Понятие «жилищный фонд города» является ключевым в городском планировании, управлении недвижимостью и реализации жилищных прав граждан. В российском законодательстве это понятие раскрывается через федеральное определение «жилищного фонда» с последующей привязкой к территориальному принципу (границам муниципального образования). Основным нормативным источником является Статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), которая устанавливает исчерпывающий перечень элементов, входящих в состав жилищного фонда, и принципы его классификации.

Общее определение и правовая природа

Согласно ч. 1 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Когда речь идет о «жилищном фонде города», подразумевается часть этого общероссийского фонда, которая расположена в границах соответствующего городского округа или городского поселения. Это не просто сумма квадратных метров, а сложная правовая категория, объекты которой обладают определенным правовым режимом в зависимости от формы собственности и целей использования.

Важно: Жилищный фонд подлежит государственному учету (ч. 4 ст. 19 ЖК РФ), который осуществляется в отношении жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах (объекты государственного учета жилищного фонда). С 2025 года (ФЗ от N 180-ФЗ) учет обеспечивается в единой системе с использованием программно-технических средств, позволяющих индивидуализировать объекты, мониторить их состояние, использование и сохранность.

Классификация по форме собственности (Ч. 2 ст. 19 ЖК РФ)

Это базовое деление, определяющее субъектов правомочий по распоряжению жильем и механизмы его управления на городском уровне.

Частный жилищный фонд

Совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

• Квартиры, дома, комнаты, приватизированные гражданами.
• Жилье, приобретенное в собственность по договорам купли-продажи, дарения, участников долевого строительства.
• Нежилые помещения, переведенные в жилые (при соблюдении законной процедуры), находящиеся в частной собственности.

Государственный жилищный фонд

Делится на два подвида:

1. Жилищный фонд Российской Федерации, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ (например, служебное жилье федеральных ведомств, фонд Министерства обороны, МВД и др., расположенный в городе).
2. Жилищный фонд субъектов Российской Федерации, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности региону (краю, области, республике), но расположенные в границах города (служебное жилье региональных ведомств, фонд нацменшин и т.д.).

Муниципальный жилищный фонд

Совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (городу).

Именно этот сегмент формирует «городской жилищный фонд» в узком управленческом смысле. Именно муниципалитет (администрация города) является собственником и обладает полнотой прав владения, пользования и распоряжения этим фондом (сдача в наем, продажа, выделение под специализированный фонд и т.д.).

Классификация по целям использования (Ч. 3 ст. 19 ЖК РФ)

Данная классификация имеет критическое значение для определения правового режима жилья, порядка предоставления, размера платы и оснований выселения.

Жилищный фонд социального использования

Включает жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые гражданам:

• По договорам социального найма (основной массив «очередного» жилья).
• По договорам найма жилищного фонда социального использования (специальный вид договора, введенный в 2014 г., позволяющий сдавать в наем жилье из частного фонда на условиях социального найма за счет бюджетных средств).

Ключевой признак: Предоставляется нуждающимся гражданам (на очереди, признанным безжизненными, выселяемым из аварийного жилья и др.) за плату, не превышающую стоимость содержания и ремонта.

Специализированный жилищный фонд

Предназначен для проживания отдельных категорий граждан и предоставляется по специальным правилам (ст. 97–107 ЖК РФ). В городской практике это:

• Общежития (для студентов, сезонных рабочих, одиноких граждан).
• Дома престарелых и инвалидов (психоневрологические интернаты, дома-интернаты престарелых).
• Служебное жилье (для военнослужащих, сотрудников МВД, ФСИН, судей, чиновников — по специальным законам).
• Фонд для временного размещения (для лиц, освобожденных из мест лишения свободы, беженцев, вынужденных переселенцев).

Право пользования возникает на основании специальных оснований (приказ, решение органа власти, договор найма специализированного жилья) и прекращается при прекращении оснований (увольнение, окончание учебы, восстановление в правах на другое жилье).

Индивидуальный жилищный фонд

Совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются:

• Собственниками — гражданами для своего проживания, проживания членов семьи и (или) иных граждан на условиях безвозмездного пользования.
• Юридическими лицами, собственниками для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования (например, корпоративное жилье, предоставляемое работникам бесплатно).

Это «классическая» частная квартира/дом, где живет собственник или его близкие без оплаты аренды.

Жилищный фонд коммерческого использования

Жилые помещения, используемые собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, за исключением фонда социального и специализированного использования.

