, включая порядок проведения обследований.

Важно: Согласно п. 2 Приказа № П/0217, акт обследования подготавливается исключительно в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Бумажные варианты для подачи в Росреестр не принимаются, однако для внутренних нужд комиссии могут готовиться бумажные копии.

Кто и когда составляет акт?

Исполнитель

Акт готовит кадастровый инженер, имеющий действующее свидетельство и страховку ответственности. Часто работа ведется в составе комиссии по обследованию, создаваемой заказчиком (собственником) или органом местного самоуправления.

Основания для проведения обследования

Снос/разрушение здания, сооружения, помещения (в т.ч. вследствие стихийного бедствия, пожара).
Признание объекта аварийным или подлежащим сносу (реконструкции) по заключению экспертизы.
Незавершенное строительство, по которому прекращены работы и объект не может быть эксплуатирован.
Необходимость уточнения границ или площади участка (в редких случаях, как приложение к межевому плану).

Структура и обязательное содержание акта

Форма акта не является жестко зафиксированным «бланком» с нумерацией ячеек (как налоговая декларация), но состав сведений жестко определен Приказом № П/0217. Документ должен содержать следующие блоки:

Шапка документа

Наименование документа: «Акт обследования земельного участка».
Дата составления (в формате ДД.ММ.ГГГГ).
Место составления (населенный пункт).
Основание для проведения обследования (заявление собственника № * от ДД.ММ.ГГГГ, договор на выполнение кадастровых работ № ).

Сведения о заказчике и исполнителе

Заказчик: ФИО / Наименование юрлица, адрес (маскируем: г. , ул. , д. , кв. ), контактный телефон (—), ИНН/СНИЛС ().
Кадастровый инженер: ФИО (), номер свидетельства (№ ), наименование СРО (СРО «»), номер свидетельства о членстве в СРО (№ ), данные УКЭП (сертификат ключа проверки ).

Сведения об обследуемом объекте(ах)

Заполняется на каждый объект недвижимости, расположенный на участке:

Вид объекта (здание, сооружение, помещение, незавершенное строительство).
Кадастровый номер (или «ранее не присваивался»).
Адрес (местоположение) объекта: г. *, ул. , д. , строение *, пом. *.
Цель использования (жилое, нежилое, производственное и т.д.).
Характеристики: количество этажей, площадь (общая, полезная), материал стен/перекрытий, год постройки (если известен).

Ход и результаты обследования (Ключевая часть)

Здесь описывается, что увидел инженер на месте. Структура описания:

Дата и время выезда на участок.
Состав комиссии (если есть): ФИО членов комиссии (*), их должности/качества.
Погодные условия (влияют на качество осмотра).
Фактическое состояние:
- Объект отсутствует на месте (полностью снесен, застроен другой постройкой, пустой участок).
- Объект частично разрушен (описание остававшихся конструкций: фундамент, стены до высоты X м, кровля отсутствует).
- Объект существует, но не соответствует документам (перестройка, самовольное строительство).
Сверка с предоставленными документами: перечень изученных документов (справка МЧС о пожаре № * от , заключение о признании аварийным № , акты осмотра администрации *). Указание на соответствие/несоответствие факта документам.
Фотофиксация: обязательное приложение фотографий (общий вид участка, остатки фундамента, отсутствие объекта, табличка с адресом). Фото в электронном акте прикрепляются как вложения или ссылки на файлы.

Четкая формулировка результата. Примеры:

«Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером :::* объект недвижимости — жилой дом кадастровым номером :::*, отсутствует. Сооружение полностью снесено, на месте расположения объекта обнаружены лишь остатки ленточного фундамента. Признаков эксплуатации объекта нет».
«Установлено частичное прекращение существования объекта: сохранен только подвальный этаж (площадь кв.м.), надземная часть полностью разрушена».

Подписи и заверение

Электронный вариант (для Росреестра): Только УКЭП кадастрового инженера. Подписи заказчика и членов комиссии в XML/PDF-файле не требуются законодательно, но рекомендуется хранить подписанные ими бумажные копии в архиве инженера.
Бумажные копии (для сторон): Каждая копия подписывается кадастровым инженером (личная подпись) и всеми членами комиссии. Печати ставить не обязательно (если только у инженера/организации есть печать и устав требует ее простановку), но подписи — обязательны.

Пошаговый алгоритм подготовки

Сбор документов заказчиком (передача инженеру копий):
- Правоустанавливающие документы на объект (если есть).
- Справка из МЧС о пожаре / акте ликвидации последствий (если был пожар).
- Постановление администрации / заключение экспертизы об аварийности / подлежащем сносе.
- Выписка из ЕГРН на объект и на земельный участок (свежая, не старше 30 дней).
Выезд на место. Инженер (комиссия) проводит замеры, фотофиксацию, опрос соседей/представителей администрации (протоколируется).
Камеральная обработка. Инженер формирует XML-файл акта в программе (например, «КадАстр», «Планета», «Панорама» или специализированных модулях 1С/КонсультантПлюс/Гарант) согласно схеме Приказа № П/0217.
Подписание УКЭП. Инженер подписывает файл своей квалифицированной подписью (токен Рутокен/JaCarta и т.д.).
Передача заказчику. Инженер выдает заказчику электронный файл акта (на флешке, по почте, через обменник) и/или бумажную копию «под живую подпись» для архива.
Подача в Росреестр. Заказчик подает заявление на снятие с учета через МФЦ или Госуслуги/Личный кабинет Росреестра, прикрепляя файл акта (XML + подпись).

Типовые ошибки, приводящие к отказу Росреестра

Отсутствие УКЭП или использование неквалифицированной подписи. Только усиленная квалифицированная подпись кадастрового инженера.
Несоответствие схеме XML Приказа № П/0217. Пропущены обязательные теги (например, отсутствует вид объекта, кадастровый номер участка, координаты точки обследования).
Противоречия в данных. Площадь в акте не совпадает с выпиской ЕГРН (без объяснения причин), адрес написан не по ФИАС/КЛАДР.
Отсутствие фотофиксации или фото некачественные/не показывают факт отсутствия объекта.
Обследование проведено не тем лицом. Акт подписан инженером, у которого истекло свидетельство или нет членства в СРО.
Игнорирование предоставленных документов. Инженер не сослался в акте на справку МЧС или постановление администрации, хотя они были переданы заказчиком.

Образец структуры электронного акта (упрощенно)

<Act_Survey>
 <GeneralInfo>
 <Date>2026-05-09</Date>
 <Number>/2026</Number>
 <Basis>Договор №  от </Basis>
 </GeneralInfo>
 <Customer>
 <Type>Individual</Type>
 <Name>Иванов И.И. (ФИО скрыто) </Name>
 <ID_Doc>Паспорт * * № </ID_Doc>
 </Customer>
 <Engineer>
 <FIO>Петров П.П. (ФИО скрыто)</FIO>
 <Cert_Number>*</Cert_Number>
 <SRO>СРО "*"</SRO>
 <Signature>[УКЭП Данные]</Signature>
 </Engineer>
 <Survey_Objects>
 <Object>
 <Type>Building</Type>
 <CadNumber>:::*</CadNumber>
 <Address>г. , ул. , д. *</Address>
 <Status>Absent</Status> <!-- Absent / Partial / Present -->
 <Description>Объект отсутствует. Обнаружены остатки фундамента...</Description>
 <Photos>photo_1.jpg, photo_2.jpg</Photos>
 <Docs_Analyzed>Справка МЧС № * от *, Постановление Адм. № *</Docs_Analyzed>
 </Object>
 </Survey_Objects>
 <Conclusion>Объект полностью прекратил существование. Основание для снятия с учета.</Conclusion>
</Act_Survey>

Частые вопросы (FAQ)

Нужен ли акт, если дом сгорел давно, а в ЕГРН он все еще числится?

Да. Без акта обследования (или решения суда о признании утраченной силы права) Росреестр не снимет объект с учета. Инженер фиксирует факт отсутствия объекта на текущий момент.

Можно ли написать акт самому, без инженера?

Нет. Согласно ст. 23 Закона № 218-ФЗ и Приказу № П/0217, акт обследования — это документ, подготавливаемый кадастровым инженером. Самостоятельно составленный бумажный документ юридической силы для Росреестра не имеет.

Что делать, если кадастровый номер объекта неизвестен (никогда не регистрировался)?

В акте указывается: «Кадастровый номер не присваивался». Обязательно указывается кадастровый номер земельного участка, на котором стоял объект. Описание объекта дается максимально детально (по фото, остаткам, свидетельствам соседей).

Сколько стоит и сколько времени занимает?

Стоимость услуг кадастрового инженера варьируется по регионам: в среднем от 5 000 до 15 000 руб. за один объект (в т.ч. выезд). Сроки: обычно 3–7 рабочих дней после выезда (зависит от загруженности инженера и скорости согласования бумажной копии с заказчиком).

Нужно ли согласовывать акт с соседями?

Законом не требуется. Но если соседи оспаривают границы или факт сноса, их подписи в бумажной копии (как членов комиссии или свидетелей) усилят доказательную базу при возможном суде.

Резюме

Акт обследования земельного участка — это профессиональный документ строгой отчетности. Ключевые правила успеха:

Нанимайте только аккредитованного кадастрового инженера с действующим свидетельством и страховкой.
Предоставляйте инженеру все имеющиеся документы (МЧС, администрация, суды, старые БТИ-паспорта).
Требуйте электронный XML-файл, подписанный УКЭП (это единственный формат для Росреестра).
Проверяйте перед подачей: соответствует ли вывод акта цели (снятие с учета), верны ли кадастровые номера и адреса (по ФИАС).

Грамотно составленный акт — это гарантия того, что Росреестр примет документы к производству с первого раза и объект будет исключен из ЕГРН в установленный законом срок (обычно 9 рабочих дней с момента подачи).

Статья подготовлена на основании актуального законодательства (Приказ Росреестра № П/0217, 218-ФЗ) и судебной практики на май 2026 г. Данная информация носит справочный характер. Для решения конкретного вопроса обратитесь к кадастровому инженеру или юристу по земельному праву. Контакты специалистов: тел. —, e-mail: *@*.ru