• Аренда (найм) коммерческая — сдача квартиры в наем за рыночную плату (краткосрочная, долгосрочная).
• Предоставление по иным договорам (например, найм с правом последующего выкупа).
• Предоставление во владение и/или пользование иным лицам за плату.

С 2014 года (ФЗ N 217-ФЗ) этот вид выделен в отдельную категорию для четкого разграничения налогового и регуляторного режима (НДФЛ, налог на имущество, курортный сбор).

Особенности городского жилищного фонда: управленческий аспект

Для органа местного самоуправления города («Администрация г. *») жилищный фонд города, это объект управления, по которому ведется работа в трех ключевых направлениях:

Учет и инвентаризация

В соответствии с ч. 4–5;1 ст. 19 ЖК РФ (в ред. ФЗ от N 180-ФЗ) ведется Государственный учет жилищного фонда. Городская администрация взаимодействует с региональным оператором учета (часто это ГБУ или МФЦ ) по вопросам:

• Внесения сведений о новых объектах (ввод в эксплуатацию МКД, индивидуальных домов).
• Исключения вынесенных из эксплуатации (снесенных, сгоревших) объектов.
• Обновления данных о праве собственности (переход из гос/мун фонда в частный при приватизации/продаже).
• Мониторинга состояния фонда (износ, аварийность, энергоэффективность).

Управление муниципальным фондом

Владелец — город. Полномочия реализуются через:

• Жилищные инспекции / Комитеты по имущественным отношениям (названия варьируются: Департамент имущества г. , Комитет по жилищной политике г. и т.д.).
• Управляющие организации (УО, ТСЖ, ЖСК, КС), нанятые по контрактам на обслуживание МКД муниципального фонда.
• Программ: «Обеспечение жильем», «Снижение аварийности», «Капитальный ремонт», «Реновация/Переселение с аварийного жилья».

Формирование фонда социального использования

Город принимает решения о:

1. Приобретении жилья в частную/муниципальную собственность для нуждающихся (покупка квартир на первичном/вторичном рынке).
2. Привлечении частного фонда к договорам найма социального использования (субсидирование аренды у частных собственников).
3. Переводе жилья из специализированного фонда в социальный (ликвидация общежитий, домов-интернатов с переселением жильцов).

Что НЕ относится к жилищному фонду города

Для полноты картины важно исключить объекты, которые физически находятся в городе, но не являются элементами жилищного фонда по ст. 19 ЖК РФ:

• Нежилые помещения (офисы, магазины, склады, гаражи), даже если они в МКД (относятся к недвижимости, но не к жилищному фонду).
• Временные постройки, не оформленные в установленном порядке (сараи, дачные домики без права собственности, самострои).
• Объекты гостиничного бизнеса (гостиницы, хостелы, апарт-отели) — они относятся к фонду средств размещения, если только не переведены в жилой фонд по решению суда/органа власти для постоянного проживания.
• Земельные участки — они являются основанием для размещения жилья, но не самим жильем.
• Жилые помещения на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) — могут относиться к ведомственному фонду (Минобороны, Росатом) и не подчиняться городской администрации по управленческим вопросам.

Практический вывод для гражданина и юриста

Понимание того, к какому сегменту относится конкретная квартира/дом в городе, определяет:

Нормативная база для углубленного изучения

1. Жилищный кодекс РФ (ст. 19, 67, 97–107, 113, 131, 156, 158, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 295, 296, 297, 298, 299, 300).
2. ФЗ от N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» (введение категории коммерческого найма и договора найма фонда социального использования).
3. ФЗ от N 180-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О предоставлении гражданам жилых помещений»» (модернизация государственного учета жилищного фонда).
4. Постановление КС РФ от N 20-П (по вопросу конституционности ч. 3 ст. 19 ЖК РФ во взаимосвязи с другими нормами).
5. Региональные законы (законы субъектов РФ) о управлении муниципальным жилищным фондом, о порядке предоставления жилых помещений, о капремонте.
6. Местные нормативные правовые акты (Постановления Администрации/Главы города * «Об утверждении Правил предоставления жилых помещений…», «О программе развития жилищного фонда…» и др.).

Статья подготовлена на основе действующего на законодательства (ЖК РФ, ст. 19). Данные о конкретных адресах управлений, телефонах горячих линий и фамилиях ответственных должностных лиц (начальники департаментов, инспекторов) носят служебный характер и частично скрыты () в целях информационной безопасности. Для получения актуальных контактов обратитесь на официальный портал Администрации вашего города или в МФЦ по адресу: г. , ул. , д. .